Обзор рынка офисной недвижимости за I квартал 2010 года

Распределение спроса по размеру  запрашиваемых офисов в 1 полугодии 2010 года 

Источник: Maris Properties in association with CB Richard Ellis

На ближайшие  три года прогнозируется сохранение тенденции высокого спроса на небольшие  офисные помещения (до 100 кв.м) и увеличение спроса на офисы среднего размера (100-300 кв.м).

Структура спроса по местоположению

Год назад, при  обращении в офисный центр  чаще всего приходилось слышать  фразу «свободных помещений нет», а предварительные договоры аренды заключались на стадии строительства  зданий, задолго до ввода объекта  в эксплуатацию. Сегодня свободные  офисы есть почти в каждом здании - и в действующих, а тем более  в строящихся офисных центрах. Арендаторы при выборе офиса, прежде всего, ориентируются  на степень готовности помещений.

Спрос по районам  города распределяется неравномерно. Запросы арендаторов касаются в  первую очередь Центрального(19%) и  Московского районов (16%), а также  Петроградского (6%), Наименее популярен  Красносельский район города. Как правило, в центре арендуют офисы крупные, зачастую международные компании. Окраины вполне устраивают малый и средний бизнес.

Следует отметить достаточно высокий спрос на офисы  в Московском районе. Однако большая  часть предложения находится  пока в менее популярной его части - Пулково. Офисов вдоль Московского  проспекта по-прежнему недостаточно.

Структура спроса по профилю  арендаторов

Спрос с 2009 года изменился не только количественно, но и качественно. Новых компаний, которые открывают офисы в  Петербурге, почти не осталось, объем  сделок на рынке создает миграция уже действующих арендаторов. При  этом арендаторы активно пользуются снижением арендных ставок, повышая  качество своего офиса без увеличения расходов.

Несмотря  на кризисные явления в экономике, спад в недвижимости, в первой половине 2010 года заключено немало крупных  сделок. Переезжают и расширяются  преимущественно банки, государственные  компании и IT-компании.

Коммерческие  условия 

В 2010 году арендные ставки на офисные помещения продолжали снижаться. Падение ставок объясняется  не продолжением гонки на понижение, а запоздалой реакцией ряда собственников  на рыночную ситуацию.

Тем не менее, некоторые здания, достигнув оптимальных  показателей по заполняемости, уже пошли на повышение цен аренды. Рост арендных ставок зафиксирован в первую очередь в зданиях, расположенных в центре. Однако это пока единичные случаи и тенденция к повышению арендных ставок не прослеживается.

По данным на конец июня 2010 года средняя арендная ставка для офисных центров класса А составляет 1 100-1 200 рублей за кв.м/месяц, для класса В - 750-900 рублей за кв.м/месяц. Снижение ставок с конца 2009 года в классе А составило 8%, в классе В - 4%.

Самые дорогие  офисные помещения как класса А так и класса В располагаются на Невском проспекте. Средний уровень арендных ставок для класса А здесь составляет 1 750 рублей за кв.м (до кризиса 2 300 рублей) , для класса В - 1 210 рублей (до кризиса 1 500 рублей).  
Для сравнения, самые дорогие арендные ставки на офисные помещения в мире: в Лондоне, Гонконге, Токио. Арендные ставки на Невском проспекте в Петербурге ниже более чем в два раза.  
Запрашиваемые арендные ставки в Петербурге могут отличаться от реальных цен сделок. На окраинах офисные центры готовы торговаться и снижать до 30%, а в центре, как правило, торга нет.

Основными факторами, влияющими на размер запрашиваемой  арендной ставки на офисные помещения, являются:  
1. Расположение офисного центра (район, удаленность от станции метро, расположение по отношению к центральным магистралям, окружение) 
2. Внешний вид и входная группа (фасад, удобство доступа) 
3. Наличие современных инженерных систем (лифты, вентиляция, кондиционирование) 
4. Уровень внутренней отделки

Арендные  ставки исчисляются в 90% случаев  в рублях. Как правило, в сумму  арендной ставки включено все - НДС  и операционные расходы, кроме электричества, уборки, телефонии и интернета.

Долгосрочные  договоры предполагают ежегодную индексацию ставки в соответствии в процентом, зафиксированном в договоре, или  относительно роста Индекса Потребительских  Цен.

Экономический кризис привёл к тому, что арендные ставки в Санкт-Петербурге в большей  степени зависят не от класса офиса, а от местоположения.  
Продажи офисных площадей занимают незначительную часть от общего числа сделок, основная доля договоров заключается в сегменте аренды. Спрос на покупку офисов достаточно стабильный, а в период кризиса даже увеличился, так как потенциальные покупатели надеются на существенное падение цен. Однако реальных сделок происходит мало.

Цены на офисную  недвижимость зависят от класса, местоположения зданий, а также стадии готовности здания. Цены на офисы в зданиях  класса А в среднем составляют от 140 000 за кв.м, класса В - от 45 000 за кв.м.