Совершенствование системы управления земельных ресурсов в Краснодарском крае

          Вся земля в застроенных районах городов принадлежит государству, в сельских и пригородных районах – коллективам крестьян (за исключением участков, которые по закону принадлежат государству). Государственную и крестьянскую коллективную землю определяют по закону как используемую предприятиями или гражданами. Предприятия и граждане, использующие землю, обязаны ее охранять, управлять землей и рационально ее использовать. Землю, предоставляемую крестьянским коллективам для сельскохозяйственного и несельскохозяйственного использования, регистрируют и учитывают местные власти, которые выдают свидетельства о праве собственности (для крестьянских коллективов) или подтверждающие право использования несельскохозяйственной земли под строительство. Свидетельства на право пользования выдают землеустроительные органы. Собственность на лесные земли или луга, право использовать лесные земли, луга, водную поверхность или приливные земли в целях ведения аквакультуры устанавливают в соответствии с законами о лесном хозяйстве, о лугах, о рыбном хозяйстве КНР. Предприятия или частные лица не имеют права самовольно захватывать землю или передавать ее посредством купли-продажи или иных методов, не предусмотренных законом. Таким образом, для КНР характерно жесткое централизованное управление земельными ресурсами со стороны государства. Оно выражается в государственном планировании использования и охраны земли, организации землепользования и контроле над ним. Собственностью на государственные земли распоряжается Государственный Совет. Государство имеет право, действуя в общественных интересах, реквизировать землю у коллективов; оно организует национальную информационную сеть, земельный кадастр, мониторинг земель, ведет земельную статистику, финансирует землеустроительные мероприятия.

     На основании вышеизложенного можно констатировать то, что процесс трансформации отношений собственности на землю за рубежом оговорен целым рядом условий. При этом регулирование данного процесса в любой из вышерассмотренных стран регламентировано целым рядом государственных законов, а его практическая реализация осуществляется с помощью целостной системы программ как директивного, так и добровольного характера. Получить земельный участок в собственность можно, но достаточно трудно. Преодоление этих трудностей позволяет будущему собственнику осознать как значимость самого земельного участка, так и значимость получения титула собственника земли. При этом, даже получив земельный участок в собственность, собственник не просто созерцает его, а сразу же продумывает варианты рационального использования, причем данное использование должно не только принести отдачу ему, но и повлиять на повышение социально-экономического развития того региона (области, района, местности), где он расположен. В противном случае земельный участок будет изъят опять в собственность государства и передан другому собственнику. Регулирование процесса управления трансформацией отношений собственности на землю со стороны государства построено очень четко посредством создания многочисленных органов и служб, которые следят за данным процессом, контролируют его и отслеживают результат.

         

1.3 Сравнение систем управления земельными ресурсами в России  и за рубежом

 

В первом разделе  была исследована сложившаяся на сегодня в России система управления земельными ресурсами, а также опыт стран с рыночной экономикой в вопросах управления земельными ресурсами и другим недвижимым имуществом. Опыт развитых стран может быть полезным для страны, которая имеет ограниченные традиции рыночной экономики или находится на пути их развития. Системы управления недвижимым имуществом в каждой стране имеют свои особенности и в то же время имеют много общего в подходах и основных принципах построения таких систем. Так, в большинстве стран, которые успешно развиваются, земля рассматривается, в первую очередь, как товар и как важнейший естественный ресурс вообще. В целом, можно отметить следующие основные характеристики систем управления:

1) система действует  на основе тщательно разработанного  законодательства;

2) существуют детально отработанные и законодательно закрепленные процедуры регистрации;

3) система является  государственной и централизованной  с делегированием некоторых полномочий  на места;

4) в большинстве  систем поддерживаются длинные  стандарты обмена данными;

5) текущие работы  выполняют за счет самофинансирования, модернизация - при поддержке государства;

6) кадастровые  системы постоянно изменяются  с учетом изменения экономической  ситуации;

7) реестры являются  открытыми для публичного доступа  (хотя в некоторых странах недоступна информация о стоимости и залоге).

Изучение опыта иностранных государств должно обязательно присутствовать при совершенствовании системы управления земельными ресурсами в стране. При всех различиях социально-экономических, политических, исторических условий во многих национальных системах управления землей есть рациональный опыт, который можно использовать в Российской Федерации. Данный опыт должен быть перенесен с учетом особенностей развития, как в целом Российской Федерации, так и каждого из ее субъектов. Только в этом случае регулирование процесса управления земельными ресурсами принесет положительные результаты не только для собственника земли, повлияет на повышение социально-экономического развития регионов в целом, а соответственно и позволит повысить благосостояние нации.

С учетом вышесказанного можно сформулировать основные принципы управления земельными ресурсами, отражающие особенности российской экономики и учитывающие международный опыт:

-   Использование земельных ресурсов должно удовлетворять основные потребности человека, в первую очередь в продуктах питания и жилье.

- Защита собственности  важна для эффективного использования  земельных ресурсов, однако форма  землепользования не ограничивается  лишь частной собственностью, что особенно актуально для регионов России.

- Инвесторы  нуждаются в официальной системе  прав на землю и недвижимость  и гарантии страхования рисков.

- Устойчивое  развитие зависит от государства,  которое несет полную ответственность  за управление информацией о собственности на землю, ее стоимости и использовании, даже если в нем широко участвует частный сектор.

Указанные принципы опираются на предположение, что  каждая страна должна иметь официальную  систему регистрации земель и  недвижимости для содействия хорошему управлению на высшем уровне и обеспечению гарантий права собственности на землю, инвестиций и других частных и публичных интересов в недвижимости. Эффективные системы учета прав собственности на землю, оценки земель и использования земель являются фундаментом, от которого зависит эффективная работа рыночной экономики и который лежит в основе устойчивого и продуктивного управления использованием земельных ресурсов. Такие системы уменьшают риск для кредиторов по ипотеке, и, следовательно, назначаемые ссудные проценты способствуют большей эффективности и экономическому росту.

