Оценка бизнеса

Полная восстановительная стоимость здания:

ПВСзд.= Нстр.*Sзд.*к,

где Нстр - норматив затрат на 1 кв.м. строительных работ;

      Sзд. - площадь здания;

к - поправочный коэффициент, учитывающий отличие конструкционного решения здания, внутреннего оборудования, климатического района и территориального пояса (к=1).

ПВСзд.= 14 000 * 555 * 1 = 7 700 000 руб.

Определение износа здания

     Совокупный износ определим методом разбиения его на все виды износа: физический, функциональный и общеэкономический.

     Фактический физический износ определен на основе визуального осмотра оценщиком основных конструктивных элементов здания и сопоставления полученных результатов с нормативными таблицами. Физический износ равен 1%. Здание построено недавно в 2001 году, поэтому функциональный и общеэкономический износы отсутствуют.

Совокупный износ=0,01*7 700 000+0+0=77 000руб.

Определение рыночной стоимости здания

Сзд.=ПВСзд. - СИ = 7 700 000 - 77 000 = 7 623 000 руб.

Рыночная стоимость недвижимости

С_{недв.затр}=Сзем.уч.+Сзд.=166 500+7 623 000=7 789 500 руб.

Оценка стоимости недвижимости доходным подходом

     К оценке недвижимости используется метод капитализации чистого операционного дохода, который приносит оцениваемый объект недвижимости в случае сдачи его в аренду.

1) Определение потенциального валового дохода:

ПВД=Сар.пл.*Sар.зд. , где

Сар.пл. - ставка арендной платы ;

Sар.зд. - площадь помещения, сдаваемого в аренду.

ПВД=500*555*12=3 330 000 руб.

2) Определение реального валового дохода:

РВД=ПВД*Ксдачи , где

Ксдачи - коэффициент, учитывающий долю площадей, сдаваемых в аренду, смену арендаторов; Ксдачи=1.

РВД=3 330 000*1=3 330 000 руб.

3) Определение чистого операционного дохода

ЧОД=РВД - ОР

ОР - операционные расходы на содержание оцениваемого объекта   или затраты собственника (налог на недвижимость, затраты по текущему и техническому обслуживанию, заработная плата обслуживающему персоналу объекта, расходы на отопление и освещение и т.д. В данном случае затраты собственника составляют 40%  от ПВД.

ОР= 0,4*3 330 000= 1 332 000 руб.

ЧОД=3 330 000 - 1 332 000=1 998 000 руб.

4) Определение рыночной стоимости недвижимости:

Снедв.=ЧОД / Ккап ,

Ккап. - коэффициент капитализации. Примем Ккап.=25%.

С_{недв.дох}=1 998 000 / 0,25= 7 992 000 руб.

Оценка стоимости недвижимости рыночным подходом

   Рыночный подход основан на использовании информации о рыночной цене продажи аналогичных объектов. В данном случае существует 3 аналогичных объекта. Определим рыночную стоимость недвижимости методом валового мультипликатора.

   Табл.2

   

а)  ПВД₁=S_ан1*С_ар.пл.1=420*500*12=2 520 000 руб.

     ВРМ₁=С_ан1 / ПВД₁=7 250 000 / 2 520 000= 2,87

б)  ПВД₂=S_ан2*С_ар.пл.2= 555*700*12=4 662 000 руб.

      ВРМ₂=С_ан2 / ПВД₂=10 000 000 / 4 662 000= 2,14

в) ПВД₃=S_ан3*С_ар.пл.3= 555*600*12=3 996 000 руб.

     ВРМ₃=С_ан3 / ПВД₃=9 800 000 / 3 996 000= 2,45

     Определим усредненный по аналогам валовый рентный мультипликатор:

ВРМ_ср= ВРМ₁+ ВРМ₂+ ВРМ₃ / 3=2,87+2,14+2,45 / 3=2,48

Определение оценочной стоимости недвижимости:

С_{недв.рын}= ПВД* ВРМ_ср=3 330 000*2,48=8 258 400 руб.

