Обоснование заемного финансирования под обеспечение недвижимостью

   1) описание  объекта оценки: функциональное  назначение - кафе, место расположения  центральный район, улица Красный  проспект-59;

  Описание  здания: Одноэтажное отдельно стоящее здание, состоит из одного помещения площадью 784,1 кв. м. и подсобных помещений общей площадью 718,1 кв. м, транспортная доступность – главная дорога , состояние хорошее.

      Описание земельного участка,  на котором расположено здание: площадь 4506,6=4507 м, асфальтобетонного покрытия 1352м, несущая способность грунтов средняя.

   2) оцениваемый  объект находится в собственности.  Собственник Проклова Елена Вячеславна, проживающая  по адресу ул. Гоголя 15 квартира 23, правоустанавливающий документ – договор купли-продажи;

   3) дата  оценки: 5 октября  2007;

   4) цель  оценки: определение залоговой стоимости;

   5)ликвидационная  стоимость - стоимость объекта  недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже на рынке данного объекта недвижимости  в случаи неплатежеспособности заемщика. Величина ликвидационной стоимости служит верхним пределом ссуды, которая предоставляется под залог объекта недвижимости. Ликвидационная стоимость составляет 60 % от рыночной стоимости объекта недвижимости, т.к. объект имеет удачное местоположение (центр, главная дорога), обеспеченность транспортными подъездами.

2. Анализ лучшего  и наиболее эффективного  использования 

недвижимости

      При выполнении данного раздела необходимо изучить сущность принципа наиболее эффективного использования (НЭИ) недвижимости, его обязательные критерии и этапы анализа.

      При выполнении курсовой работы  следует исходить из того, что  вариант использования земли уже является наилучшим.

При определении  вариантов лучшего и наиболее эффективного использования объекта  были применены четыре основных критерия анализа:

1. законодательная разрешённость. Оцениваемое здание не нарушает действующие нормы и законодательство;
2. физическая осуществимость. Данный объект в соответствии с конструктивными особенностями (здание состоит из одного помещения площадью 784,1 м2 и других помещений меньших по площади) можно использовать как складское, производственное, общественного питания и торговое помещение;
3. экономическая целесообразность. Обоснование с точки зрения окупаемости инвестированного капитала.  Оценивается возможная доходность для каждого законодательно разрешенного и физически осуществимого варианта использования здания.

 

 Таблица 1

 Ставки аренды коммерческой недвижимости за месяц, р./кв.м.

Доход от аренды недвижимости за месяц составляет:

—  для  складского помещения – 1502,2·180=270,4 т. р.;

— для производственного  помещения –1502,2·200= 300,44 т. р.;

— для общественного  питания –1502,2·800= 1201,76 т. р.;

— для торгового  помещения – 1502,2·700=1051,5 т. р.

— для административного – 1502,2·600=901,3 т. р.

4. максимальная  доходность. Выбор из всех законодательно разрешенных, физически осуществимых и экономически целесообразных вариантов использования такого варианта, который обеспечивает максимальную доходность, а следовательно, и максимальную текущую стоимость. Наиболее удачным  вариантом является использование объекта недвижимости под здание общественного питания-кафе.

  3.Определение стоимости здания различными подходами к   оценке недвижимости

      Традиционными подходами определения стоимости недвижимости являются затратный, сравнительный и доходный. В рамках каждого подхода используются определенные методы расчета. В результате применения этих подходов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых определяется итоговая величина стоимости.

   3. 1. Использование затратного подхода

      Затратный подход основан на  определении стоимости недвижимости  исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нём улучшений за вычетом накопленного износа. Основная расчетная формула:

                                   Сзп = Сз + Снс - Ин ,                (1)

где Сзп –  стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках затратного подхода, тыс. р.:

      Сз – стоимость земельного  участка, тыс. р. ;

      Снс – стоимость нового строительства  здания, тыс. р. ;

      Ин – накопленный зданием износ,  тыс. р.

      Для оценки стоимости земельного  участка используется метод прямого  сравнения продаж. По своей сути, данный метод относится к сравнительному подходу, однако его расчетные модели используются и в других подходах. В частности, в рамках затратного подхода необходимо оценить величину затрат, необходимых на приобретение земельного участка под строительство. Для этого анализируются цены аналогичных участков. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами корректируются путем введения соответствующих поправок.

      Начальным этапом метода прямого  сравнения продаж является изучение  рынка и сбор информации об объектах-аналогах, т.е. таких объектах, которые схожи с оцениваемым. Данные о проданных на рынке аналогах приведены в таблице  2.

   
 

 Таблица  2                  Данные о продажах земельных  участков

 

Особые 1*- сделка между партнерами по бизнесу

Особые 2** - приобретение соседнего участка для расширения существующего.

После того, как определены объекты - аналоги необходимо подобрать единицы сравнения, поскольку количественные характеристики объекта оценки и аналогов отличаются. В данной курсовой работе будем оперировать ценой за единицу площади, т.е. единицей сравнения будет цена 1 кв. м.

      Следующим этапом метода прямого  сравнения продаж является внесение  поправок на выделенные различия  в ценообразующих характеристиках  сравниваемых объектов. На данном этапе требуется ответить на вопрос, за какую сумму был бы продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки.

Основное  правило внесения процентных поправок: если оцениваемый объект лучше сопоставимого  аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже —  понижающий коэффициент.

      Внося поправки, необходимо помнить, что корректировкам подвергаются объекты-аналоги, объект оценки никогда не подвергается корректировкам.

      При внесении поправок необходимо  подвергнуть корректировкам каждую  отличающуюся характеристику — элемент сравнения. Элементы сравнения принято делить на две группы. Первая группа — элементы, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (поправки проводятся путем применения каждой последующей поправки к предыдущему результату скорректированной цены). Первая группа включает в себя: состав передаваемых прав собственности, условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи.

      Вторая группа — элементы, относящиеся  непосредственно к объекту недвижимости (производятся путем применения  поправок каждого элемента к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в произвольном порядке). Состав второй группы: местоположение, физические и экономические характеристики, дополнительные компоненты.

     Расчет скорректированных цен  земельных участков необходимо провести по форме таблице 3.

  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Таблица 3       Расчет скорректированных цен земельных участков 

 
 

  Продолжение  таблицы 3