Совершенствование системы управления обслуживания населения коммунальными услугами

• управление общим имуществом многоквартирного дома
• оказание жилищно–коммунальных и бытовых услуг

Управляющая организация оказывает собственникам  помещений и пользующимся помещениями услуги,  выполняет работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме самостоятельно либо путем привлечения третьих лиц, действуя от своего имени и за счет собственников. Также заключает договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения с ресурсоснабжающими и прочими организациями, по которым собственники помещений многоквартирного дома приобретут права и обязанности  абонента (потребителя). Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме может быть изменен по согласованию с Управляющей организацией общим собранием собственников помещений с учетом предложений Управляющей организации, а также обязательных для исполнения предписаний государственных органов РФ. Проводимый ремонт является текущим, осуществляется для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов. Управляющая организация предоставляет услуги по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме в границах эксплуатационной ответственности и в соответствии с утверждаемым решением общего собрания собственников перечнем работ и в объеме взятых по договору обязательств.

Основная  задача «Домоуправляющей Компании Канавинского района» - улучшение качества обслуживания жилищного фонда, с целью создания комфортных условий проживания.

ОАО «ДК  Канавинского района» организовала ЕДИННЫЕ ЦЕНТРЫ ПО ОБСЛУЖИВАНИЮ НАСЕЛЕНИЯ, в которых жители Канавинского района смогут решить все свои вопросы в одном месте. Прием жителей ведут:

инспекторы  отдела по работе с населением (прием  письменных заявлений по текущему и  капитальному ремонту)

паспортисты (выдача справок и выписок)

бухгалтеры  ООО «Центр-СБК» (перерасчет по квартплате).

ОАО «ДК  Канавинского района» в своей  деятельности руководствуется Федеральным  законом «Об акционерных обществах», действующим законодательством  РФ, учредительными документами общества и действует на основании Договора Управления. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2.3. Тарифы на жилищно-коммунальные  услуги.

Тарифы по коммунальным платежам для жителей дома устанавливаются Региональной службой по тарифам Нижегородской области (РСТ). Плату за содержание и ремонт жилья устанавливает город, но только для муниципального фонда. Однако в основном все управляющие компании пользуются именно ставками, указанными в городском постановлении. Тарифы на жилищно-коммунальные услуги регулируются федеральными и региональными органами власти. Тарифы формируются в конце года, после чего направляются в ООО «Центр-СБК», которая и занимается расчетами по квартплате.

Услуги, которые жители видят в квитанции делятся на:

Жилищные  услуги (плата рассчитывается от общей  площади без учета лоджий и  балконов)

Коммунальные  услуги (рассчитываются по количеству прописанных людей)

К жилищным услугам относятся: найм, капитальный  ремонт, содержание и ремонт, отопление. К коммунальным услугам относятся: горячая вода, холодная вода, водоотведение, газ, электричество. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ГЛАВА 3.Совершенствование системы управления обслуживания населения коммунальными услугами.

3.1. Схема построения взаимоотношений в жилищно-коммунальном хозяйстве.

Переход к эффективному функционированию жилищно-коммунального  комплекса возможен лишь при изменении  системы построения взаимоотношений, выделении всех субъектов жилищно-коммунального рынка и строгом разграничении их функций и обязанностей.

Базовым элементом новой схемы построения взаимоотношений является собственник  жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры. Именно собственник в полном объеме несет бремя содержания принадлежащего ему имущества и определяет то, кем, как и на каких условиях, оно будет обслуживаться. Формирование эффективного собственника в ЖКХ области является первоочередной задачей системы программных мероприятий.

Собственник жилищного фонда, не имея необходимого технического и кадрового ресурса, привлекает для управления принадлежащим  ему имуществом управляющую компанию (второй элемент предлагаемой схемы). Управляющая компания - это организация любой формы собственности, в управление которой предается жилищный фонд. Управляющая компания привлекается на конкурсной основе и работает в рамках заключенного с собственником жилищного фонда договора на управление. Затраты на содержание управляющей компании могут возмещаться различными способами, в т.ч. включаться в тариф на содержание жилищного фонда (коммунальной инфраструктуры). Все вопросы, связанные с предоставлением жилищно-коммунальных услуг собственник решает с управляющей компанией и не имеет непосредственных отношений с поставщиками услуг, за исключением их оплаты.

Определение количества и качества жилищно-коммунальных услуг, необходимых для поддержания  в надлежащем техническом состоянии  жилищного фонда, привлечение на конкурсной основе эффективных поставщиков жилищно-коммунальных услуг, контроль качества выполняемых работ (оказываемых услуг) - основные функции управляющей компании. Договор, заключенный между управляющей компанией и подрядной организацией, позволяет первой контролировать качество и своевременность выполнения работ (оказания услуг), а второй получать причитающийся объем денежных средств за поставленные жилищно-коммунальные услуги.

Предлагаемая  схема построения взаимоотношений  не исключает возможность заключения договоров непосредственно между собственником жилищного фонда и предприятиями-поставщиками услуг. Такие договора являются актуальными, например, при работе товариществ собственников жилья и позволяют собственнику избежать дополнительных затрат, связанных с оплатой услуг по управлению жилищным фондом и коммунальной инфраструктурой.

