Оценка жилой недвижимости

2.2.3. Общая характеристика здания, в котором расположена оцениваемая квартира

 

Показатель	Описание или  характеристика показателя
Тип здания	Многоквартирный многоподъездный  панельный дом
Год постройки	1989
Материал наружных стен	Керамзитобетонные панели
Состояние здания (субъективная оценка)	Хорошее
Техническое обеспечение  здания	Холодное и  горячее водоснабжение, электроснабжение, центральное отопление, канализация, газификация
Количество этажей в  здании	9
Состояние подъезда (субъективная оценка)	Хорошее
Дополнительная существенная информация	Имеется лифт и мусоропровод

 

Общий вид.

2.2.4. Характеристика объекта оценки

 

Показатель	Описание или  характеристика показателя
Этаж расположения	9
Планировка	Улучшенная
Площадь, кв. м: общая / жилая	61,54/39,74
Кол-во комнат	3 комнаты
Площадь кухни, кв. м	8,69
Санузел	Раздельный
Высота потолков, м	2,60
Лоджия (балкон)	Имеются - 3 лоджии
Вид из окон	Двор, улица (магистраль)
Слаботочное обеспечение	ТВ-антенна, телефон
Дополнительные системы  безопасности	Металлическая дверь на входе в квартиру
Отделка квартиры	Улучшенная
Состояние объекта (субъективная оценка)	Хорошее
Особенности планировки, данные о перепланировке	Перепланировка, лоджии жилые, имеется мансардное помещение  площадью 15 кв.м.

 

Прихожая

 

Кухня и ванная

  

 

 

 

Комнаты

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Мансарда

 

2.2.5. Характеристика конструктивных элементов.

 

Элементы	Описание	Состояние
Полы	С подогревом, плитка, ламинат, в ванной и туалете  – керамическая плитка (имп.)	Состояние хорошее
Стены	Побелка (колер), в туалете и  в ванной   – керамическая плитка (имп.)	Состояние хорошее
Потолок	Побелка, на кухне,  в прихожей, в зале  – подвесной потолок	Состояние хорошее
Окна	Двойные створчатые ПВХ	Состояние хорошее
Дверь	Двери филенчатые деревянные и раздвижные, входная - бронированная	Состояние хорошее
Сантехника	Душевая кабина, раковина, сантехника,смесители - импортные	Состояние хорошее
Центральное отопление	Радиаторы –  импортные	Состояние  удовлетворительное,  следов протечек нет
Водопровод	Трубы из металлопластика	Замечаний нет
Канализация	Трубы из металлопластика	Замечаний нет
Электрооборудование	Проводка внутренняя	Состояние хорошее

 

2.3. Анализ наиболее эффективного  использования.

 

Недвижимость – это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования  объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем  проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями по зонообразованию, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонных и экологическим законодательством.

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Поскольку в  данном случае объектом оценки является квартира в жилом доме, то наилучшим использованием принимаем использование в качестве жилья без рассмотрения других вариантов.

2.4. Краткий обзор рынка жилой недвижимости в г. Элиста.

Современный этап рыночных экономических преобразований в  России характеризуется бурным развитием рынка недвижимости, который за короткий исторический отрезок времени стал самостоятельной и важной частью национальной экономики. Этот рынок отличается масштабами совершаемых на нём операций, широким спектром обращающихся на нём объектов (жилые здания и помещения, офисы, объекты торговли, склады, промышленная недвижимость и т.д.)

Рынок недвижимости в Республике Калмыкия и ее столице – г. Элиста - находится в стадии становления. Наиболее развитым сектором рынка недвижимости в настоящее время является жилая недвижимость, в частности вторичный рынок жилья. Предложения на продажу широко представлены агентствами недвижимости и публикуются в еженедельных рекламных изданиях «Мега-пресс», «Новая неделя», «Все для Вас».

В настоящее время  тенденции роста цен на жилую недвижимость сохраняются. При этом спросом пользуются объекты недвижимости, не требующие значительных капитальных вложений, расположенные ближе к центру города или в новых микрорайонах, а также  имеющие  сравнительно небольшие площади.

Стоимость жилья  на вторичном рынке варьируется в зависимости от месторасположения, площади, числа комнат, планировки, отделки, возраста здания, этажности, наличия коммуникаций. Так, цена предложения 1-комнатных квартир, по данным агентств недвижимости, колеблется от 450 тыс. руб. (1микр., 4 микр.) до 1 млн. руб. в центральной части города и новых микрорайонах, 2-хкомнатных – от 600  тыс. руб. до 1 300 тыс. руб., в т.ч. улучшенной планировки – 1 100 -1 400 тыс. руб., 3-хкомнатных – от 750 тыс. руб. до 1 800 тыс. руб., 4-хкомнатных – от 1 100 до 1 800 тыс. руб., улучшенной планировки- до 2 400 тыс.руб., домовладений – от 550 тыс. руб. (из ракушечника, 60-70-х годов постройки) до 1 800 тыс. руб., особняков последних лет постройки – от 2,5  до 5,5 млн. руб.

В последние годы оживился рынок строительства нового жилья, в основном элитного. Стоимость 1 кв.м. в таких домах достигает от 13 200 до 18 тыс. руб. за 1 кв.м., тогда как в 2004-2005 гг. составляла 12 -13,5 тыс. руб./кв.м.

2.5. Обоснование отказа от использования двух подходов к оценке.

В процессе работы над определением стоимости объекта оценки Оценщик  пришел к выводу, что использование  двух из трёх существующих подходов (затратного и доходного) является некорректным. Поэтому Оценщик принял решение  отказаться от использования этих подходов при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только один – сравнительный. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.

С точки зрения затратного подхода  за продаваемый объект недвижимости нецелесообразно платить больше, чем будет стоить строительство нового объекта аналогичной полезности в приемлемые сроки.

Анализ первичного рынка недвижимости показывает, что в условиях низких темпов строительства многоквартирных жилых домов в г. Элиста, стоимость строительства объекта аналогичной полезности не является типичным ориентиром для типичного покупателя жилья. Во-первых, продажи новых квартир (в основном улучшенной планировки) или участие в долевом строительстве единичны и носят закрытый характер. Во-вторых, если предположить, что имеется информация по продажам первичного жилья (от 13 200 до 18 000 руб./кв.м.), цена покупки не является окончательной ценой, т.к. сдаются только стены, и еще много средств покупатель затрачивает на обустройство квартиры. Т.о., стоимость, рассчитанная затратным подходом, ориентира рыночной стоимости квартиры в многоквартирном жилом доме не дает.

В основе доходного подхода лежит  принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня  являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Применительно к объекту оценки – жилой квартире - можно предположить, что он приобретается не как «квартира для проживания», а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи. Т.е. на рынке жилья одним из устойчивых мотивов для участников должен быть мотив инвестиционный.

Основными мотивами покупки являются приобретение собственной квартиры или улучшение жилищных условий. Приобретение квартир в многоквартирных  жилых домах для получения  дохода от сдачи в аренду встречается  не так часто. Существующий рынок аренды жилья, формируется за счет «вынужденной» аренды (необходимость в средствах, временный выезд собственника за пределы республики, приобретение нового жилья и сохранение старого для детей и т.п.), при этом он продолжает оставаться «серым». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет Оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам.

Учитывая выше приведенные аргументы  и то, что по информации, полученной от Заказчика, данная квартира использовалась, и будет использоваться исключительно  для целей проживания, т.е. будущий  собственник не планирует сдавать её в аренду с целью извлечения дохода, доходный подход был исключен из расчётов.

По мнению Оценщика, единственно  верным подходом к оценке квартиры в многоквартирном доме из трёх существующих подходов можно считать сравнительный  подход, который при развитом вторичном рынке жилья и системе хорошего информационного обеспечения даёт наиболее точные и объективные результаты при оценке рыночной стоимости типовых квартир в многоквартирных жилых домах.

2.6. Определение рыночной стоимости объекта

сравнительным подходом.

 

Сравнительный подход оценки рыночной стоимости основан на сравнении  объекта оценки с аналогичными объектами  недвижимости, которые были проданы  или включены в реестр на продажу. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость  объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов.

Метод сравнительного анализа продаж.

В данном методе каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой  недвижимостью. В цену сопоставимой продажи вносят поправки, отражающие существенные различия между ними.

Оценка рыночной стоимости объекта  оценки с использованием информации о цене i–го аналога может быть записана следующим образом:

 

где Цi  – цена i-го аналога,

      n – количество ценообразующих факторов,

      Δцij – корректировка цены i-го аналога по j-му ценообразующему фактору.

Корректировка цены i-го аналога по j-му ценообразующему фактору оценивается  по вкладу этого фактора  в стоимость  объекта оценки. Оценка по вкладу основана на том, сколько рынок заплатит за присутствие того или иного фактора в объекте.

При использовании сравнительного подхода Оценщиком были предприняты  следующие шаги:

1. сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт);
2. проверка информации по каждому отобранному аналогу о запрашиваемой цене, цене продажи, оплате сделки, иных условиях сделки, физических характеристиках аналогов, их местоположении и;
3. анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по времени продажи (выставлению оферты) и условиям продажи, местоположению, физическим характеристикам и т.д.;
4. корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки;
5. согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости объекта оценки.

На этапе сбора информации Оценщику не удалось собрать достаточное  количество документально подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли-продажи  аналогичных объектов.

Причиной послужила распространённая в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), где хранится документально подтверждённая информация об условиях сделок по продаже объектов жилой недвижимости.

При сравнительном анализе стоимости  объекта оценки с ценами аналогов Оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий). Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

На момент проведения оценки на рынке  предлагалось несколько аналогов с  соответствующим местоположением  и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим  и другим характеристикам с  объектом оценки. Данные об аналогах проанализированы Оценщиком и сведены в расчётную таблицу, которая приведена в Приложении 1.

В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и  объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает.