Управление муниципальным имуществом

     Для арендаторов умеренные цены, стабильность и предсказуемость условий аренды, открытые конкурсы на право аренды, выявляющие истинную стоимость объектов аренды, имеет особое значение. Именно благодаря этим факторам предприниматели охотнее арендуют муниципальную недвижимость, чем такую же частную.

     Серьезной проблемой для муниципального арендодателя является крайне неудовлетворительное состояние муниципальной недвижимости. Кроме естественного для арендаторов текущего ремонта, им приходится заботиться о кровле, системе отопления, фасадах. Т.е. осуществлять капитальные вложения в муниципальную собственность. Чтобы заинтересовать в них арендаторов, можно предложить систему стимулов:

     · освобождение от арендной платы в  объеме 10 - 30 % от сметной стоимости  произведенных работ;

     · увеличение срока действия договора аренды в зависимости от объема произведенных работ;

     · возможность возмещения произведенных  затрат при расторжении договора аренды¹⁰.

     Освобождение  от арендной платы на весь период ремонта (или весь объем сметной стоимости  капитальных затрат) нецелесообразно: существенны потери бюджета, арендатор теряет стимул к сокращению затрат и сроков ремонта, сметная стоимость ремонта чаще всего не соответствует его рыночной стоимости.

     Рыночные  цены продажи и сдачи в аренду объектов недвижимости регулирует федеральный  закон «Об оценочной деятельности в РФ». Оценка стоимости недвижимости - особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время необходимый момент при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал, о выкупе государством объектов недвижимости и т.д.

     Итак, нормами Закона «Об оценочной деятельности» определен перечень случаев, в которых проведение оценки объектов должно быть обязательным. В частности, обязательной признается оценка имущества при определении стартовой цены для аукционов и конкурсов по продаже или сдаче в аренду объектов недвижимости, которые принадлежат полностью или частично субъектам РФ или муниципальным образованиям.

     Объективные факторы, как правило, определяют средний  уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно разделить  на: макроэкономические и микроэкономические. Факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера: массированная реклама; инфляционные ожидания; симпатии; осведомленность и т.д. Физические факторы: местонахождение; архитектурно-конструктивные решения; состояние объекта недвижимости; наличие коммунальных услуг; экологические и сейсмические факторы.

2. ПРИВАТИЗАЦИЯ МУНИЦИПАЛЬНОГО  ИМУЩЕСТВА

     2.1. Приватизация муниципального  имущества: понятие,  структура и регулирование

Под приватизацией муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности  муниципальных образований имущества, в собственность физических и (или) юридических лиц.

     При приватизации происходит преобразование муниципальной собственности в  частную.

     Правовые основы приватизации государственного и муниципального имущества в РФ в настоящее время определяются Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон о приватизации). Он введен в действие с 27 апреля 2002 г. До этого вопросы приватизации регулировались Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 123-ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ», а еще ранее – Законом РСФСР от 3 июля 1991 г¹¹.

     «О  приватизации государственных и  муниципальных предприятий в  РСФСР», который и заложил правовые основы приватизации.

     В некоторых субъектах РФ в соответствии с Законом о приватизации приняты  и действуют свои законодательные  акты, которые устанавливают особенности приватизации имущества, находящегося в собственности соответствующего субъекта РФ, В качестве примера приведем Закон г. Москвы от 11 апреля 2001 г. № 12 «О приватизации государственной и муниципальной собственности Москвы».

     Кроме того, особенности приватизации некоторых видов имущества установлены специальными законами. Например, особенности приватизации имущества федерального железнодорожного транспорта определены Федеральным законом от 27 февраля 2003 г. № 29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта».

     Согласно  Закону приватизация должна осуществляться по следующим принципам:

     - равенство покупателей государственного  и муниципального имущества;

     - открытость деятельности органов  государственной власти и органов местного самоупрвления;

     - возмездность отчуждения имущества,  которое может передаваться в  частную собственность за плату  либо посредством передачи в  государственную или муниципальную  собственность акций открытых  акционерных обществ, в уставный капитал которых вносится государственное или муниципальное имущество¹².

     Полученные  от продажи имущества денежные средств  перечисляются в соответствующий  бюджет в сроки, указанные в Законе. В случае несвоевременного перечисления денежных средств уплачиваются пени за каждый день просрочки в размере одной трехсотой процентной ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату выполнения денежных обязательств перед соответствующим бюджетом. Кроме того, Законом предусмотрена возможность списания указанных средств в бесспорном порядке.

     Следует отметить, что приватизация в нашей  стране не всегда осуществлялась на возмездных началах. Так, с 1991 г. до 1 июля 1994 г. проходил чековый этап приватизации, когда  в качестве средств платежа при  приобретении в частную собственность объектов приватизации могли использоваться приватизационные чеки. Эти чеки опосредовали механизм бесплатной передачи гражданам РФ государственного имущества в процессе приватизации. Номинальная стоимость приватизационного чека выпуска 1992 г. составляла 10 тыс. рублей Чеки выдавались бесплатно гражданам РФ, постоянно проживающим на ее территории. При выдаче приватизационного чека взимался комиссионный сбор в размере 25 рублей.

     Закон о приватизации имеет ограниченную сферу действия и не распространяется на приватизацию объектов, перечисленных в ч. 2 ст. 3 Закона. К таким объектам относятся, например, земля (за исключением земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы), природные ресурсы, государственный резерв, государственный и муниципальный жилищный фонд и др. Отчуждение указанного имущества регулируется иными федеральными законами. Например, приватизация жилищного фонда осуществляется согласно Закону РСФСР от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в РСФСР».

