Обоснование заемного финансирования под обеспечение недвижимостью

На основании  сравнительного анализа цен продаж известно, что различия в ценах  аналогичных объектов коммерческой недвижимости за счет местоположения следующие:

— 15 % между  расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности;

—10 % между  центральным и районом средней отдаленности.

      Поправки на состояние объекта  и условия транспортной доступности  необходимо определить путем анализа подобранных аналогов (см. табл.10, гр. 1-9). Для этого используется метод парных продаж.

      Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копиёй друг друга, за исключением одной характеристики, наличием которой и объясняется разница в ценах этих объектов.

      При определении поправок необходимо  учесть:

1) поправки определяются исходя из цен, приведенных к оцениваемому объекту по количественным характеристикам;

2) подбираются пары аналогов, имеющие только одно отличие,

например: одинаковое местоположение и транспортная доступность, но разное состояние;

3) при определении поправок по той или иной характеристике

всегда делить цены аналогов с одинаковой с объектом оценки характеристикой на цену аналога с отличающейся характеристикой.:

      Данный метод позволяет рассчитать  поправку на отличающуюся характеристику и затем использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога.

Например: Определим  поправку по состоянию объектов. Выбираем аналоги имеющие одно отличие : А1 и А2  , А5 и А6, А7 и А8 имеют различное состояние

        Поправка равна отношению цены объекта парной продажи ,схожего по корректируемой характеристике с оцениваемой  к цене объекта парной продажи, отличающегося корректируемой характеристикой от оцениваемого объекта.

       А1/А2=18720/17206,7=1,09

      А6/А5=15463,8/14161,4=1,09

       А7/А8=20711,5/18882=1,1

 Поправка  равняется как среднеарифметическое  значение =(1,09+1,09+1,1)/3=1,09

Сравнивая объект оценки с аналогами определяем поправки , если состояние объекта оценки совпадает с состоянием аналога то поправка равна 1, если нет , то 1,09.

    Определение поправок по транспортной доступности:

А1/А3=18720/17441,1=1,07

А6/А4=15463,8/15295,4=1,01

А7/А9=20711,5/19826,7=1,04

(1,07+1,01+1,04)/3=1,04

 Скорректированные  цены аналогов определяются с  учетом всех поправок (гр. 13 табл. 10 определяется умножением гр. 9 на гр. 10, гр. 11, гр. 12).

           Для расчета весовых коэффициентов применяется метод расстановки приоритетов [12].

    При этом сравниваются пары сопоставимых продаж на основе оценки их влияния на итоговую стоимость объекта оценки. По данным принимаемой системы сравнений формируется квадратная матрица А = || а ij ||,

где aij - числовая мера, определяющая степень превосходства влияния на результат оценки одной сопоставимой продажи (X i) над другой (X j).

aij = {1,5 если Xi > Xj; 1,0 если Хi = Xj; 0,5 если Xi < Xj}.

 Выписываем поправки из таблицы 11:

А1        1,1                1 1

А2        1,1 1,09 1

А3        1,1   1                    1,04

А4        1,25   1 1,04

А5        1,25 1,09 1

А6       1,25   1 1

А7          1   1 1

А8          1 1,09 1

А9          1   1 1,04 
 
 
 
 
 
 
 
 

Таблица 12   Расчет скорректированных цен объектов с учетом   весовых коэффициентов

     С использованием полученного весового коэффициента каждой из сопоставимых продаж и соответствующих им скорректированных цен как средневзвешенное определяется величина, которая становится основой при принятии решения об итоговой стоимости объекта на основе сравнительного анализа продаж. [8, с. 102]

Проанализируем  пять показателей:

 Стоимость   объекта определяется в результате  анализа четырех показателен:

1) среднего  арифметического значения скорректированных  цен; (20592+20630,8+19952,6+19119,3+19294,9+19329,8+20711,8+20581,4+20619,8)/9 = 20092,5 тыс.р.

2) модального  значения. Мода — наиболее часто  встречающееся значение в числовом  ряду. Могут быть взяты наиболее  близкие часто встречающиеся  вместе значения; мода = 20600  тыс.р.

З) медианного значения. Медиана — середина ранжированного числового ряда. Для определения медианы необходимо записать все цены от минимального до максимального значения и выбрать значение, находящееся в центре ряда, либо среднее между двумя.— при четном количестве значений (20581,4 тыс.р.);

4) скорректированной  цены самого похожего на оцениваемый  объект аналога. Чем меньше  количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки. Скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога  (20711,5) , так как он имеет наименьшую поправку;

5) скорректированная  цена с учетом весовых коэффициентов: 

Ц= 20248,43 тыс.р.