Сетевая коммунальная инфраструктура находится  в собственности муниципалитетов  и должна передаваться на обслуживание специализированным коммунальным организациям на договорных условиях. В дальнейшем, при принятии федерального нормативно-правового акта, регулирующего концессионные механизмы, сетевая коммунальная инфраструктура будет передаваться на обслуживание на условиях договора концессии.

Предлагаемая  схема построения взаимоотношений  в жилищно-коммунальной сфере подразумевает реализацию следующих государственных функций:

регулирующей - в части регулирования тарифов локальных монополий

контрольной - в части контроля технического состояния жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры

социальной  защиты – в части предоставления адресных субсидий малообеспеченным слоям населения путем перечисления денежных средств на персонифицированные социальные счета граждан

законодательной - в части разработки нормативно-правовых актов, регламентирующих работу ЖКХ области

Положительными  моментами новой схемы являются:

демонополизация отрасли

построение  системы договорных отношений

существенное  снижение административной зависимости  жилищно-коммунальных предприятий

освобождение  жилищно-коммунальных предприятий  от несвойственных функций

прозрачность  прохождения денежных потоков

адресная  социальная помощь населению 

Одна  из основных задач совершенствования  системы ЖКХ это создание конкурентной среды в жилищно-коммунальной сфере  среди самостоятельных негосударственных  субъектов рынка, особенно в части управления жилищным фондом и его эксплуатации.

Для этого  необходимо осуществить разделение функций и формирование договорных отношений между всеми субъектами формирующегося жилищно-коммунального  рынка - собственниками жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры, управляющими компаниями и подрядными организациями.

Функции координации и контроля работы ЖКХ  области возлагаются на органы исполнительной власти и органы местного самоуправления муниципальных образований области.

В результате эффективного разделения полномочий и функций в ЖКХ области возникнет двухуровневая конкуренция: в сфере управления жилищным фондом и коммунальной инфраструктурой и  в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг.

Одна  из основных задач модернизации жилищного фонда - это ликвидация ветхого и аварийного жилья. Ветхий и аварийный жилищный фонд ухудшает внешний облик населенных пунктов, сдерживает развитие инфраструктуры, понижает инвестиционную привлекательность региона.

Крайне  низким является объем ввода нового жилья на рынок, который не обеспечивает реновацию жилищного фонда. В этих условиях особую актуальность приобретает задача сохранения существующего жилищного фонда посредством грамотной его эксплуатации и своевременной реконструкции жилья, особенно жилых домов первых массовых серий, возведенных со второй половины 50-х до конца 60-х годов.

В качестве перспективного варианта при реализации мероприятий по реконструкции жилищного  фонда представляется целесообразным рассмотреть возможность вовлечения граждан - собственников квартир в финансирование данных работ. При этом экономическим механизмом реализации может стать система ипотечного жилищного кредитования (приватизированная квартира представляет собой высоколиквидную залоговую ценность).

При этом целесообразно рассмотреть возможность предоставления безвозмездных субсидий для малообеспеченных категорий граждан, льгот при ипотечном кредитовании (погашении за счет средств бюджетов части процентной ставки в обслуживании кредита), тем самым активизировать привлечение собственных средств граждан для реконструкции и модернизации жилищного фонда. 
 
 
 
 
 
 
 
 

3.2. Внедрение новых  технологий.

Существующее  состояние коммунального комплекса  характеризуется высоким  уровнем  износа, высокой аварийностью, низким коэффициентом полезного действия мощностей и большими потерями энергоносителей. Количество аварий возросло за 10 лет примерно в 5 раз. Планово-предупредительный ремонт уступил место аварийно - восстановительным работам, затраты на которые в 2 - 3 раза выше.

Следствием  этого стали обострение проблемы снабжения населения области  тепловой энергией для отопления  и горячего водоснабжения, повсеместный перерасход топливно-энергетических ресурсов.

Одна  из причин сложившейся ситуации заключается  в том, что коммунальные предприятия не имеют серьезных экономических стимулов к оптимизации структуры тарифов и снижению нерациональных затрат материально-технических ресурсов.

Отсутствие  эффективных и прозрачных процедур формирования и изменения тарифов  обусловливают непривлекательность коммунального комплекса для частных инвестиций. Между тем большинство проектов модернизации коммунальной инфраструктуры потенциально являются коммерчески выгодными. Создание условий для притока частных инвестиций могло бы кардинально изменить финансовое положение отрасли.

С этой точки зрения усилия органов местного самоуправления и государственной  власти должны быть направлены на повышение  инвестиционной привлекательности  коммунального хозяйства области. Должны быть максимально минимизированы все возможные риски для инвесторов, в том числе с использованием механизмов государственной поддержки субъектов инвестиционной деятельности в сфере энергосбережения.

Действенный способ экономии ресурсов является обязательное применение приборов для учета и  регулирования потребления энергоресурсов.

Первоочередной  задачей является оснащение приборами  узлов учета на границах раздела  сфер ответственности между источниками  тепло-, водоснабжения и муниципальными организациями жилищно-коммунального  хозяйства. Анализ показывает, что в большинстве случаев фактическое потребление тепла составляет 30-60% от расчетных нагрузок по отоплению и ГВС.

К числу  приоритетных задач относится также  оснащение приборами учета вводов в здания и помещения, занимаемые организациями бюджетной сферы. Осуществление таких мероприятий дает для бюджетных организаций и муниципальных предприятий экономию платежей за тепло и воду от 15 до 35%.