Сұраныс түсінігі және мәні

    Үшінші  модель – бұл«балансталған автономды модель».Оның айрықша белгісі бұл оның жұмыс істеуіндегі жинақтау – ссудалық принципі.              Бұл принципте несие ресурстарының жалпы портфелі ашық капитал рыногынан алынбай, мақсатты түрде өзара көмек кассасы принципі бойынша болашақ несие алушылардың жинақ қаржыларын тарту есебінен құралады. Бұл модель шегінде несие алушы тек ол одан бұрын өзінің уақытша бос ақша қаражаттарын жүйеге бағыттаған жағдайда ғанғ алуға құқығы пайда болады және де мұндағы жинақтар сомасы несие сомасысен шамалас болуы керек. Мұндай шектеу бұл модельдің үлкен кемшілігі болып табылады, себебі ол жылжымайтын мүлікті сатып алу мезетін кейінге ығыстырады. Бірақ бұл модельдің артықшылықтары да бар, себебі бұл модель өз автономдылығы арқасында қаржы – несие рыногының жағдайына тәуелсіз. Бұл модельде банк алдында қандай бағамен және қайда қаржы ресурстарын алу керектігі туралы сұрақтар тумайды, мұнда тек өз қызметі үшін ақылға сиымды маржаны бекіту ғана қажет. Құрылыс жинақтары салымдары бойынша табыс ставкалары мен несиені пайдалану ставкалары теоретикалық түрде белгіленуі мүмкін. Маржаны және несие бағасын 3% деңгейінде бекітіп, банк жинақтарға табысты мүлдем төлемеуі мүмкін. Егер жинақтарға табыс 10% болса, несие қойылымы 13% болады.

    Бұл модельді пайдалануда үлкен жетістікке жеткен ел Германия. Мұнда бүкіл  елді қамтыған «құрылыс жинақтау жүйесі»  құрылған, ол жинақтау механизмдері мен  жекелеген азаматтарды несиелендірумен  және азаматтардың тұрғын үй жағдайын жақсарту мен қаржыны сақтаумен  пайдалануға бағытталған ынталарын  қаржылық қолдау бойынша мемлекеттің  протекционизмімен жақсы қатарласып жүреді.

    Тұрғын  үйді сатып алғысы келетін азамат арнайы қаржы –несие жүйесіне сатып  алуға дейін 2 – 10 жыл бұрын келеді. Әджетте бұл жас, үйленбеген азаматтар  немесе жалдамалы пәтерде немесе ата – анасымен тұратын жас  жанұялар. Өз мүмкіндіктеріне қарай  олар өз ақшаларын арнайы банкке немесе жинақтау кассаларына (Bausparkasse, Schwabisch hall, және т.б. құрамына кіретін) сатып алынатын мүліктің 45% дейін салып жинақтайды. Одан кейін олар мемлекеттік дотация алуға құқық (үй құнынан 10% - ға дейін) және льготалық несие алуға құқық алады. Бұл несиені жабуға 10-15 жыл беріледі.Мақсатты жинақ салымдары есебінен бірінші этапта жинақталған қаржы ресурстарын аккумуляциялау арқасында несие мекемелерінде екінші этапқа жеткен азаматтарға несие беру үшін пайдалануға мүмкіндік туады. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.3.Шетелдік  тәжірибедегі ипотекалық    несиелендірудің ұйымдастырылуы

    Ипотекалық  несие беру – тұрғын үй саласына инвестицияларды тартудың ең тиімді әдістерінің бірі. Ипотекалық несие  беру азаматтардың тұрғын үй жағдайларын  жақсартуға, екінші деңгейдегі банктердің тиімділігін және табыстылығын көтеруге, экономикалық өрлеуге мүдделі мемлекеттік  құрылыс кешенін дамытуға ықпал  етеді.

    Ипотеканың  ішіне елдің экономикалық дамуының үлкен потенциялы, жылжымайтын мүлікті  сатып алуды қаржыландыруға мүмкіндік  береді және қолданыстағы капитал айналымға  кіреді. Қазақстан үшін бұл жоғары және орта табысы бар адамдардың тұрғын үй сатып алудағы ең қолайлы құралы болып қала береді.

    Өркениетті  елдердегі тәжірибе бойынша ипотекалық несиелеу 3 үлгімен, біріншіден, зейнетақы  және сақтандыру компанияның қаржыларын пайдалану арқылы; екіншіден, банктік  ипотекалық несиені қолдану арқылы; үшіншіден, салымшының жинақ ақшаларын  тұрғын үй құрылысына қолдану арқылы жүзеге асады. Аталған жүйе бойынша  ипотекалық несиелеу АҚШ, Батыс Еуропа, Жапония елдерінде жолға қойылған.

    Жылжымайтын мүлікті кепілге ала отырып, ссуда  беру нарықтық экономикасы дамыған  елдерде кеңірек дамыған. Мұнда  әр бір банк өз ипотекалық несиелерінің сызбасын қолданады.Олар несиелеудің объектілері, субъектілері, ресурстарды жұмылдыру, негізгі қарызды және пайыз қайтаруына қарай әр түрлі болып келеді. Оларды берудің механизмдері мен сызбалары да әр түрлі. Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесіне енгізу үшін ең бастысы «арзан» несие ресурстары бар болуы қажет. Дүниежүзілік тәжірибеде ипотекалық несиелеу анализі 2 сызба бойынша жүргізілетіндігі белгілі:

    а) мемлекет ипотекалық банктерден олардың  ипотекалық несиелерін сатып алу  үшін арзан қаржы ресурстарын  бөледі, осылайша ипотеканың бірінші  нарығын қайта қаржыландырады;

    б) несие беруші банктер ипотекалық несиелік міндеттемелермен қамтамасыз етілген облигацияларын бағалы қағаздар нарығына орналастырып жүзеге асырады.

    Бірінші жол – американдық үлгіге сәйкес келеді. Ипотеканың дамуы қайта қаржыландыру арқылы бағалы қағаздарды сату нысанында  қамтамасыз етеді.

    Екінші  жол – ипотекалық несиелердің  Германия үлгісі болып табылады. Ол бір деңгейлі үлгімен сипатталады. Ол бойынша арнаулы ипотекалық банктер  кепілмен қамтамасыз етілген бағалы қағаздарын өздері сатады.

    Малайзиялық үлгі. Ипотекалық несиелеудің бұл  үлгісі арнаулы ипотекалық облигацияларын сатып және алынған ақшаға тұрғын үйді несиелеуді жалғастыра беруіне  мүмкіндік береді.

    Отандық және шетелдік тәжірибені сараптай келе ипотекалық несиелеудің мынадай  жалпыға ортақ қағидаларын бөліп  көрсетуге болады:

• Мүлікті қарыз алушы тұлға меншігінде құқықтарын шектеу шартымен қалдыру;
• Кепіл үлгісі түрінде ссуда мөлшерін анықтау;
• Сол мүлікті кепілге қалдыра отырып қосымша ипотекалық ссуда алу;
• Жылжымайтын мүлікті жоғарылату немесе оны белгіленген мерзімде қайтармаған жағдайда басқа тұлғаға беру.

    Американдық үлгіде ипотекалық несиелеуде жылдық табысы белгілі деңгейдегі адам бірден үй ала алады. Ол үйдің құнының  аз бөлігін бірден төлейді де, қалғанын өзінің автономдылығына байланысты қаржы – несие нарығының жағдайына қалған үлгінің ерекшелігі ипотекалық несиелеуді экономикасы тұрақсыз елдерде дамытуға болады, егер барлық есеп айырысулар конвертацияланған валютада жүргізілсе. Бұл үлгінің жақсы жағы несие берушінің ссуданың қайтпай қалуына байланысты тәуекелі төмен болады, өйткені жинақтау кезеңінде клиенттің төлем қабілеттілігін нақты бағалауға болады. Балансталған автономды үлгіні іс жүзінде қолданудың алғышарттары бірқатар мемлекеттерде ХІХ ғасырда пайда болған.

     Қазіргі кезде осы үлгіні қолдануда үлкен  жетістікке Германия жетті. Мүнда бүкіл  елді қамтитын жинақтау, несиелеу механизмдерін, сонымен қатар мемлекеттің азаматтарының  мүддесін қолдау саясатын қамтитын құрылыс  жинақ жүйесі құрылған.Үй сатып алатын азамат арнаулы қаржы-несиелік жүйемен  үйді сатып алу сәтінде емес, оған дейін 2-10 жыл бүрын қатынас орнатады.

     Германия  жүйесінің маңызды артықшылығы  мақсатты құрылыс жинақтарына банктің  пайыздық мөлшерлемесі және несие жүйесі шеңберіндегі мөлшерлемелері автономды болып қаржы-несие нарығынан тәуелсіз.Бұл үлгінің негізгі сипаттамасы оның жабықтылығы, яғни несие беру көзі ретінде тек құрылыс жинақ келісімдері бойынша жинақталған қаржылар ғана қолданылады.Бүл жүйені қолданатын банктер несиені нарықтағыдай төмен беруге мүмкіншілігі бар.

     Құрылыс жинақтау жүйесіне негізделген Германия үлгісінің артықшылықтары бар:

- қаржыландыру капитал нарығына байланыссыз;

- пайыздық маржа басында төмен болады ал сомасы арнаулы;   

          - пайыздық     мелшерлеме     басында     төмен     болады,  сондықтан

салымшы үшін тәуекел азаяды;

• басқа мемлекеттерге қарағанда пайызы төмен;

     Германияда  құрылыс жинақтары жүйесінің мемлекет үшін артықшылықтары:

          - мемлекет тұрғын үй мәселесінің бір бөлігін жеке инвесторға ауыстыруы мүмкін, сондықтан жеке бастамашылықты қолдайды;

      - мемлекет халық шаруашылығын тұрақтандыруға үлес қосады. Бүл қаржы не сатып алынып жатқан үйді, не өзінің меншігінде бар мүлікті кепілге ала отырып берілуі мүмкін. Мұндағы несиені қайтару жылдық табысына қарай 15 немесе 30 жылға аралығында жүргізіледі.

       АҚШ-та кепілдемелердің екінші нарығын  құрайтын ұйымның біріне федералды  ұлттық ипотекалық ассоциация «Фенни Мэй» жатады. Ол 1938 жылы құрылған. Бұл  ұйым жылжымайтын мүлікті қамтамасыз етілген кепілдемелерді сата алады. Олар пулға біріктіріледі. Осы пулдарға жоғары өтімді бағалы қағаздар шығарылып, олардың айналымы ипотекалық бизнес саласына қаржы ресурстарының ағымының үздіксіздігін қамтамасыз етеді.

     «Фредди Мек», «Джинни Мэй» сияқты басқа  компаниялар несиелерді қаржыландыруды мемлекеттік ресурстар есебінен, ал «Сэлли Мэй» ипотекалық иесиелерді студенттерге берумен айналысады.

     Бүл үлгінің ерекшелігі - ол ссуда принципіне негізделген. Мұндай принципте несие ресурстарының жиынтық портфелі капитал нарығының ашық нарығында қарыз алынбайды, олар болашақ қарыз алушылардың жинақтарын мақсатты тарту есебінен көмек кассасы принципімен жасалады.   Балансталған   автономды   үлгінің   артықшылықтары   бар. Бұл үлгі өзінің автономдылығына байланысты қаржы - несие нарығының жағдайына тәуелді емес. Балансталған үлгінің ерекшелігі ипотекалық несиелеудің экономикасы тұрақсыз елдерде дамытуға болады, егер барлық есеп айырысулар конвертацияланған валютада жүргізілсе. Бұл үлгінің жақсы жағы несие берушілердің ссудасының қайтпай қалуына байланысты тәуекелі төмен болады, өйткені жинақтау кезінде клиенттің қабілеттілігін нақты бағалауға болады. Балансталған автаномды үлгіні іс жүзінде қолданудың алғышарты бірқатар мемлекеттерде ХІХ ғ. пайда болған . 

№1 Шет мемлекеттердегі несиелеу шарттарының салыстырмалы кестесі

ІІ  бөлім. «Тұрғын үй құрылыс банкінің»ипотекалық  несиелендіру рөлі

2.1. «Тұрғын үй құрылыс банкінің» ипотекалық несие беру ережелері

     «Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» акционерлік қоғамында операциялар жүргізудің жалпы талаптары туралы ережелер (бұдан әрі – Ереже) «Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй құрылыс жинақтары туралы» (бұдан әрі – Тұрғын үй құрылыс жинақтары туралы заң), «Қазақстан Республикасындағы банктер және банктік қызмет туралы» (бұдан әрі – Банктер туралы заң) Заңдарына, Қазақстан Республикасының басқа нормативтік – құқықтық актілеріне, «Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» акционерлік қоғамының Жарғысына (бұдан әрі – Жарғы) сәйкес әзірленген және «Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» акционерлік қоғамында (бұдан әрі – Банк) операциялар жүргізудің жалпы шарттарын, талаптарын, шектеулерді және рәсімдерді белгілейді.Нақты операцияларды жүргізу ерекшеліктері Банктің өзге ішкі құжаттарында белгіленеді.