Обоснование заемного финансирования под обеспечение недвижимостью

Продолжение таблицы 3

 Размер  величины поправок необходимых  для расчета скорректированных цен земельных участков, определен по результатам исследования рынка:

— наличие сервитута (обременения) снижает стоимость на 12 % причине дополнительных  процедур согласования государственные объекты стоят на 10 % меньше частных;

    —  кредиты предоставляются под  15 %;

   —  условия срочной продажи изменяют  цену на 10 %, при сделке между

       партнерами по бизнесу цена  была занижена на 8 %, особая заинтересованность покупателя при приобретении соседнего участка для расширения бизнеса позволила продавцу завысить цену на 7 %;

— за З мес. цены на рынке возросли на 2 %, за 6 мес. на 4%,  за 9мес. – на 8%

— разница  в ценах по районам:. цен. и с/о  —20 % с/о и отд. — 10%, цен. и  отд.—З0%;

— разница  в ценах при наличии асфальтобетонного  покрытия

на площади  о 10 % участка по сравнению с площадью до 30 % составляет  %, до 30 % по сравнению с площадью до 50 % — З %, до 10 % по сравнению с площадью до 50% —5 %;

— разница  в ценах между низк. и сред. несущей способностью грунтов— З %,   сред. и выс. -4 %, низк. и выс. —7 %.

      Для согласования широко используются  различные методы. В частности, суждение о стоимости объекта можно принять в результате анализа четырех показателей:

1) среднего  арифметического значения скорректированных  цен;

                = (1,24+0,85+1,19+1,26+1,17+0,89)/6= 1,1 тыс.р. на 1 кв.м.);

2) модального  значения. Мода — наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. Могут быть взяты наиболее близкие часто встречающиеся вместе значения;

 Ряд: 1,2;  0,9;  1,2;  1,3;  1,2; 0,9 ,  следовательно, мода =1,2 тыс.р. на 1 кв.м.;

З) медианного значения. Медиана — середина ранжированного числового ряда. Для определения медианы необходимо записать все цены от минимального до максимального значения и выбрать значение, находящееся в центре ряда, либо среднее между двумя.— при четном количестве значений;

       Ранжированный числовой ряд:

 1,17+1,19/2=1,18тыс.р.

 4) скорректированной  цены самого похожего на оцениваемый  объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки. Скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога =1,19 тыс.р. на 1 кв.м., так как он имеет наименьшую поправку.

    Стоимость земельного участка в итоге принимаем как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей.

   Окончательная цена земельного участка:

   Сз = (1,1+1,2+1,18+1,19)/4=1,17 тыс.р. на 1 кв.м.

     Сз= 1,17*4507=5261,9тыс. р.

    Следующий  этап затратного подхода —  расчет издержек, необходимых на  воспроизводство нового здания, являющегося точной копией оцениваемого. Один из методов оценки стоимости нового строительства — метод укрупненных обобщенных показателей стоимости на единицу сравнения.

      В качестве единицы сравнения  в данной работе принимается  1 м. Для получения стоимости нового строительства объекта оценки величина укрупненного обобщенного показателя стоимости умножается на количество единиц сравнения объекта оценки. Расчет величины укрупненного обобщенного показателя стоимости на 1 кв. м необходимо выполнить по форме табл.4.

      При расчете стоимости нового  строительства необходимо учесть следующую информацию:

— заработная плата составляет 35 % от стоимости  материалов;

   (3,4·0,35 = 1,19 тыс.р. на 1 кв.м.)

— накладные  расходы —25 % от прямых затрат;

   (3,4+1,19+0,4+0,2)·0,25 = 1,298 тыс.р. на 1 кв.м.)

— прибыль  подрядчика — 12 % от суммы прямых и накладных затрат;

      (5,19+1,298)·0,12 = 0,779 тыс.р. на 1 кв.м.)

— оплата услуг  проектно-сметных организаций -  5 % от

прямых затрат; 

       ((3,4+1,19+0,4+0,2)·0,0 5) =  0,260 тыс.р. на 1 кв.м.)

—   маркетинговые, рекламные, страховые расходы — б % от

цены подрядчика; 

        ((3,4+1,19+0,4+0,2+1,298+0,779)·0,06) =  0,436 тыс.р.  на 1 кв.м.)

—  затраты  на покупку энергетических мощностей  — 10 % от

 цены подрядчика;

       (7,267·0,1) = 0,727 тыс.р. на 1 кв.м.)

— налоги (НДС) — 18 % от суммы всех предыдущих затрат;

       ((7,267+0,26+0,436+0,727)·0,18) = 1,564 тыс.р. на 1 кв.м.)

— прибыль  инвестора —30 % от понесенных расходов.

       (10,254 ·0,3 = 3,076 тыс.р. на 1 кв.м.)

Итого укрупненный  обобщенный показатель стоимости = Итого  затраты инвестора + Прибыль инвестора =3,076 +10,254=13,33 тыс.р.на 1кв.м 
 
 
 
 

Таблица 4     Расчет укрупненного обобщенного показателя стоимости при  строительстве  здания , тыс., р/кв.м.

 

Продолжение таблицы 4

    Стоимость нового строительства:

  Снс =13,33·1502,2=20024,33 тыс.р.

Следующим этапом затратного подхода является оценка износа. Термин “износ” в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а следовательно, и его стоимости. Для оценки накопленного износа применяется метод разбивки, суть которого в определении величины трех видов износа: физического, функционального и внешнего.

      При определении общей величины накопленного износа методом разбивки используется формула

  Ин=1 –  (1 – Ифиз/ 100)х(1 – Ифунк/100)х(1 –  Ивн/100),                                      (2)

где Ифиз –  физический износ здания,%;

      Ифунк – функциональный износ  здания,%;

      Ивн – внешний износ здания,%.

      Физический износ определяется  нормативным методом. Метод предполагает  использование нормативных инструкций.

      Для оценки физического износа  необходимо изучить степень повреждения  конструктивных элементов здания по форме табл.5.

Таблица5                  Расчет физического износа

 

Продолжение таблицы 5