Оценка жилой недвижимости

• сроке окупаемости;

•  независимости субъектов  сделки;

•  инвестиционной мотивации.

В частности, необходимо отслеживать  следующие моменты.

Срок экспозиции - время, которое  объект находится на рынке. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от качества объектов.

Под независимостью субъектов сделки подразумевается, что сделки заключаются  не по рыночной цене и данные по ним  не могут использоваться для сравнения, если покупатель и продавец:

• находятся в родственных отношениях;

• являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;

• имеют иную взаимозависимость  и взаимозаинтересованность;

• сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;

• занимаются продажей имущества  умерших лиц;

•  занимаются продажей с целью  избежать отчуждения заложенного имущества  и т.д.

Инвестиционная мотивация определяется:

• аналогичными мотивами инвесторов;

• аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;

• степенью износа здания.

1.3.3.Затратный  подход в оценке недвижимости

К основным характеристикам затратного подхода относятся:

• оценка имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки);

• учет износа (обесценения) оцениваемых  улучшений в период эксплуатации под воздействием различных факторов;

• принцип «замещения».

Необходимое условие для использования  затратного подхода - достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта. Основные этапы применения затратного подхода:

1)  оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания;

2) оценка величины предпринимательской  прибыли (прибыли инвестора);

3) расчет выявленных видов износа;

4) оценка рыночной стоимости  земельного участка;

5)  расчет итоговой стоимости  объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Необходимо учитывать, что во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Это касается прежде всего объектов доходной недвижимости.

Вывод о величине рыночной стоимости  оцениваемого объекта делается оценщиком после тщательного сравнительного анализа результатов по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и приоритетность того метода или методов, которые, по мнению оценщика, наиболее логичны и приемлемы в каждом конкретном случае.

Применение затратного подхода  предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях:

1.  Когда оцениваются новые  или недавно построенные объекты.

 В этом случае стоимость  строительства таких объектов (с учетом прибыли инвестора), как правило, более близка к рыночной стоимости.

2.  В случае, когда необходим  анализ наилучшего и наиболее  эффективного использования земельного участка.

Наиболее эффективное использование  земельного участка представляет собой использование незанятого земельного участка или земельного участка с улучшениями, которое является физически возможно, юридически допустимо, осуществимо с финансовой точки зрения и обеспечивает получение максимально возможного дохода.

Производимые экспертом расчеты  по возможно более эффективному использованию (относительно текущего) во многих случаях  позволяют повысить инвестиционную привлекательность оцениваемого имущественного комплекса в глазах потенциального инвестора.

3. Когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства.

4. Для оценки объектов незавершенного  строительства.

5. Для оценки в целях выделения  объектов налогообложения (здание, земельный участок).

6. Для оценки в целях страхования.

7. Для переоценки основных фондов предприятий.

8. В случае если ощущается  недостаток информации для использования  других подходов к оценке.

1.4. Последовательность определения стоимости объекта оценки

 

Процесс оценки состоит из следующих  этапов:

• Осмотр объекта, описание самого объекта, его состояния и выделение особенностей оцениваемой собственности;
• Сбор общих  данных и их анализ:  на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах региона и района расположения объекта.
• Изучение проектных данных, данных о фактическом состоянии объекта оценки, полученных в результате осмотра;
• Сбор необходимой информации, в том числе изучение данных о стоимости недвижимости, имеющей аналогичное назначение и конструктивное соответствие;
• Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования: вывод сделан на основе собранной информации с учетом существующих ограничений и типичности использования недвижимости для района расположения объекта;
• Применение общепринятых подходов к оценке стоимости;
• Согласование результатов и итоговая оценка рыночной стоимости;
• Написание отчета об оценке.

 

 Форма отчета: развернутый, письменный.

 

 

 

 

 

Глава 2. Отчет об оценке рыночной стоимости квартиры

2.1. Общие сведения

2.1.1. Постановка задания на оценку

 

Объект оценки	Трехкомнатная квартира общей площадью 61,54 кв.м., жилой – 39,74 кв.м., расположенная на девятом  этаже многоквартирного жилого дома
Месторасположение объекта  оценки	Республика Калмыкия, г. Элиста, 8 микр., д.63, кв.104
Цель оценки	Определение рыночной стоимости объекта  оценки
Задача (назначение) оценки	Обеспечение ипотечного кредита
Дата проведения оценки	По состоянию на 01 ноября 2007 г.
Дата определения стоимости	01.11.2007 г.
Дата составления отчета	03.11.2007 г.
Используемые стандарты  оценки	Работа выполнена в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998г.,  ФЗ «О внесении изменений в ФЗ « Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 157-ФЗ от 27.07.2006г., Государственными стандартами в области оценки, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 года № 519, Федеральными стандартами оценки ФСО №№1-3, стандартами профессиональной деятельности в области оценки Российского Общества Оценщиков

2.1.2. Основные факты и выводы.

 

Определяемые виды стоимости:	Рыночная, ликвидационная
Использованные подходы  к оценке:	Сравнительный
Результаты оценки:
Итоговая величина стоимости  объекта оценки: - рыночная - ликвидационная	1 700 000 руб. 1 530 000 руб.

2.1.3. Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

         При составлении  отчета были использованы следующие документы, предоставленные Заказчиком:

1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности от 30.10.2007 г. серия 08 РК № 022692;
2. Свидетельство о государственной регистрации права собственности от 08.10.1999 г. серия 08 АВ № 085477;
3. Свидетельство о государственной регистрации права собственности от 08.10.1999 г. серия 08 АВ № 085478;
4. Технический паспорт жилого помещения от 05.10.2007 г., инв. № 6808;
5. Договор мены  от 28.08.2000 г.;
6. Прочие документы.

2.1.4. Заявление (сертификат) о качестве оценки

Подписавший данный отчет Оценщик  настоящим заявляет, что в соответствии с имеющимися у него данными:

1. Все факты, изложенные в настоящем отчете, проверены, верны и соответствуют действительности.

2. Приведенные анализы, мнения и выводы ограничиваются лишь принятыми  предположениями и существующими ограничительными условиями и допущениями, являющимися частью настоящего отчета, и представляют собой личные беспристрастные профессиональные формулировки.

3. В отношении недвижимости, являющейся предметом настоящего отчета, оценщик не имеет никакой личной заинтересованности ни сейчас, ни в перспективе, а также не состоит в родстве, не имеет никаких личных интересов или пристрастности по отношению к лицам, являющимся на дату вступления в силу настоящего отчета владельцами оцененной  недвижимости или намеревающихся совершить с ней сделку.

4. Оплата услуг оценщика не связана с обусловленной или заранее установленной стоимостью недвижимости или с деятельностью по оценке недвижимости, благоприятствующей интересам клиента, с суммой стоимости оцененной недвижимости, с достижением оговоренных или с возникновением последующих событий и совершением сделки с недвижимостью.

5. Оценка была проведена, а отчет составлен в соответствии со "Стандартами оценки, обязательными для применения субъектами оценочной деятельности", утвержденными постановлением Правительства РФ № 519 от 06 июля 2001 г., Федеральными стандартами оценки ФСО №№1-3, утвержденными Министерством экономического развития и торговли РФ 20.07.2007 г., стандартами профессиональной деятельности в области оценки Российского Общества Оценщиков.

2.1.5. Сделанные допущения и ограничивающие условия

Сертификат качества оценки, являющийся частью настоящего отчета, ограничивается следующими условиями:

1. В процессе подготовки настоящего отчета, Оценщик исходил из достоверности имеющихся документов, полученных от Заказчика.

2. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание права собственности на оцениваемое имущество, достоверность которого резюмируется со слов заказчика. Оцениваемые права собственности рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.

3. От оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного отчета или оцененного имущества, кроме как официального вызова суда.

4. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.

5. Исходные данные, использованные оценщиком при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это, возможно, делаются ссылки на источник информации.

6. Ни заказчик, ни оценщик не могут использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.

7.      Мнение оценщика относительно рыночной стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества.

10. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в отчете стоимости.

2.2. Описание объекта оценки.

2.2.1. Оцениваемые права.

 

Вид права:	Общая долевая  собственность
Существующие ограничения (обременения) права:	Не зарегистрированы
Инвентарный номер объекта:	6 808
Свидетельство о государственной  регистрации права:	⅓ доли - Свидетельство  от 30.10.2007г. серия 08 РК  № 022692; ⅓ доли - Свидетельство от 08.10.1999 г. серия 08 АВ  № 085477; ⅓ доли - Свидетельство  от 08.10.1999 г. серия 08 АВ  № 085478
Иные документы, подтверждающие право собственности	Договор мены от 28.08.2000 г.

2.2.2. Описание месторасположения объекта оценки.

 

Адрес (местоположение) объекта:	Республика  Калмыкия, г. Элиста,8 микр., д.63, кв.104
Место нахождения объекта  оценки:	Восточная часть  города
Престижность и привлекательность  района	Привлекательный
Транспортная доступность	7-10 мин. от  центра города на автомобиле, подъезд – асфальтобетонное покрытие
Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка)	Хорошая
Расстояние от остановок  общественного транспорта:	В пределах 50 м
Расстояние от основных магистралей города:	В пределах 10  м
Типичное окружение	Жилые здания, общественные
Основной тип застройки	Плотная с  разрывами
Основной тип зданий	5-ти этажные  панельные, кирпичные, 9-тиэтажные  панельные
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей  доступности (менее 1 км).	Промышленные и продовольственные магазины, крупный торговый центр,  школа, детский сад
Обеспеченность объектами  социальной инфраструктуры (субъективная оценка)	Район с холошо развитой инфраструктурой, рядом (в 500 м) расположен Город шахмат - Сити Чесс
Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона	Котельная – 200 м
Состояние прилегающей  территории (субъективная оценка)	Хорошее