     Помимо  Закона, правовое регулирование приватизации может осуществляться принимаемыми в соответствии с ним иными  федеральными законами и подзаконными актами. В качестве примера можно  назвать утвержденные постановлениями  Правительства РФ Положения о продаже государственного и муниципального имущества на конкурсе, аукционе и другие акты, которые будут рассмотрены в данной главе.

     В силу Закона о приватизации 1997 г. должна была приниматься на уровне федерального закона Государственная программа приватизации. Проект этой программы, изменения и дополнения в нее обязано было ежегодно представлять в Государственную Думу Правительство РФ одновременно с проектом закона о государственном бюджете на соответствующий год. Однако закон о Государственной программе приватизации так и не был принят. С многочисленными изменениями и дополнениями действовала Государственная программа приватизации, утвержденная Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2284. Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. № 1535 были утверждены Основные положения Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 1 июля 1994 г.

     Закон о приватизации 2001 г. ввел новое понятие  – «прогнозный план (программа) приватизации»¹³. В отличие от Государственной программы, которая задумывалась как нормативный правовой акт, прогнозный план (программа) приватизации по своей юридической природе – акт планирования (прогнозирования). В соответствии с п. 2 ст. 7 Закона о приватизации, он содержит перечень федеральных государственных унитарных предприятий, акций открытых акционерных общества, находящихся в федеральной собственности, и иного федерального имущества, которое планируется приватизировать в соответствующем году. В нем приводятся характеристика данного имущества и предполагаемые сроки приватизации. Постановлением Правительства РФ от 19 августа 2002 г. № 617 были утверждены «Правила разработки прогнозного плана (программы) приватизации федерального имущества». Процесс разработки программы включает несколько этапов: направление предложений о приватизации в Минимущество РФ (предложения могут направляться органами государственной власти и местного самоуправления, федеральными государственными унитарными предприятиями, открытыми акционерными обществами, акции которых находятся в федеральной собственности, иными юридическими лицами и гражданами); рассмотрение их в Минимуществе РФ, федеральных органах исполнительной власти, осуществляющих координацию и регулирование в соответствующих отраслях экономики, на предмет целесообразности; формирования проекта программы Минимуществом РФ¹⁴. До внесения в Правительство проект программы подлежит согласованию с Минэкономразвития РФ, Минфином РФ, МАП РФ, Российским фондом федерального имущества.

     Акции стратегических акционерных общества и стратегические предприятия включаются в прогнозный план по решению Президента РФ. Акции ОАО «Газпром», РАО «ЕЭС России», субъектов естественных монополий  в сфере железнодорожных перевозок  входят в прогнозный план на основании федерального закона.

     В соответствии с Законом о приватизации, прогнозный план (программа) приватизации федерального имущества ежегодно утверждается Правительством РФ. Утвержденный прогнозный план направляется в Государственную  Думу одновременно с проектом федерального закона о федеральном бюджете на очередной финансовый год в составе прилагаемых к нему документов. Отчет о выполнении прогнозного плана ежегодно, до 1 мая, представляется в Государственную Думу Правительством РФ.

     Так, Прогнозный план (программа) приватизации федерального имущества на 2003 г. утвержден распоряжением Правительства РФ от 20 августа 2002 г. № 1156-р. Он состоит из двух разделов:

     I. Основные направления реализации  политики в сфере приватизации  федерального имущества в 2003 г.

     II. Федеральное имущество, приватизация  которого планируется в 2003 г.  Тема  содержит два перечня: открытых акционерных обществ, которые находятся в федеральной собственности и акции которых планируется приватизировать в 2003 г.; федеральных государственных унитарных предприятий, которые планируется приватизировать в 2003 г. Приведены характеристики каждого из объектов. Для акционерных обществ указаны: их наименование, место нахождения, количество акций, находящихся в федеральной собственности и планируемых к приватизации. В отношении предприятий приведены данные о стоимости основных средств на 1 января 2002 г. и среднесписочная численность работающих.

     Закон о приватизации вводит понятие «стратегические  предприятия и акционерные общества»¹⁵. К стратегическим относятся: федеральные государственные унитарные предприятия, осуществляющие производство продукции (работ, услуг), имеющей стратегическое значение для обеспечения обороноспособности и безопасности государства, зашиты нравственности, здоровья, прав и законных интересов граждан РФ; открытые акционерные общества, акции которых находятся в федеральной собственности и участие РФ в управлении которыми обеспечивает стратегические интересы государства, обороноспособность и безопасность государства, защиту нравственности, здоровья, прав и законных интересов граждан РФ.

     Предложения о формировании перечня стратегических предприятий и акционерных общества, о внесении в него изменений, касающихся состава субъектов, необходимости  и степени участия в них  РФ утверждаются Президентом РФ по представлению Правительства РФ.

     Объекты приватизации – это то государственное  или муниципальное имущество, которое  может быть приватизировано в  соответствии с данным Законом. Как  уже указывалось, ряд объектов выведен  из сферы действия Закона о приватизации, при этом некоторые из них не подлежат приватизации по иным федеральным законам. Например, согласно ст. 24 Федерального закона от 17 июля 1999 г. «О почтовой связи», имущество организаций федеральной почтовой связи, включая средства почтовой связи, приватизации не подлежит.

     Кроме того, установлен запрет на приватизацию имущества, отнесенного федеральными законами к объектам гражданских  прав, оборот которых не допускается (объекты, изъятые из оборота), а также  имущества, которое в силу федеральных законов может находиться только в государственной или муниципальной собственности.