Совершенствование системы управления обслуживания населения коммунальными услугами

• разрушение государственной системы распределения жилья, которая существовала в СССР в течение многих десятилетий
• существенное повышение тарифов на жилищно-коммунальные услуги для предприятий, организаций и населения
• частичная приватизация государственного (муниципального) жилищного фонда и появления рынка жилья
• усиление ведомственного монополизма и ослабление функций государственного (городского) контроля в данной сфере
• изменение организационно-правовых норм предприятий и организаций жилищно-коммунальной сферы.

Проводимые  преобразования носили в основном внешний  характер и практически не затронули  существа хозяйственных отношений  и не устранили административный характер действующего хозяйственного механизма. В результате жилищные условия значительной части населения и уровень содержания жилищного фонда стали заметно ухудшаться. 
Таким образом, положение к концу ХХ в. в жилищной сфере можно оценить как неудовлетворительное, с явными негативными тенденциями к ухудшению. Сократились объемы жилищного строительства. Существенно возросла стоимость жилищно-коммунальных услуг, а доля оплаты населения в затратах предприятий жилищно-коммунальной сферы оставалось недостаточной. На поддержание жилищно-коммунальной сферы государство расходовало 4% ВВП, т.е. больше, чем на социальную сферу и многие другие сферы жизнедеятельности, но этих средств всё равно не хватает по причине их неэффективного использования. Даже неполный перечень рассмотренных проблем свидетельствует о наличии глубинных причин неудовлетворительного положения в жилищной сфере, а также о необходимости поиска путей решения жилищной проблемы. Не вдаваясь глубоко в анализ их появления и обострения в последние годы, отметим, что целесообразно все причины разбить на две группы: объективные и субъективные. К первой группе можно отнести остаточное ресурсообеспечение и недостаточное развитие жилищной сферы в советский период от командно-административной системы к рыночному хозяйству. Из числа субъективных причин отметим сохранившийся административный механизм хозяйствования в муниципальном секторе образований и малых городов страны, отсутствие реальных механизмов инвестирования в жилищное строительство и реальной реформы жилищной сферы. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Современное состояние российского  жилищно-коммунального  хозяйства

Жилищно-коммунальное хозяйство России на современном  этапе представляет собой крупнейший многоотраслевой комплекс, который  включает в себя жилищный фонд общей площадью около 3 млрд. кв.м, многопрофильную инженерную инфраструктуру, обеспечивающую поставку потребителям услуг тепло-, электро-, водоснабжения и водоотведения, производство работ по уборке, вывозу, утилизации твердых бытовых отходов, благоустройству и озеленению территорий и др.

Приватизация  муниципального и государственного жилья значительно увеличила  долю частного жилья, и к 2000 г. она  составила более 63 % по сравнению с 33 % в 1996 г. (включая ЖСК и ЖК).  Однако в процессе приватизации не было четко определено отношение и ответственность собственников жилых помещений к общему имуществу многоквартирного дома, т.е. к той части, которая является неотъемлемой его составляющей, а так же не была достигнута главная цель - передача многоквартирных домов и принадлежащих земельных участков в целом в реальное управление собственникам. 
За годы преобразований проведена передача муниципалитетам государственного и ведомственного жилищного фонда. При этом доля государственного и муниципального жилищного фонда сократилась с 67 до 34 % за счет передачи в частую собственность. Государственное (ведомственное) жилье составляет в настоящее время 142,0 млн. кв. м, или 5,1 % от всего жилищного фонда страны.  Сформированный таким образом рынок жилья и созданная на федеральном уровне правовая база позволили внедрять на местах следующие механизмы улучшения жилищных условий граждан: 

• расселение коммунальных квартир
• ликвидацию общежитий
• выплату гражданам субсидии на приобретение и строительство жилья
• предоставление определенным категориям граждан государственных жилищных сертификатов
• предоставление жилищных кредитов (включая ипотечные)
• выпуск жилищных ценных бумаг (облигаций, векселей, сертификатов, займов).

