Обоснование заемного финансирования под обеспечение недвижимостью

Количественная  оценка физического износа приводится по данным прил. 3 [9]только по фундаментам и стенам.

      Физический износ конструктивного элемента определяется  по величине количественной оценки для соответствующего интервала оценок, при необходимости производится интерполяция процентных значений физического износа. Расчет проводится с использованием правил оценки физического износа жилых зданий [10]в которых также приведен ряд конкретных примеров. Для остальных элементов износ определяется самостоятельно исходя из уровня износа, оцененного по первым двум элементам.  
 
 
 

Таблица 6

Фундаменты  свайные столбчатые каменные, бетонные и железобетонные

 
 

Таблица 7

Стены из мелких блоков, искусственных  и естественных камней

 
 
 

Таблица 8

Перекрытия  из двухскорлупных железобетонных прокатных панелей

Q=α+(z-x)·(β-α)/(y-x)

Таблица 9                                       Расчет износа

      Итоговая величина износа по  каждому элементу определяется  путем умножения удельного веса соответствующего элемента на значение износа. Итоговая величина физического износа всего здания определяется суммированием.

      Делается вывод о состоянии  здания:

 Состояние  здания хорошее, так как физический  износ определен в размере  8,1 % ;

       Функциональный износ здания = 2 %. (Система вентиляции не удовлетворяет современным требованиям).

 Функциональный  износ зданий и сооружений - моральный  износ. 

Некоторые признаки морального износа:

Функциональный  износ — несоответствие объемно  – планировочного или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

      Функциональный износ зданий  и сооружений, также как и физический износ, может быть устранимым и неустранимым, а также экономически нецелесообразным.

      Устранимый функциональный износ  определяется затратами на необходимую  реконструкцию, способствующую более  эффективной эксплуатации объекта  недвижимости.

      Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства[11].

      Внешний износ  равняется 3 %(так как центр, то шумно-  негативно сказывается на качестве  окружающей среды) .  Внешний (экономический) износ, или износ внешнего воздействия, — это обесценение объекта , обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации , накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменение окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения. Существенным фактором, влияющим на величину внешнего износа, является непосредственная близость к «малопривлекательным» природным и искусственным объектам —очистным сооружениям, ресторанам, танцевальным площадкам, бензоколонкам, железнодорожным станциям, больницам, школам, предприятиям и др., влияющим на комфортность и качество среды обитания (шумовую, запаховую инсоляцию и др.) [11].

      Так, если физический и, в  определенной степени, функциональный  износ можно устранить путем  реконструкции или модернизации  здания, то износ внешнего воздействия в большинстве случаев в сжатые сроки неустраним.

Ин=1-(1-Ифиз/100) (1-Ифунк/100) (1-Ивн/100) ,

Ин=1-(1-8,1/100)(1-2/100)(1-3/100)=0,13

Ин=13%

Сз =1,17·4507= 5261,9 тыс.р.

Снс =13,33·1502,2=20024,33 тыс.р.

Сзп =Сз+Снс-Снс*Ин= 20024,33 + 5261,9 – 20024,33·0,13= 22683,1тыс.р.

Таким образом ,рыночная стоимость объекта недвижимости, рассчитанная  затратным подходом составляет 22683,1тыс.р. 

3.2. Использование сравнительного  подхода

      Сравнительный подход основан  на определении стоимости недвижимости  на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов.

      Одним из методов данного подхода  является метод прямого сравнения  продаж, который в данной курсовой работе использовался для оценки стоимости земельного участка. Применение метода прямого сравнения продаж в рамках сравнительного подхода подразумевает сравнение оцениваемого объекта (здания вместе с земельным участком) с аналогами, при этом суть  метода и порядок расчета остаются теми же.

 Данные о  продажах сопоставимых объектов приведены в таблице 10.  
 
 
 
 
 

Таблица 10

Данные о  продажах коммерческой недвижимости

* относительно  объекта оценки.

      Элементы сравнения объектов-аналогов  относятся ко второй группе -  относящиеся непосредствённо к объекту недвижимости. Предполагается, что условия сделки, и состояние рынка были похожи. В качестве единицы сравнения необходимо принять все здание. 

Расчет скорректированных  цен объектов коммерческой недвижимости необходимо провести по форме таблице 11. 

Таблица 11 Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости