Разработка предложений по усилению земельного контроля Беловского муниципального района Кемеровской области

    Арендная  плата как один из основных элементов организации арендных отношений позволяет сочетать общественные и частичные интересы по средствам установления обоснованных размеров арендных платежей. Производственное увеличение или уменьшение величины, арендной платы либо наносит ущерб хозяйству, либо ущемляет интересы арендаторов.

    Следующий элемент экономических земельных  отношений – нормативная цена земли. Она представляет собой показатель, характеризующий стоимость участка  определенного качества и местоположения. Эта категория цены введена для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка, при внесении земельной доли в уставный капитал (паевой фонд) сельскохозяйственной организации. В течение ряда лет нормативная цена земли устанавливалась в размере, кратном величине земельного налога. Впервые в условиях реформирования России порядок определения нормативной цены земли был установлен Постановлением Правительства РФ от 25 февраля 1992 года № 112. Ее размер исчислялся как 50-кратнвая ставка земельного налога. В условиях абсолютного отсутствия рыночного земельного оборота этот показатель был выбран в качестве аналога норматива эффективности капитальных вложений, т.е. 2%. В связи с инфляционными процессами, произошедшими в России за период с 1992 по 1994 гг., нормативная цена земли установилась в размере 200-кратной ставки земельного налога, таким образом были увеличены индексы к ставке земельного налога с 50 до 200 раз. В настоящее время действует порядок определения нормативной цены земли, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 № 319 «О порядке определения нормативной цены земли». Эта цена не должна превышать 75% от уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения. Кроме того, представляется возможность, изменять нормативную цену земли в пределах 25%. Данная мера позволяет уточнять особенности установления ценности земли.[27,c. 12]

    Обобщение теоретических положений по земельным  отношениям и анализ фактического их применения в том, что касается размеров, форм и методов определения и осуществления земельного налога, арендной платы и уровня цен на земельные участки, указывают на определенное несоответствие между теорией и практикой экономических отношений, складывающихся в процессе землевладения и землепользования. Имеется в виду то обстоятельство, что с позицией теории экономические отношения между владельцами и пользователями земли должны строиться на основе земельной ренты, которая представляет собой некий дополнительный доход или дополнительную прибыль.[25, c. 15-18]

    Право частной собственности на землю, закрепленное Конституцией Российской Федерации еще с 1993 году нашло  подтверждение в Земельном кодексе  Российской  Федерации от 25.10.2001  с принятием  Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» положен конец всякого рода дискуссиям о правомерности и целесообразности оборота земель сельскохозяйственного назначения, носящим скорее политический, а не экономический характер. Сегодня следует констатировать, что закон принят с некоторым опозданием. Непосредственность, связанная с оборотом земель сельскохозяйственного назначения, когда не более ясны не только порядок оборота, нот и порядок отчуждения, а самое главное, местонахождения земельных участков, принадлежащих гражданам на праве общей долевой собственности, нанесли и экономике страны, и самой жизни общества значительный ущерб.

    Большинство владельцев земельных долей на протяжении долгого времени, практически более  десяти лет, так и не смогли определить своей позиции к земельной  собственности. В настоящее время  всех собственников земельных долей  условно можно разделить на следующие группы:

1. работающие  в сельскохозяйственном предприятии, сдавшие свою земельную долю в аренду этому предприятию;             
2. пенсионеры, работники сферы обслуживания и другие, сдавшие земельную долю в аренду сельскохозяйственному предприятию;
3. желающие выделяться в личное подсобное хозяйство, крестьянское (фермерское)  хозяйство и для продажи земли;
4. дольщики, получившие «Свидетельство на право собственности», но не сдавшие землю в аренду, не организовавшие ЛПХ, крестьянское хозяйство, не продавшие долю, т.е. не определившиеся, как распорядиться ею;
5. дольщики умершие (кроме тех, кто оформил наследство), а право наследования пока что не установлено;
6. лица, не получившие «свидетельства на право собственности».

