Сұраныс түсінігі және мәні

                     Мазмұны                                                                                    

І бөлім.Ипотека-ұзақ мерзімді қаржыландырудың  тәсілі 

1.1.Ипотекалық несиенің ұғымы және оның ерекшеліктері............................5-7 

1.2. Ипотекалық несие жүйелерінің негізгі модельдері.................................8-10

1.3.Шетелдік тәжірибедегі  ипотекалық несиелендірудің        

       ұйымдастырылуы..................................................................................... 11-15 

ІІ  бөлім. «Тұрғын үй құрылыс банкінің»ипотекалық  несиелендіру рөлі 

2.1. «Тұрғын үй құрылыс банкінің» ипотекалық несие беру           

          ережелері................................................................................................ 16-19

2.2. «Тұрғын үй құрылыс банкінің» Қазақстандағы рөлі.............................19-22

2.3. «Тұрғын үй құрылыс банкінің» ипотекалық несиелендіру

          механизмі................................................................................................22-24

Қорытынды ......................................................................................................25-26

Пайдаланылған әдебиеттер...................................................................................27

Қосымшалар......................................................................................................28-30 
 
 
 

                                                       

                                                         Кіріспе

            Жақын арада ғана қазақстандық қаржы мамандары мен банк қызметкерлері арасында  «ипотека» термині әліде беймәлім болатын.Ипотекалық несиелендірудің іске асу механизмі туралы санаулы мамандардың ғана жалпылама білімі болған, ал кәсіби тәжірибемен  іс жүзінде ешкім кездеспеген.Алайда,Қазақстанда жылжымайтын мүлік нарығының пайда болуы мен дамуына байланысты бұл сферадағы жағдай күрт өзгерді.

           Халықты тұрғын үймен қамтамасыз ету кез келген мемлекетте экономикасы үшін өзекті мәселе болып табылады. Ел үкіметтері бұл мәселенің едәуір оптималды шешімін табуға тырысуда.Егер Республикадағы тұрғын үй мәселесі жайлы сөз қозғайтын болсақ ол қазіргі кезде өте өткір тұруда. Бүгінгі таңда тұрғын үй қорының жағдайы өте қиын, коммуналды тұғын үйге кезектілік мәселесінің жағдайы да жақсы емес, ал коммуналды меншіктегі тұрғын үй бітуге жақындады.

      Біздегі тұрғын үйдің 96% жекешелендірілген. Егер оны 58% жекешелендіріліп,48% мемлекеттік меншікте қалған Ресеймен салыстыратын болсақ, біздегі жағдай өте ауыр деуге болады. Біздің атқарушы билігіміздің қолында ешқандай қайта бөлінетін мүлік жоқ, ал «Тұрғын үй қатынастары туралы» заң бойынша тұрғын үйге кезекте бар халық категориясы әлі де қалуда.

      Қазіргі рыноктық экономикада азаматтарды тұрғын үймен қамтамасыз етудің бір жолы ипотекалық несиелендіру болып табылады. Себебі ұзақ мерзімді азаматтарды несиелендірудің мынадай жүйесі:

• Біріншіден, азаматтардың көбісінің төлем қабілетті сұранысын жоғарылатып, халықтың басым көпшілігіне тұрғын үйді сатып алуғы мүмкіндік береді;
• Екіншіден, тұрғын үй рыногын жандандырады;
• Үшіншіден, ипотекалық механизмдер арқылы нақты экономикалық айналысқа жылжымайтын мүлікті енгізеді;
• Төртіншіден, тұрғын үй сферасына халықтан және бюджеттен тыс басқа да қаржы ресурстарын тартудың базасын құрайды;
• Бесіншіден, құрылыс секторының дамуын қамтамасыз етеді;
• Алтыншы, жалпы экономикалық өсуді жандандыруға жәрдемдеседі.

      Бүгінгі таңда Қазақстанда ипотекалық несиелендіру жүйесінің реформалануы қарқынды жүргізілуде. Республикада ипотекалық несиелеудің жүйесі сәтті енгізіліп, қазір қарқынды дамуда және де оның болашақта үлкен даму перспективалары бар деуге болады.

    Осыған  байланысты бүгінгі таңда жұмыс  тақырыбы өте өзекті тақырыптардың  бірі болып табылуда.