Преимущества от внедрения полноценной системы управления земельными ресурсами в России аналогичны тем, к которым стремятся в развитых странах, а именно:

- эффективное  управление общественными и частными землями;

- уверенность  собственников;

- защита прав  собственников;

- уменьшение  количества земельных споров;

- усовершенствование  системы передачи прав собственности;

- стимулирование  рынка земли;

- безопасность  кредитов и инвестиций;

- ускорение земельной реформы;

- эффективность  налоговой политики;

- поддержка  земельного планирования и управления;

- мониторинг  рынка земли.

Общим результатом  совершенствования системы управления земельными ресурсами страны будут  являться активизация сделок на рынке земли и иной недвижимости, создание благоприятного делового климата и рост объемов инвестиций в реальный сектор экономики под гарантии прав на недвижимость, принятие эффективных решений по территориальному планированию и распоряжению земельными участками и прочно связанными с ними объектами недвижимости.

 

2.Анализ системы  управления земельными ресурсами  субъекта РФ

 

2.1 Система  управления земельными ресурсами  в Краснодарском крае

 

Происходящие  коренные изменения в экономической  жизни России, связанные с созданием и развитием современной рыночной экономики, требуют принципиально новых подходов к формированию и осуществлению земельной политики. Особенно это актуально для Краснодарского края, обладающего большими земельными ресурсами и высоким интеллектуальным потенциалом, что позволяет быстро и эффективно применить рыночный механизм использования земельных ресурсов, привлечь крупномасштабные инвестиции в наиболее важные сферы жизнедеятельности края.

Согласно статье 72 Конституции Российской Федерации владение, пользование и распоряжение землей находятся в совместном ведении Российской Федерации и ее субъекта. Краснодарский край как субъект федерации имеет право формировать собственное законодательство и регулировать с его помощью управления земельными ресурсами.

Приоритетными направлениями земельной политики Краснодарского края являются:

– обеспечение государственного регулирования земельных отношений в целях сохранения особо ценных земель, земель сельскохозяйственного назначения и земель особо охраняемых природных территорий;

– реализация прав жителей Краснодарского края на землю;

– сочетание интересов Краснодарского края, муниципальных образований Краснодарского края и иных участников земельных отношений при принятии решений по вопросам регулирования земельных отношений;

– сохранение земель сельскохозяйственного назначения как основного средства производства в агропромышленном комплексе;

- использование земель способами, обеспечивающими сохранение экологических систем;

– сохранение традиционных форм казачьего землепользования.

Управление  земельными ресурсами в Краснодарском  крае осуществляется с помощью Федеральной  службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (Управление Росреестра по Краснодарскому краю) в результате реорганизации Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю и Управления Роснедвижимости по Краснодарскому краю 5 мая 2010 года.

Основными методами управления земельными ресурсами в  Краснодарском крае являются: земельный  контроль, государственный кадастр недвижимости, мониторинг земель, землеустройство.

Общая земельная  площадь Краснодарского края составляет 7,5 миллионов гектаров  (рисунок 1).

Рисунок 1 - Структура земельного фонда Краснодарского края по категориям земель

 

          Для более эффективного управления земельными ресурсами в крае с ее разнообразными природно-хозяйственными условиями, а также в целях разработки комплекса почвозащитных мероприятий, мероприятий по экономическому стимулированию собственников и пользователей в рациональном использовании и охране земель реализуется краевая целевая программа «Воспроизводство лесов в Краснодарском крае» на 2009–2013 годы.

Создание и  обновление картографической основы для  целей кадастра, государственного мониторинга земель и землеустройства. В 2002 году в крае была принята «Краевая целевая программа по созданию автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учёта объектов недвижимости в Краснодарском крае на 2002–2011 годы», в которую для информационного обеспечения программы включён раздел «Картографо-геодезические работы».

Включение в  краевую целевую программу указанного раздела вызвано тем, что имеющиеся  в государственном фонде данных, полученных в результате проведения землеустройства, Краснодарского края картографические материалы устарели и не соответствовали состоянию местности. А также в связи с необходимостью ведения государственного учета земель на современной графической подложке.

В период 2002–2007 годов в целях реализации целевой программы произведено полное обновление цифровых карт масштаба 1:10 000 на всю территорию Краснодарского края.

В целях реализации краевой целевой программы «Создание  системы кадастра недвижимости (2002–2011 годы)» в 2007 году созданы базы данных цифровой картографической основы на всю территорию Краснодарского края за счет средств федерального и краевого бюджетов.

В результате земельных  преобразований, проведенных в крае за последние годы, произошли значительные изменения в земельных отношениях, организационно-правовых и организационно-территориальных формах землепользователей и формах собственности на землю.

Рынок земельных  участков Краснодарского края является в России одним из крупнейших и  наиболее динамично развивающимся. Сделки с землей в регионе как видно из таблицы осуществляется весьма бурными темпами, что объясняется как развитием курортного бизнеса, так и подготовкой к Сочинской Олимпиаде – 2014, которая весьма повысила инвестиционную привлекательность строительства жилья в находящихся неподалеку городах.

После объявления Сочи столицей Олимпиады-2014 в Краснодарском  крае сразу же подскочили цены на жилье  и на землю. Рынок все еще инвестиционно  привлекателен как для развития строительства, так и для инвестирования в жилой сектор. Но в разных городах он развивается неравномерно. Если в Сочи рынок уже стабилизировался, то в других городах жилищный рынок все еще лихорадит. И пока не ясно, сколько продлится такая ситуация.