Автор: Пользователь скрыл имя, 06 Февраля 2013 в 17:11, курсовая работа
В данной работе для оценки объекта недвижимости используется сравнительный подход. В основе этого подхода лежит принцип замещения. Всем понятно, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем за ему эквивалентный с меньшей стоимостью объект. Тем более если новый объект можно построить в приемлемые сроки за те же деньги с той же полезностью. Следовательно, инвестор анализируя поток дохода от объекта должен сопоставлять свою максимальную цену с ценой аналогичных объектов.
Введение 3
Глава 1. Используемая терминология и процесс оценки 4
1.1. Виды определяемой стоимости. 4
1.2. Термины и определения. 5
1.3. Обзор общепринятых подходов оценки 5
1.3.1. Доходный подход к оценке недвижимости 6
1.3.2.Сравнительный подход к оценке недвижимости 6
1.3.3.Затратный подход в оценке недвижимости 8
1.4. Последовательность определения стоимости объекта оценки 9
Глава 2. Отчет об оценке рыночной стоимости квартиры 10
2.1. Общие сведения 10
2.1.1. Постановка задания на оценку 10
2.1.2. Основные факты и выводы. 10
2.1.3. Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. 11
2.1.4. Заявление (сертификат) о качестве оценки 11
2.1.5. Сделанные допущения и ограничивающие условия 12
2.2. Описание объекта оценки. 12
2.2.1. Оцениваемые права. 12
2.2.2. Описание месторасположения объекта оценки. 13
2.2.3. Общая характеристика здания, в котором расположена оцениваемая квартира 13
2.2.4. Характеристика объекта оценки 14
2.2.5. Характеристика конструктивных элементов. 17
2.3. Анализ наиболее эффективного использования. 17
2.4. Краткий обзор рынка жилой недвижимости в г. Элиста. 18
2.5. Обоснование отказа от использования двух подходов к оценке. 19
2.6. Определение рыночной стоимости объекта 20
сравнительным подходом. 20
2.7. Определение ликвидационной стоимости 23
2.8. Итоговое заключение о рыночной стоимости объекта оценки 24
Список использованной литературы и информации 25
Приложение 26
Величина корректировки
Объяснения проведенных корректировок:
В данном случае поправки вносились последовательно: сначала цену аналога корректировали по определяющему фактору, затем – по зависимому фактору. |
Корректировка на перевод цены предложения в цену сделки |
Принята, как средняя величина по рынку, уступки от запрашиваемой цены продавца покупателю для аналогов 2, 3 в размере -5,0% (по данным Агентств недвижимости). Для аналога 1 корректировка не применялась, т.к. продавец квартиры торговаться не намерен. |
Корректировка на время продажи/предложения |
Данная корректировка для аналогов не вводится, так как информация об их продаже была получена на один и тот же период – конец октября 2007 г. |
Корректировка на имущественные права |
Данной корректировки не требует ни один аналог, так как все они перешли на праве собственности. |
Корректировка на условия финансирования |
В процессе проверки информации удалось установить, что все аналоги покупатели приобретали за собственные средства. Таким образом, цены аналогов не требуют корректировки по данному фактору. |
Корректировка на местоположение |
Местоположение объекта оценки идентично всем аналогам, корректировка для них не требуется. |
Корректировка на транспортную доступность |
Транспортная доступность объекта оценки идентична аналогам, корректировка для них не требуется. |
Корректировка на материалы стен дома |
Данной корректировки не требует ни один аналог, т.к. все аналоги и объект оценки имеют одинаковый материал стен дома. |
Корректировка на этаж |
В отличие от объекта оценки и аналогов 2, 3 расположенных на нижних и средних этажах, пользующихся спросом, аналог 1 расположен на 8 этаже. К аналогу 1 применялась повышающая корректировка 3% как средняя разница между ценами предложений квартир на последних и первых этажах, к аналогу 3 – корректировка – 1%. |
Корректировка на площадь квартиры |
Объект оценки и все
аналоги имеют сравнимые |
Корректировка на планировку квартиры |
Объект оценки и все аналоги являются квартирами с идентичной планировкой, поэтому корректировка по данному фактору не требуется. |
Корректировка на наличие балкона/лоджии |
Объект оценки и все аналоги имеют лоджии, поэтому корректировки не требуется. |
Корректировка на отделку квартиры |
Отделка аналогов №1, 2 – отличается от евростандарта, требует ремонта, корректировка составила 15%, отделка аналога №3 соответствует евростандарту, но отличается от оцениваемой – наличием паркета, полов с подогревом, душевой кабиной, понижающая корректировка экспертно составила 10%. |
Корректировка на состояние квартиры |
Аналог №3 находится в состоянии, сравнимом с состоянием объекта оценки, т.е. после ремонта. По другим аналогам, где ремонт произведен давно или частично, вводится корректировка в размере 5%. |
Корректировка на коммуникации |
Данной корректировки не требует ни один аналог, так как все имеют электроснабжение, холодное и горячее водоснабжение, системы канализации, отопления, газ |
Корректировка на системы безопасности |
Объект оценки и все аналоги имеют бронированную входную дверь, поэтому корректировки не требуется. |
Корректировка на наличие телефона |
Объект оценки и все аналоги имеют телефон, поэтому корректировки не требуется. |
Корректировка на наличие мансарды |
Объект оценки имеет мансардное помещение, которая представляет собой дополнительную комнату – гардеробную. У аналогов таковой не имеется , поэтому корректировка на наличие мансарды экспертно составила 10%. |
Таким образом, стоимость объекта оценки, полученная методом сравнительного анализа продаж согласно Приложению 1, составляет на дату оценки 1 707 427 рублей или с учетом округления 1 700 000 руб.