    Курстық жұмысымның негізгі міндеттері мен мақсаты болып – отандық тұрғын үй мәселесін, тәжірибені зерттеп,талдау жасау. Бұл мақсатқа қол жеткізу үшін келесі мақсаттар қойылады:

• Ипотекалық несиелеуді ұйымдастырудың теориялық негіздерін, оның ішінде жалпы несиелеу жүйесі мен ипотекалық несие түсінігін, ипотекалық несие жүйесіндегі кепілхат ұғымын және ипотекалық несие жүйелерінің негізгі модельдеріне тоқталу;
• Ипотекалық несиені рәсімдеу негіздері, оның ішінде несиені рәсімдеудің алдын ала процедуралары мен ипотекалық несие бойынша қаржылық есеп айырысуына тоқталу;
• Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несие жүйесінің қалыптасуын зерттеу, Қазақстанда ипотекалық несиелеу жүйесінің пайда болуы мен«Тұрғын үй құрылыс банкінің» Ипотекалық несиелендіруіне талдау жасау.

 

І бөлім.Ипотека-ұзақ мерзімді қаржыландырудың  тәсілі

1.1.Ипотекалық несиенің ұғымы және оның ерекшеліктері.

           Көптеген экономист-ғалымдар «ипотека» терминін нарықтық экономикасы дамыған елдерде пайда болған қазіргі терминдердің бірі ретінде санайды. Соңғы жылдардағы біздің еліміздегі ипотеканың пайда болуын шетел инвестицияларымен байланыстыратындар да аз емес. Бұл негізінен бастапқыда халықтын, арасында кең таралмағандықтан және еліміздегі ипотекалық несиенін, қызмет етуінің экономикалық-кұкықтық жағынан толык қамтамсыз етілмегендігімен байланысты болып отыр.Тарихқа жүгінсек, «ипотека» сөзі алғаш рет б.э.д. VI ғасырда Грецияда пайда болған (оны архонт Солон енгізген) және сол уақытта ол, қарыз алушының несие беруші алдындағы жауапкершілігін жер бөлімшелермен қамтамасыз етуін білдірген.

         Жылжымайтын мүлікті, оның ішінде меншіктегі жерді де, кепілге  қоюмен және сол  арқылы  мәмілені сенімді етіп  берілетін ипотекалық несие  несиелендірудің нарық экономикасында  белсенді  қолданылатын  нысандарының біріне жатады.  Жерге  деген меншік  құқығы  нарықтық  несиелік  қатынастар  аясына меншігінде  жекешелендірілген пәтерлері, жер телімдері, тұрғын үй қорлары  бар  кәсіпорындарды,  ұйымдарды,  фирмалары,  халықты   тартады.

         Ипотекалық несие  кәсіпорындардың,  фирмалардың  және  тұрғын үй  құрылысының   қажеттіліктерін   мемлекет тарапынан қаржыландыру көздерін банк несиесімен  алмастыруда  үлкен роль атқарады.  Оның  алға басуы  шаруашылық ететін  субъектілердің    ұзақ мерзімді  сипаттағы  несиелік ресурстардың  тапшылығы,  инфляцияның жоғары қарқындылығы жағдайында инвестициялық  белсенділігін  ұлғайтуға  әсер етеді. 

         Ипотекалық несилендіру жүйесі  екі бағыттан тұрады:

     - ипотекалық  несиелердің   шаруашылық  ететін  субъектілерге  және  халыққа  тікелей берілуі; 

    - ипотекалық  несилерді (несиелік  міндеттемелерді)  несилендіруге   ресурстардың қосымша тартылуын   қамтамасыз ететін  екінші рынокта   сату.

       Бірінші бағытымен негізінен ипотекалық  банктер айналысып келсе,  екіншісімен - ипотекалық банктердің  мүлікті кепілге қоюмен  қамтамасыз етілген активтерін сатып алатын және кейін оларды өз атынан  олардың базасында құнды қағаздар (облигациялар) шығаратын    қаржы компаниялары,  қорлар  айналысады. Құнды қағаздар ликвидті  болып келеді, себебі  олар жылжымайтын мүлікпен қамсыздандырылған, және олар  инвестициялар арқасында ұзақ мерзімді  және тұрақты табыс алуға мүмкіндік береді.Кейбір қаржы компанияларының міндеттемелері бойынша шетелде кепілгер ретінде мемлекет  белгіленеді, ол болса, олардың сенімділігін  арттырады. Ипотекалық  несиелер  жылжымайтын мүлікті кепліге қою - ипотекаға негізделеді.

        Ипотеканы кепіл заты иегерінің болуысыз  дамыту   мүмкін емес, өйткені жер мен жылжымайтын мүлікті кепілге тек кепіл затының иегері ғана  қоя алады, сондай-ақ  осы иегердің  оның меншігіндегі жылжымайтын мүлікті еркін   шеттету құқығынсыз  да мүмкін емес. Ипотекалық несиелеу нарықтық экономиканың ажырағысыз элементі болып табылады.Оның мынадай ерекшеліктері бар:

     -ипотекалық  несиелеу-бұл қатаң анықталған  кепілзатпен берілетін қарыз.Кредит  қайтарылмаған  жағдайда кепілге  салынған және одан түскен  қаражатпен кредит берушінің  алашағы өтеледі.Сол себепті де  ипотека кредиті кредит беруші  үшін ең сенімді кредит ретінде  саналады.