Окончательная стоимость недвижимости

     Получив  значение рыночной стоимости оцениваемого объекта каждым из трех подходов, необходимо провести согласование результатов оценки с учетом точности и достоверности оценки каждого подхода, т.е. оценщик обязан провести ранжирование полученных результатов, присвоив каждому из них соответствующий весовой коэффициент. Согласование результатов оценки осуществляется по формуле

С_ср.вз=С_{недв.затр}*α_затр + С_{недв.дох}*α_дох+ С_{недв.рын}*α_рын

Примем:

α_затр=60%, т.к. в настоящих условиях точно известны ставка земельного налога и смета застройки 1 кв.м. аналогичной конструкции;

α_дох=30%, т.к. ставка арендной платы и операционные расходы варьируются;

α_рын=10%, т.к. в данном подходе используются цены продажи аналогов, которые не идентичны оцениваемому объекту, а также цены продажи аналогов на рынке не стабильны.

С_ср.вз=7 789 500* 0,6+ 7 992 000* 0,3+ 8 258 400* 0,1= 7 897 140 руб.

II) Объект оценки - машины и оборудование

Исходные данные:

     На предприятии имеются: 1) Обрабатывающий центр фирмы «HAAS» - 2 шт. N=7,2 кВт, 2003 года выпуска; 2) Токарный станок с ЧПУ ТПК-125А- 5 шт. N=10 кВт, 2003 года выпуска; 3)Автомат токарно-прутковый DIAMOND-20- 6 шт. N=10 кВт, 2003 года выпуска; 4) Бесцентрово-шлифовальный станок мод.3Е180В - 2 шт. N=7,5 кВт, 2003 года выпуска; 5) Персональный компьютер - 2 ед., 2003 года выпуска.

     Оценка стоимости машин и оборудования затратным подходом

     При оценке стоимости машин и оборудования затратным подходом  воспользуемся методом расчета по цене однородного объекта.

     1. Для оцениваемого объекта подбирается однородный объект, цена которого известна:

     а) Обрабатывающий центр фирмы «HAAS» - N=7,2 кВт, 2006 года выпуска по цене 1500 тыс. руб.; б) Токарный   станок с ЧПУ ТПК-125А- N=10 кВт, 2006 года выпуска по цене 1100 тыс. руб.; в) Автомат токарно-прутковый DIAMOND-20 - 6 шт. N=10 кВт, 2006 года выпуска по цене 800 тыс. руб.; г) Бесцентрово-шлифовальный станок мод. 3Е180В - N=7,5 кВт, 2006 года выпуска по цене 220 тыс. руб.; д) Персональный компьютер - 2 ед., 2006 года выпуска по цене 30 тыс. руб.

2. Определение полной себестоимости производства единицы однородного объекта: 

, где

С_п.од - полная себестоимость производства однородного объекта;

НДС - ставка налога на добавленную стоимость (18%);

Н_пр - ставка налога на прибыль (24%);

К_р - показатель рентабельности продукции (20%);

Ц_од - цена однородного объекта.

 а) Обрабатывающий центр фирмы «HAAS»

б) Токарный станок с ЧПУ ТПК-125А

 в) Автомат токарно-прутковый DIAMOND-20  

 

г) Бесцентрово-шлифовальный станок мод. 3Е180В

д) Персональный компьютер

 

3. Определение полной себестоимости оцениваемого объекта:

, где

С_п - полная себестоимость производства оцениваемого объекта;

G_о и G_од - масса конструкции оцениваемого и однородного объектов соответственно.

Обрабатывающий центр фирмы «HAAS»

 

Токарный станок с ЧПУ ТПК-125А

 

Автомат токарно-прутковый DIAMOND-20

 

Бесцентрово-шлифовальный станок мод. 3Е180В

 

Персональный компьютер

 

4.  Определение восстановительной стоимости оцениваемого объекта:

, где

S_в - восстановительная стоимость оцениваемого объекта.

Обрабатывающий центр фирмы «HAAS»

 

Токарный станок с ЧПУ ТПК-125А

 

Автомат токарно-прутковый DIAMOND-20

 

Бесцентрово-шлифовальный станок мод. 3Е180В

 

Персональный компьютер

 

Определение совокупного износа оцениваемого объекта

На основании визуального осмотра и сопоставления полученных результатов с нормативными таблицами составим таблицу:

Табл.3