Новые подходы в жилищной политике, связанные  со снятием ограничений инициативы населения, позволили уменьшить (за период 1992-2000 гг.) количество семей, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий и увеличить средний показатель обеспеченности жильем по России. Передача жилищного фонда в муниципалитеты, с одной стороны, позволила сделать предприятия, ранее отвечавшие за его эксплуатацию, более конкурентоспособными, уменьшив затраты на его содержание, с другой - потребовала увеличения затрат у муниципалитетов на его содержание. Такие же проблемы возникли и в отношении других объектов недвижимости ЖКХ, хозяйственное или оперативное управление по которым было закреплено за предприятиями и учреждениями. 
Институциональные изменения, происходящие в экономике страны, коснулись коммунальных предприятий. В первую очередь они связаны с их приватизацией и разгосударствлением, что позволило сформировать частный сектор в отрасли, а также создать базу для внедрения рыночных отношений. Заметно выросло число муниципальных предприятий, что было обусловлено реализацией постановления Правительства РФ от 07.03.95 № 235 "О порядке передачи объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности в государственную собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность.  Производственная структура коммунальных предприятий претерпела значительные изменения. Их численность по сравнению с началом 90-х гг. увеличилась в 2 раза, однако главным достижением явилось то, что из 52 тыс. предприятий, работавших на рынке жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ), свыше половины это мелкие предприятия, в основном работающие в жилищной сфере. Производственная структура предприятий жилищно-коммунальной сферы включает более 30 видов деятельности. Ведущими являются предприятия водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, теплоснабжения, многоотраслевые предприятия, организации внешнего благоустройства. 
Среднесписочная численность ведущих предприятий по сравнению с началом реформ возросла на 24 %, однако к концу 2000 г. наметилось её снижение в связи с подъёмом промышленности, появлением рабочих мест с высокими заработками в других сферах экономики.  
Законом РФ от 24.12.92 № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" было определено, что к 1998 г. отрасль ЖКХ должна перейти на полную самоокупаемость. Здесь кроется основная проблема жилищно-коммунального хозяйства. Перед очередными выборами в Государственную Думу депутаты, не считаясь с принятыми мерами социальной поддержки низко доходных семей, необоснованно отодвинули время перехода отрасли ЖКХ на самоокупаемость. В 1995 г. срок был изменен с 5 до 10 лет, а в 1999 г. - с 10 до 15 лет. Это существенно повлияло на состояние финансирования отрасли. Одновременно в этот же период была резко расширена система льгот на оплату услуг ЖКХ. Сейчас льготы установлены более чем для 60 % населения России.  
Создалась система, когда льготы гражданам фактически оплачиваются предприятиями ЖКХ. За время преобразований нормативная годовая потребность финансирования услуг ЖКХ, оказываемых населению исходя из действующих ставок и тарифов на ЖКУ, выросла, при этом доля оплаты населением в соответствии с установленными законодательством темпами соответственно возросла с 20% до 70%. Собираемость платежей достаточно высокая, более 85%. Большая часть долгов связана с выпадающими доходами, долгами бюджетной сферы, кредитованием потребителей. Кредиторская задолженность предприятий неуклонно. Кредиторская задолженность по оплате коммунальных услуг бюджетных организаций, финансируемых из бюджетов всех уровней, имеет тенденцию роста год от года на величину порядка 10 %. 
Балансовая стоимость основных фондов коммунального хозяйства составляет 0,7 трлн. руб. (4,7 % от всей стоимости основных фондов России). В то же время жилищный фонд страны площадью в 2,7 млрд. кв. м жилья составляет по, остаточной балансовой стоимости 4,1 трлн. руб. (27,5% от стоимости основных фондов страны). Таким образом, при ответственности жилищно-коммунальной отрасли за сохранность и использование более чем 30% основных фондов страны на сумму 4,8 трлн. руб. масштабного капитального ремонта и обновления их при росте кредиторской задолженности не ведётся и вестись не может из-за сложившейся системы финансирования и сдерживания перехода на полную оплату ЖКУ всеми потребителями. Эффективное управление такой собственностью являлось одним из главных условий проводимых преобразований, поэтому был взят курс на организационное разделение функций управлениям хозяйствования, создание служб заказчика, управляющих компаний, введение и развитие частного управления многоквартирными жилыми домами с целью постепенного перевода на режим безубыточного функционирования отрасли. Решение этих задач обеспечивалось Указом Президента Российской Федерации от 29.03.96 № 432 "О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов". К настоящему времени удалось достигнуть определенных положительных результатов. Если на 1 января 1997 г. в субъектах Российской Федерации функционировало менее 1 тыс. служб заказчиков, то к настоящему времени их создано около 3,5 тыс.. Учитывая, что службы заказчика целесообразно создавать в крупных городах и населённых пунктах с численностью населения не менее 50 тыс. чел., можно считать, что деятельностью данных служб охвачены практически все муниципальные образования. Как отмечалось, основой деятельности служб заказчика является формирование договорных отношений с поставщиками жилищных и коммунальных услуг. В целом по России на договорной основе обслуживается около 50 % жилищного фонда. В Москве, Республике Татарстан, Хабаровском крае, Чукотском АО, Волгоградской, Вологодской, Новгородской и Мурманской областях этот показатель составляет 100 %, в ряде регионов - свыше 85 %. Практика заключения договоров и создание системы контроля за их исполнением позволили сократить издержки при предоставлении ЖКУ за 1998 - 1999 гг. на сумму около 400 млн. рублей. 
Осуществляется процесс формирования и развития договорных отношений между службами заказчика и потребителя жилищно-коммунальных услуг. Охват договорами найма жилых помещений в целом по России к настоящему времени составил 33 %, а на техническое обслуживание жилищного фонда с собственниками квартир - 54 %. В Республике Татарстан, Оренбургской, Брянской, Астраханской областях более половины нанимателей и собственников охвачены договорными отношениями. 
Одним из элементов рыночных отношений в ЖКХ является привлечение на равноправной основе организаций различных форм собственности для оказания жилищно-коммунальных услуг на конкурсной основе. Практика показывает, что проведение конкурсов не только ориентирует подрядчиков на качественное выполнение ЖКУ, но и дает положительные практические результаты по снижению их стоимости. 
Во всех субъектах Российской Федерации в структуре управления были созданы департаменты, комитеты или министерства жилищно-коммунального хозяйства, формирующие собственную нормативную базу проводимых преобразований на основе разработанных за этот период на федеральном уровне более 130 законодательных и нормативных документов» макетов программ реформирования ЖКХ. 
В процессе проводимых рыночных преобразований сложилась достаточно парадоксальная ситуация: 2,7 млрд. м2 жилья оценивается в 4,1 трлн. руб., в то время как при продажной среднерыночной цене жилья на рынке недвижимости 200-400 долларов США за м2 (для элитного жилья в 3 и более раз выше) этот вид недвижимости оценивается в сумму 151,2-297 трлн. руб. Данный показатель в 35-50 раз превышает балансовую статистическую оценку имеющейся недвижимости и позволяет более взвешенно оценить масштабы и стоимость работ по сохранению, содержанию и ремонту недвижимости в ЖКХ. В то же время объекты коммунального назначения, оцениваемые по остаточной балансовой стоимости в сумме 649 млрд. руб., с рыночных позиций имеют значительно большую стоимость. Это подтверждается тем, что объем оказываемых услуг постоянно растет, и их сумма оказывается практически равной половине остаточной стоимости основных фондов. Износ основных технических объектов оценивается в 50-60%, преобладает износ инженерных сетей внутри дворовых и домовых коммуникаций. Износ же жилищного фонда, как менее интенсивно используемой недвижимости, несколько ниже и в среднем составляет 41 -51,3%. К началу 2000г. степень износа основных фондов коммунального хозяйства составила: по теплоснабжению - 56,7 %, водоснабжению - 54 %, электрических сетей - 68 %. Ежегодный объем инвестирования в развитие коммунального хозяйства сокращается на 15-16 %.при росте инвестиций в экономику в целом на 4,5 %. 
В соответствии с федеральными программами социально-экономического развития регионов в инженерную инфраструктуру инвестируется около 0,17 млрд. руб., примерно 0,15 млрд. руб. инвестируется по федеральной программе "Обеспечение населения питьевой водой", однако по сравнению с общими инвестициями в ЖКХ 1998-1999 гг. это незначительные суммы.

Строительство объектов коммунального хозяйства  на территории Российской Федерации  ведется в незначительных объемах, в особенности сооружений водопровода  и канализации. В 1999 г. ввод этих объектов по сравнению с 1995 г. сократился. 
Однако Правительство РФ принимает меры к выравниванию ситуации за счёт привлечения кредитов МБРР в модернизацию инженерной инфраструктуры. 
Кроме того, в соответствии с распоряжением Правительства РФ от 12.02.01 № 200-р ведутся переговоры о привлечении займа для финансирования проекта городского теплоснабжения. 
Исполнение этих проектов предусматривает в первую очередь внедрение энерго -  эффективных технологий и оборудования, что приведет к значительному снижению стоимости коммунальных услуг. Такие решения уже реализованы в ряде регионов России. 
Начата работа по привлечению средств банков и других коммерческих структур в финансирование жилищного строительства, по предоставлению жилищных кредитов (включая ипотечные кредиты). Ведутся работы по подготовке программ ликвидации ветхого и аварийного жилья. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3. Проблемы  функционирования жилищно-коммунального  хозяйства на региональном уровне.

Современное состояние жилищно-коммунального  комплекса характеризуется следующей  системой построения взаимоотношений  между субъектами формирующегося жилищно-коммунального рынка.

Жилищно-коммунальное хозяйство в большинстве муниципальных  образований области функционирует  по схеме, основным звеном которой является муниципальное многоотраслевое жилищно-коммунальное предприятие, интегрирующее в себе функции собственника жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры, заказчика на выполнение работ по ремонту и обслуживанию жилищно-коммунального имущества и подрядчика-исполнителя работ.

Центральным звеном всей системы ЖКХ является жилой дом, предоставляющий людям услуги жилья и являющийся заказчиком коммунальных услуг.