     -ипотекалық  карыздың көбісі қатаң мақсатты  тағайындауға ие,өйткені,ол тұрғын  үймен өндірістік үй-жайларды  қаржыландыру,сатып алу,тұрғызу  үшін және жер учаскелерін  игеру үшін пайдаланылады.

     -ипотекалық  кредит,әдетте,10-30 жылға дейін ұзақ  мерзімге беріледі.Кредит алдын-ала  жасалған кестеге сәйкес біртіндеп  өтелетін болады.

    Ипотека – салынған жылжымайтын мүлік  немесе оның үлесі залог берушінің  не үшінші жақтың пайдалануында және иелігінде қалатын залогтың бір  түрі.Салынған мүліктің залог берушінің  пайдалануы мен иелігінде қалуы  ипотеканың квалификациялық белгісі  болып табылады.

    Ипотекалық  несиені беру техникасы мен жағдайлары көптеген факторларға байланысты, бірақ  басымырақ келетін фактор  несиелеу объектісі – жылжымайтын мүлік түрі болып келеді. Ипотеканың объектісі болып табылатындар:

• айналымдағы тауар залогы;
• қайта өңдеу процессіндегі тауар залогы;
• жылжымайтын мүлік.

    Айналымдағы тауар залогы – бұл қарыз алушының тек қарыздың белгілі бір бөлігін  өтеген немесе шығатын (шығып отыратын) тауарларды басқа да бірдей не одан артық сомадағы құндылықтармен ауыстырған жағдайда ғана салынған құндылықтарды  өткізуге құқығы бар екендігін білдіреді.

    Қайта өңдеудегі тауар залогы – қарыз  алушы өзінің өндірісінде салынған шикізат, материал, жартылай дайын өнімдерді  қайта өңдеуге құқығы бар, бірақ  бұнымен қоса залогтық құқық өндірілген жартылай дайын өнімге, дайын өнім және тиелген тауарларға таратылады дегенді білдіреді. Алайда залогтың кең тараған түрі жылжымайтын  мүлік болып табылады. Бұлар жер  учаскелеріне залог, сонымен қоса мекеме, құрылыс және басқа да жермен байланысты мүліктер.   
 

1.2. Ипотекалық несие жүйелерінің негізгі модельдері

      Ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру жүйесінің шет ел тәжірибесінде әрекет етіп отырған негізгі үлгілер бар.Ипотекалық несиелеудің едәуір қарапайым және жетілдірілмеген моделі шартты түрде «жартылай ашық» деп аталатын молельді айтуға болады. Ол алғашқы кепілхаттар нарығының шегінде ғана болады.

      Бұл модель шеңберінде ипотекалық банктермен берілген ссудалар бойынша кепілхаттар әдетте сырттан тартылатын қаржы ресурстарын қамтамасыз етуден әрі қарай жүрмейді. Ол маманданған әрекет етуші тұлғалардың минималды қатысуымен жүзеге асады. Бұл модель арнайы ипотекалық банктермен де ипотекалық несиелеу бөлімі бар әмбебап банктермен де қолданыла алады.

      Бұл модельден едәуір ерекшелігі бар модель «кеңейтілген ашық модель».Бұл модельде несие ресурстарыныңнегізгі ағымы арнайы ұйымдастырылған жылжымайтын мүлікке кепілхаттармен қамтамасыз етілген қайталама бағалы қағаздар рыногынан келеді.Кеңейтілген ашық модельді жасау тек ипотекалық рынок инфрақұрылымының кеңейтілген, мемлекеттің бағалы қағаздар эмиссиясына жартылай қадағалау жүргізу жағдайында ғана мүмкін.

    Мемлекеттік қадағалаудың бір шарты бұл қайталама  рыноктағы эмиссияланған және әрбір  мезеттегі айналыстағы бағалы қағаздар мен эмиссияны қамтамасыз етуге  эмитенттерге ипотекалық банктермен сатылған кепілхаттардың бағасы. Бастапқы кепілхаттардың жалпы құны мен қайталама рыноктан келген несие ресурстарының мөлшеріне  келсек, модель олардың арасында теңдікті талап етпейді, себебі ресурстардың бір бөлігін банктер басқа  да көздерден де өзінің қаржыларынан ала алады.