    Анализ  показал, что удельный вес собственников  первых двух групп составляет примерно 50-60%. Выделить земельную долю в натуре для различных целей, в том числе и для продажи, желают примерно 5-10% от всех дольщиков. Около 15-20% собственников земельных долей до настоящего времени не определились, как им распорядиться своей земельной долей.

    Еще часть собственников к праву  обладать собственностью отнеслись  пассивно, их около 10%. Следовательно, значительная масса сельского населения, не имеющая, как правило, ни накоплений денежных средств, ни собственной программы действий, все еще находится в нерешительности.[12, c.50-83]

    Принятый  Федеральный закон «Об обороте  земель сельскохозяйственного назначения»  и соответствующие законы субъектов  РФ решают многие вопросы, связанные  с регулированием оборота земель сельскохозяйственного назначения, таких как права иностранных граждан на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определение предельных размеров земельных участков и требований к их местоположению, порядка принудительного изъятия и определение особенностей оборота земельных участков и земельных долей и др.[29, c.3-6]

    Однако  ряд вопросов социального и экономического характера, возникающих по данному  закону, волнуют органы, занимающиеся управлением земельными ресурсами  и исследователей. Среди них можно выделить следующие: Какое количество земель сельскохозяйственного назначения, в том числе и земельных долей, появится на земельном рынке в ближайшее время? Будет ли предложения продажи земли носить массовый характер, либо появятся в единичных случаях? Кто явится потенциальным покупателям земельных участков? Какова действительная цена земли? Исследования,  проведенные в некоторых субъектах Российской Федерации показали, что в первую очередь на продажу будут представлены земельные доли пенсионеров, обладателей долей, сменивших место жительства, наследников, неблагополучных слоев населения, а также потенциальных мигрантов, не желающих вести сельскохозяйственное производство. Этот контингент на сегодня, достаточно значителен. Их удельный вес в отдельных регионах может составлять более 30%. Следует отметить, что именно эта составная часть участников рынка будет сбивать цену на землю.

    В настоящее время для реализации принятого закона сложились не самые  благоприятные условия. Неясность  и неопределенность царит не только в нормативно-правовых документах, но и в умах собственников земельных долей. Административный аппарат на местах противоречиво реагирует на происходящие изменения в стремлении затормозить общую стабилизацию отношений собственности на сельскую землю, с одной стороны, и в стремлении получить землю в собственность себе, с другой стороны. В настоящее время сельское население и даже главы сельскохозяйственных предприятий довольно слабо представляют конечные результаты принятого закона.  Естественно, личные интересы сельской элиты на самом простом уровне достаточно понятны – овладение максимально большой площадью сельскохозяйственных угодий. Реальных же покупателей из вне во многих регионах России пока что не наблюдается. На сегодняшний день невозможно представить сколько-нибудь реальных мотивов, прежде всего экономических, для вложения капиталов в сельское хозяйство. Часть владельцев земельных долей, собирающихся выделить их в натуре, надеется изменить целевое использование земель. Особенно это характерно для владельцев сельскохозяйственных угодий пригородной зоны. Отсутствие необходимых знаний в области земельного и гражданского права приводит некоторых собственников к неверным или необдуманным решениям.

    Что касается цены земли, то ответ на этот вопрос может дать только рынок. В условиях его полного отсутствия возможно первоначальным ориентиром взять кадастровую стоимость. Насколько полно она отражает действительную цену – покажет время. Первоначально, когда сделок с куплей-продажей сельскохозяйственных угодий будет немного, цена на нее будет достаточно высокой, по мере насыщения рынка, будет падать спрос, а вместе с ним цена. С другой стороны, если с развитием аграрной реформы собственность на землю стабилизируется, финансовый, торговый, промышленный и личный капиталы смелее пойдут на земельный рынок, цена на земли сельскохозяйственного назначения поднимется. Во многом формирование рынка земель с сельскохозяйственного назначения будет зависеть от условий ипотеки под банковские кредиты.[17, c. 420-303]

    Таким образом, изложенное выше позволяет  сделать вывод о том, что принятие  в 2001году Земельного кодекса Российской Федерации произошло с большим  опозданием, так как принятие в 1993году Указа Президента Российской Федерации  «О приведении земельного законодательства в соответствие с Конституцией Российской Федерации « практически наполовину изменил положения действовавшего с 1991г. Земельный кодекс РСФСР. Образовался правовой вакуум, не позволяющий грамотно, с точки зрения права, регулировать отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением землей как на уровне государства в целом, так и на уровне физических и юридических лиц.  Все это отрицательно сказалось на ходе земельной реформы, значительно осложнило деятельность органов государственной власти, судов, местного самоуправления и породило много проблем. 

4. Основные  направления регулирования  охраны земель

    Земля с момента образования была элементом  природы и только с появлением человека стала помимо природного фактора  носить и производственный фактор.  Люди, появившись, искали способы добычи пищи, не только охотой, но и возделыванием сельскохозяйственных культур, сбором полезных плодов, ягод, грибов. С появлением собственности и развитием общественного разделения труда между родовыми общинами появилась необходимость ограничивать земли, т.е. устанавливать границы используемых территорий и контролировать производственные процессы на земле.

    Земля обладает большой ценностью, чем  обычное имущество. Если имущество  изнашивается, быстро устаревает, то земля не подвержена таким изменениям. Более того, даже тогда, когда человечество создает невиданное по своим качествам и ценностям имущество, то и тогда земля будет ценнее его.

    Россия  обладает огромными земельными ресурсами, но это национальное богатство страны используется крайне неэффективно. Десятки миллионов гектаров земли выведены из хозяйственного использования, идет деградация и снижение плодородия земли. Перед Россией стоит сложная задача завершения реформирования земельных отношений и создания российской национальной системы землепользования.

    Организация рационального землепользования на огромной территории Российской Федерации (свыше 1709 млн. га) является одной из важнейших задач общества и государства. Конституция Российской Федерации  провозглашает, что в стране земля и другие природные ресурсы используются и охраняются как основа жизни и деятельности народов, проживающих на  соответствующей территории. Использование земли как основного компонента природной среды и средства имеет приоритет по отношению к её другим функциям.[14, c.23-30]

    Свободное владение, пользование и распоряжение землей возможно только при условии  не нанесения ущерба окружающей среде. Неотложными задачами хозяйствования и природопользования страны являются наведение порядка в организации использования и охраны земель, наращивание сельскохозяйственного производства, устранение опасной зависимости от импорта продовольствия, достижение экологической стабильности в условиях недостаточного инвестирования, технического и технологического обеспечения сельского хозяйства.

    Функция обеспечения надлежащего использования  земель осуществляется посредством  деятельности, направленной на сохранение и улучшение полезных свойств  земли в процессе её использования.

    Охрана  и использование земель включают мероприятия:

• по сохранению почв и их плодородия;
• защите земель от водной и ветровой эрозии, селей, подтопления, загрязнения радиоактивными и химическими веществами, захламления производственными и бытовыми отходами, загрязнения, в том числе биогенного, и других процессов, ведущих к деградации земель;
• защите от заражения сельскохозяйственных угодий и других земель бактериально-паразитическими и карантинными вредителями и болезнями растений, зарастания сорными растениями, кустарником и мелколесьем, иных видов ухудшения состояния земель;
• ликвидации последствий загрязнения, в том числе биогенного, и захламления земель;
• сохранению достигнутого уровня мелиорации;
• рекультивации нарушенных земель, восстановлению их плодородия, своевременному вовлечению земель в хозяйственный оборот;
• сохранению и использованию плодородного слоя почвы при проведении работ, связанных с нарушением земель.[15, c. 52]