Определение величины ликвидационной стоимости объекта оценки в рамках данного Отчёта необходимо для того, чтобы дать представление кредитующей организации о возможной сумме, которую можно будет выручить за объект оценки в случае дефолта со стороны заёмщика. Когда это может произойти, через год или через семь лет, – неизвестно. Поэтому спрогнозировать ситуацию на рынке на неопределённую дату не представляется возможным.
Величина ликвидационной стоимости объекта оценки обычно меньше величины его рыночной стоимости. На стоимость объекта влияет множество различных факторов - от политической ситуации в стране до состояния подъезда дома, причём в расчётах необходимо учитывать и взаимное влияние этих факторов друг на друга. Для того чтобы аналитическим путём оценить все эти факторы, необходимо собрать по ним информацию, спрогнозировать их действие на весь срок кредитования и проанализировать их влияние на стоимость объекта оценки. Подобное можно реализовать, например, с помощью методов имитационного моделирования (метод «Монте-Карло») с построением многофакторной модели. Вместе со сбором информации по каждому из факторов, а их по подсчётам Оценщика более пятнадцати, стоимость подобного исследования может значительно превысить стоимость самого объекта оценки.
В рамках данного Отчёта реально не представляется возможным аналитически оценить во времени воздействие всех влияющих на стоимость объекта оценки факторов. Поэтому Оценщик, учитывая терминологию Стандартов оценки, выделил лишь один из них - фактор ограничения времени продажи - и оценил его экспертным путём.
В процессе экспертной оценки была учтена ситуация на региональном рынке жилой недвижимости, устойчивый спрос на аналогичные объекты, превышающий предложение, преимущества и недостатки объекта оценки. Анализ этих данных позволил Оценщику сделать вывод о том, что данный актив можно рассматривать как ликвидный, а его ликвидационная стоимость, в случае продажи ее в сроки, меньшие срока экспозиции для аналогичных объектов, может составить 10 процентов от рыночной стоимости или 1 530 000 рублей.
В итоге проведенных исследований, расчетов и заключений, основанных на профессиональных знаниях Оценщика, следует вывод:
Рыночная стоимость объекта оценки – 3-хкомнатной квартиры общей площадью 61,54 кв.м., жилой – 39,74 кв.м., расположенной на девятом этаже в жилом многоквартирном доме по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, 8 микр., д.63, кв.104, на дату оценки – 01 ноября 2007 года – составила с учетом округления:
1 700 000 (Один миллион семьсот тысяч) рублей.
Ликвидационная стоимость объекта оценки на дату оценки составила:
1 530 000 (Один миллион пятьсот тридцать тысяч) рублей.
Настоящее заключение необходимо рассматривать только в контексте полного текста настоящего Отчета.
Оценка проведена, а отчет составлен в соответствии с требованиями Федерального Закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 157-ФЗ от 27.07.2006г., Государственных стандартов в области оценки, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 года № 519, Федеральных стандартов оценки ФСО №№1-3, стандартов профессиональной деятельности в области оценки Российского Общества Оценщиков.
Список использованной литературы и информации
Приложение
№ п/п |
Элементы сравнения |
Оцениваемый объект |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
1 |
Описание |
3-хкомнатная квартира |
3-хкомнатная квартира |
3-хкомнатная квартира |
3-хкомнатная квартира |
2 |
Условия прод./предл. |
предложение |
предложение |
предложение |
предложение |
3 |
Время прод./предл. |
октябрь 2007 г. |
октябрь 2007 г. |
октябрь 2007 г. |
октябрь 2007 г. |
4 |
Права собственности |
собственность |
собственность |
собственность |
собственность |
5 |
Условия финансирования |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
6 |
Местоположение (район) |
8 микр. |
8 микр. |
8 микр. |
7 микр., д.4 |
7 |
Адрес |
8 микр., д.63 |
8 микр., д.63 |
8 микр., д.63 |
7 миккр., д.4 |
8 |
Привлекательность местоположения |
привлекательн. |
привлекательн. |
привлекательн. |
привлекательн. |
9 |
Транспортная доступность |
хорошая |
хорошая |
хорошая |
хорошая |
10 |
Год постройки (ориентировочно) |
1989 |
1989 |
1989 |
1998 |
11 |
Материалы стен дома |
керамзитобетонные панели |
керамзитобетонные панели |
керамзитобетонные панели |
керамзитобетонные панели |
12 |
Этаж/этажность |
9/9 |
8/9 |
4/9 |
1/9 |
13 |
Площадь общая, кв.м. (ориентировочно) |
61,54 |
62 |
62 | |
14 |
Высота потолка, м |
2,6 |
2,6 |
2,6 |
2,6 |
15 |
Тип планировки |
КЛ |
КЛ |
КЛ |
КЛ |
16 |
Балкон/лоджия |
есть |
есть |
есть |
есть |
17 |
Отделка квартиры |
улучшенная |
простая |
частичный ремонт |
улучшенная |
18 |
Состояние квартиры |
хорошее, после ремонта |
хорошее |
хорошее |
хорошее, после ремонта |
19 |
Коммуникации |
все |
все |
все |
все |
20 |
Системы безопасности |
мет. дверь |
мет. дверь |
нет |
мет. дверь |
21 |
Телефон |
есть |
есть |
есть |
есть |
22 |
Цена, руб. |
1 300 000 |
1 300 000 |
1 500 000 | |
23 |
Цена за 1 кв.м., руб. |
20 968 |
20 968 |
24 194 | |
24 |
Источник информации |
«Мега-пресс», «ВДВ», «Новая неделя» |
«Мега-пресс», «ВДВ», «Новая неделя» |
«Мега-пресс», «ВДВ», «Новая неделя» |
«Мега-пресс», «ВДВ», «Новая неделя» |
|
Внесение корректировок в цены аналогов |
|||||
№ п/п |
Корректировки |
Оцениваемый объект |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
1 |
Цена за 1 кв.м., руб. |
||||
2 |
Перевод цены предложения в цену сделки, % |
0,0 |
-5,0 |
-5,0 | |
3 |
Скорректированная цена, 1 кв.м., руб. |
20 968 |
19 920 |
22 984 | |
4 |
Время продажи/предложения, % |
октябрь 2007 г. |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
5 |
Скорректированная цена, 1 кв.м., руб. |
20 968 |
19 920 |
22 984 | |
6 |
Имущественные права |
собственность |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
7 |
Скорректированная цена, 1 кв.м., руб. |
20 968 |
19 920 |
22 984 | |
8 |
Условия финансирования |
рыночные |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
9 |
Скорректированная цена, 1 кв.м., руб. |
20 968 |
19 920 |
22 984 | |
10 |
Местоположение (коэф.) |
8 микр. |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
11 |
Скорректированная цена, 1 кв.м., руб. |
20 968 |
19 920 |
22 984 | |
12 |
Транспортная доступность (коэф.) |
хорошая |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
13 |
Скорректированная цена, 1 кв.м., руб. |
20 968 |
19 920 |
22 984 | |
14 |
Материалы стен дома, % |
керамзитобетонные панели |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
15 |
Скорректированная цена, 1 кв.м., руб. |
20 968 |
19 920 |
22 984 | |
16 |
Этаж, % |
9/9 |
3,0 |
0,0 |
1,0 |
17 |
Скорректированная цена, 1 кв.м., руб. |
21 597 |
19 920 |
23 214 | |
18 |
Планировка, % |
КЛ |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
19 |
Скорректированная цена, 1 кв.м., руб. |
21 597 |
19 920 |
23 214 | |
20 |
Балкон/лоджия, % |
есть |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
21 |
Скорректированная цена, 1 кв.м., руб. |
21 597 |
19 920 |
23 214 | |
22 |
Отделка, % |
улучшенная |
15,0 |
15,0 |
10,0 |
23 |
Скорректированная цена, 1 кв.м., руб. |
24 837 |
22 908 |
25 535 | |
24 |
Состояние, % |
хорошее, после ремонта |
5,0 |
5,0 |
0,0 |
25 |
Скорректированная цена, 1 кв.м., руб. |
26 079 |
24 053 |
25 535 | |
26 |
Коммуникации, % |
все |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
27 |
Скорректированная цена, 1 кв.м., руб. |
26 079 |
24 053 |
25 535 | |
28 |
Системы безопасности, % |
мет. дверь |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
29 |
Скорректированная цена, 1 кв.м., руб. |
26 079 |
24 053 |
25 535 | |
30 |
Телефон, % |
есть |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
31 |
Скорректированная цена, 1 кв.м., руб. |
26 079 |
24 053 |
25 535 | |
32 |
Мансарда, % |
есть |
10,0 |
10,0 |
10,0 |
33 |
Скорректированная цена, 1 кв.м., руб. |
28 687 |
26 458 |
28 089 | |
Согласование результатов
34 |
Средневзвешенная стоимость 1 кв.м, руб. |
27 745 |
35 |
Общая площадь объекта оценки, кв. м |
61,54 |
36 |
Стоимость объекта оценки (34*35), руб. |
1 707 427 |