Стоимость объекта  недвижимости в итоге принимаем  как среднее арифметическое между  значениями приведенных выше показателей.

Ссп = (20092,5+20600+20581,4+20711,5+20248,43)/5=20446,77 тыс.р.

Таким образом,  рыночная стоимость, определенная методом  сравнительных продаж, составляет  20446,77 тыс.р. 
 
 
 
 
 
 
 

 3.3 Использование доходного подхода

    Доходный  подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта. Для определения стоимости объекта оценки используется метод прямой капитализации дохода. Метод капитализации доходов заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, которые могут быть получены от использования объекта с помощью ставки капитализации. [9, с. 111]

    Преобразование  будущих доходов в текущую  величину стоимости осуществляется по формуле:

                                                                                                       , (3)

    где - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках доходного подхода, тыс. р.;

        - чистый операционный доход оцениваемого объекта за год, тыс. р.;

         коэффициент капитализации.

    Для определения ЧОД следует рассчитать потенциальный и эффективный  валовые доходы.

    Чистый  операционный доход (ЧОД) – рассчитанная устойчивая величина дохода, полученная от использования оцениваемого объекта после вычитания из действительного валового дохода всех расходов по эксплуатации объекта. [6, с.111]

Потенциальный валовой доход (ПВД) - это сумма всех ожидаемых поступлений от сдачи объекта в аренду при его стопроцентном использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД определяется за год с учетом ставок аренды и общей площади по внутреннему обмеру здания, при этом для зданий, находящихся в удовлетворительном состоянии, ставку необходимо снизить на 30 %.

    ПВД=800·1502,2·12=14421120 р.

    Эффективный валовой доход (ЭВД) - это величина, равная ПВД, за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосборов арендной платы.

ЧОД представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого чистого годового дохода, полученного от объекта оценки после вычета всех операционных расходов (ОР) и резервов.

      Операционные  расходы - это расходы, необходимые  для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства дохода.

      К резервам относят расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений здания.

      Расчет  ЧОД осуществляется в виде отчета о доходах и расходах по форме таблицы 13.

                                         

                                 

  Таблица 13               Отчет о доходах и расходах

Коэффициент капитализации определяется с учетом возмещения капитальных затрат. Коэффициент состоит из двух частей: ставки дохода на капитал и нормы возврата инвестированного капитала.

      Для расчета ставки дохода на капитал  используется метод кумулятивного  построения, который состоит в суммировании ставки дохода и рисков, присущих объекту недвижимости.

      Безрисковая ставка доходности - это ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. ставка, которая отражает фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата.

      Безрисковая ставка в Сбербанке РФ составляет 9,5%(приложение 1).

        Расчет различных составляющих премий за риск учитывает невозможность немедленного возврата вложенных в недвижимость инвестиций (ликвидность), возможность случайной потери потребительской стоимости и сложности управления объектом для получения дохода.

     Риск  низкой ликвидности составляет 3 % , т.к. объект можно продать примерно в течении 2-3 месяцев, так как здание находится в хорошем состоянии и центре города и расположено на главной магистрали, что облегчает транспортную доступность и делает объект достаточно быстро ликвидным.

       Риск вложения в недвижимость  – 3 %, это связано с тем, что  объект востребован, поскольку  он расположен в центре города на главной магистрали и по близости мало аналогичного назначения.

Риск инвестиционного  менеджмента – 4 %, так как объект является здание общественного питания, где роль инвестиционного менеджмента играет важную роль. Управляющий объектом активно привлекает арендаторов с помощью проведения рекламных и других акций.

     Возмещение  инвестированного капитала осуществляется прямолинейно (метод Ринга). Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100 %-ной стоимости объекта на остающийся срок полезной жизни.

     Остающийся  срок полезной жизни объекта определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь заканчивается, когда эксплуатация объекта не может приносить доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости.

     Остающийся  срок полезной жизни принимается  равным от 10 до 30 лет в зависимости от привлекательности оцениваемой недвижимости. Срок полезной жизни равен 20 лет, это связано с тем, что  здания общественного питания всегда востребованы и объект находится в хорошем состоянии. Остающийся срок полезной жизни  принимаем 100/20=5%