Приватизация  жилищного фонда в области  сформировала ситуацию, когда все  многоквартирные дома, за редким исключением, не имеют единого собственника и  находятся в общей долевой собственности. Сегодня условия управления большей частью жилых многоквартирных домов формируют муниципалитеты. Более чем десятилетний опыт такой работы показал неэффективность существующего подхода к системе управления жильем, доказал нежелание, а зачастую и неспособность муниципалитетов оптимально сформировать эту систему.

В Институте  Проблем Управления РАН на основе математических моделей и экспертных оценок были проведены исследования эффективности различных форм собственности  на жилые дома. При анализе рассматривались частные арендные дома, частные односемейные дома, кондоминиумы, муниципальные арендные дома, муниципальные дома с приватизированными квартирами. Оценка проводилась по 20 параметрам, отражающим интересы всех участников жилищно-коммунального процесса: жильцов дома, домовладельцев, общества в целом, государства. Результаты исследований показали, что наиболее эффективной формой собственности на жилье оказались частные арендные дома, затем частные односемейные дома и кондоминиумы, наименее эффективной - муниципальное жилье и самой неэффективной - муниципальные дома с приватизированными квартирами. При этом эффективность частных арендных домов превышает эффективность муниципальных домов с приватизированными квартирами в 8,5 раз. Таким образом, главным направлением преобразований в жилищно-коммунальной сфере должно стать изменение структуры собственности - сокращение доли неэффективных форм жилья и увеличение эффективных. Центральная задача — избавиться от доминирования наименее эффективной формы жилья - государственной и муниципальной.

Существующая  в настоящее время схема управления жилищным фондом не позволяет реализовать  принципы реформирования ЖКХ, декларируемые  на федеральном уровне, которые характеризуется:

- отсутствием  условий для возникновения конкуренции, привлечения в жилищно-коммунальный сектор экономики альтернативных структур

- отсутствием  прозрачности в финансировании  отрасли с сохранением бюджетного  недофинансирования предприятий ЖКХ

- незаинтересованностью  граждан в самостоятельном управлении своим имуществом.

Не везде  жилищно-коммунальные предприятия  освобождены от несвойственных им функций  по формированию заказа и конкурсному  отбору подрядчиков, а созданные  муниципальные Службы заказчика  работают не всегда эффективно, блокируя создание конкуренции в сфере управления жилищным фондом. Сосредоточение функций сбора платежей, постановки задач и их выполнения на одном предприятии приводит к полной закрытости его финансово-хозяйственной деятельности.

Отличительной особенностью ЖКХ является отсутствие конкуренции в сфере предоставления услуг, низкая заинтересованность малого бизнеса в освоении этого рынка. Большая изношенность жилищного фонда, значительные издержки на приобретение необходимого для его эксплуатации оборудования и материалов оставляют сферу эксплуатации жилищного фонда малопривлекательной. Кроме того, во многих муниципальных образованиях создаются искусственные административные барьеры, препятствующие активному привлечению частного бизнеса в сферу обслуживания жилищного фонда.

Сохраняющаяся система дотирования предприятий  ЖКХ, при уравнивании малообеспеченных граждан с теми, кто уже в  настоящее время способен оплатить жилищно-коммунальные услуги в полном объеме, приводит к необоснованному  расходованию бюджетных средств.

Серьезной проблемой, требующей безотлагательного решения, является большая изношенность коммунальной инфраструктуры, низкий уровень модернизации объектов жилищно-коммунальной сферы, отсутствие стимулов для привлечения инвесторов.

Все это  свидетельствует о необходимости реализации системы мероприятий, направленных на обеспечение эффективного функционирования жилищно-коммунального комплекса области. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ГЛАВА 2. Организация обслуживания населения коммунальными  услугами на примере  «Домоуправляющей компании Канавинского района»

2.1. Структура «Домоуправляющей компании Канавинского района». 

Структура управляющей организации

ОАО «Домоуправляющая компания Канавинского района»

на обслуживаемую площадь 2561,8 тыс. кв. метров 
 

2.2. Жилищно-коммунальное  обслуживание населения

ОАО «Домоуправляющая Компания Канавинского района» образована в 2005 году. Ранее большее количество жилых домов находилось на балансе  таких предприятий, как: Управление Горьковской Железной Дороги, ОАО «Красный Якорь», «Нижегородский мукомольный завод», ОАО «Агрокомбинат «Горьковский», АО «Сокол», АО «Нижновэнерго», Завод «Теплообменник» и др.

В июне 2006 года ОАО «ДК Канавинского района»  приступило к управлению жилым фондом Канавинского района, который составил 1215 домов, общей площадью - 2561,8 тыс.кв метров. В настоящий момент под управлением «Домоуправляющей Компании Канавинского района» находится 1214 домов. 12% из них составляет доля «ветхого фонда», с процентом износа более 63%.

Основными видами деятельности Компании являются: