Обзор рынка офисной недвижимости за I квартал 2010 года

Также в 2010 году значительную долю рынка заняли сделки по приобретению офисной недвижимости в собственность. Условно их можно поделить на три  группы:

1. Сделки по приобретению  офисных объектов для собственных  нужд (например, такие компании как  "Росэнергобанк", "Финнам", "Полиметалл", "Русгидро" и "Согаз" купили офисы для себя).

2. Инвестиционные  сделки с целью дальнейшего  получения дохода от сдачи  в аренду (например, структуры ФК "Открытия" приобрели портфель  из 7 зданий, 5 из которых - действующие  бизнес-центры, заполненные арендаторами; "ВТБ Капитал" купил бизнес-центр "Capital Plaza"; фонд UFG приобрел бизнес-центр на ул. Бахрушина).

3. Также можно выделить  сделки смешанного характера,  когда компании приобретали проекты  как для сдачи в аренду, так  и для частичного размещения  своих структур (например, фонд "РВМ  Капитал" (принадлежит РЖД) купил  бизнес-центр "Домников", который займут родственные РЖД структуры - "Транскредитбанк" и "Транстелеком", структуры акционеров "Евраза" приобрела бизнес-парк "Западные Ворота", которые частично займет сам "Евраз".

Наиболее активными  игроками офисного рынка в 2010 году были компании из энергетической, нефтегазовой и металлургической отраслей, банки  и инвестиционные компании, которые  в меньшей степени пострадали в кризис.

Предложение

В 2010 году в эксплуатацию было введено около 1 млн. кв.м. офисных  площадей. Для сравнения - в 2009 году объем введенных площадей составил примерно 1,2 млн. кв.м. Несмотря на сокращение объемов строительства, структура  нового предложения меняется в сторону  улучшения качества. В уходящем году произошло возобновление строительства  в основном офисов класса А.

Сурового дефицита на рынке пока не ощущается, но если в прошлом году можно было выбрать  в среднем из 30 доступных предложений, то сейчас - только из 8-10. Значительная часть свободных площадей предлагается в состоянии shell&core.

Цены

В 2010 году арендные ставки и цены продаж выросли на 15-20% по сравнению  с 2009 годом. Достаточно высокие темпы  роста цен свидетельствуют о  восстановлении рынка после кризиса. При умеренном росте спроса это  еще раз подчеркивает недостаток качественного предложения. Подорожание  произошло по нескольким причинам. Во-первых, это сокращение объемов  строительства новых проектов и  медленные темпы вывода на рынок  ранее заявленных объектов. Во-вторых, снижение доли вакантных площадей качественных офисов. Арендаторам все сложнее  становится найти помещение с  хорошими характеристиками и удобной  транспортной доступностью. Также, росту  цен способствовали нововведения мэра Москвы, которые создали предпосылки  для повышения цен продаж и  арендных ставок и в последующие  годы.

Арендные  ставки и цены продаж на офисные помещения  в 2010 году:

 

"В 2010 году смена  правительства Москвы определила  вектор развития рынка офисной  недвижимости на ближайшие 3-5 лет, - говорит Максим Жуликов,  ведущий специалист департамента  офисной недвижимости компании  Penny Lane Realty. - Девелоперы в ожидании других правил работы на рынке не торопятся начинать новые проекты. Это приведет к временному замедлению темпов строительства бизнес-центров в следующем году и, как следствие, появлению дефицита офисных помещений, начиная с 2012 года. Также в 2011 году мы ожидаем роста цен, который произойдет в результате снижения ликвидного и конкурентоспособного предложения. Нехватка качественных площадей приведет к увеличению объема аренды помещений в состоянии shell&core. Арендные ставки вырастут минимум на 10%, стоимость продажи - на 15%. Долгосрочные вложения вновь становятся актуальны. Средняя доходность инвесторов-рантье, входящих на рынок, как правило, не превышает сегодня 10% (без учета роста стоимости капитализации объекта). На фоне общего роста цен и стабилизации рынка офисной недвижимости активизируются иностранные инвесторы, которые снова начнут вкладывать деньги в российскую недвижимость".

Обзор рынка  офисной недвижимости Санкт-Петербурга. 1 полугодие 2010 года 

В первом полугодии 2010 года арендные ставки продолжали снижаться, и за счёт этого заполняемость офисных центров постепенно стала расти. Оживление спроса, которое произошло в начале года, дальнейшего развития не получило. До конца лета прогнозируется стагнация на рынке офисной недвижимости, а незначительный рост ставок ожидается с началом делового сезона осенью. В дальнейшем заполняемость офисных центров будет зависеть напрямую от того, насколько увеличится объем предложения.

Предложение

Основные  показатели рынка  офисной недвижимости по итогам первого  полугодия 2010 года 

 

Источник: Maris Properties in association with CB Richard Ellis

В целом рынок  офисных помещений, начиная с 2005 года, характеризуется увеличением  объема качественных офисных помещений. Максимальное увеличение объема офисных  центров произошло в 2007 (+35%) и в 2008 (+37%). Следует отметить, что как  в 2007 так и в 2008 году объем предложения  офисных центров класса А удвоился. Темпы роста предложения замедлились в кризисный 2009 год (+25%). На 2010 год прогнозируется прирост на уровне 14%.

По итогам первого полугодия 2010 года объем  предложения офисной недвижимости составляет чуть меньше 2 млн. кв.м (отдельностоящие офисные центры класса А и В).

Динамика  объема офисных площадей 

 

Источник: Maris Properties in association with CB Richard Ellis

Объем предложения  офисных центров в 2010 году увеличился на 115 000 кв. м, что в два раза меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Однако это позволило удержать уровень заполняемости на достигнутом уровне и даже немного его увеличить. Девелоперы ввели именно столько, сколько требуется рынку. Тем не менее, избыток предложения, сформировавшийся за кризисный 2009 год, продолжает существовать.

Из крупных  объектов, введенных в 2010 году можно  отметить: 
• БЦ Quattro Corti общей площадью 15 000 кв.м (класс А) 
• БЦ «Гулливер», 2 очередь площадью 26 000 кв.м (класс В) 
• БЦ «Пулково скай», 2-3 очередь площадью 27 800 кв.м (класс В)

Объем ввода  предложения класса А замедлился. Девелоперы не спешат выводить на рынок новые объекты, пока заполняемость в этом сегменте рынка недвижимости остается на уровне 70-80%.

На стадии строительства находится около 200 тыс. кв.м офисных площадей класса А и около 300 тыс. - класса В, ввод которых прогнозируется до конца 2012 года.

Несомненно, что офисные центры будут строиться  и в дальнейшем, городу необходимо развиваться. Однако пока нет перспектив для столь существенного оживления  спроса, необходимого для поглощения площадей в тех масштабных проектах, которые сейчас строятся и проектируются. Обострение конкуренции приведет, с  одной стороны, к снижению арендных ставок, что, несомненно, большое преимущество для арендаторов, а, с другой стороны, к снижению доходности.

В структуре  предложения качественных офисных  центров наибольшую долю занимают проекты  класса В (78%). На класс А приходится 22%.

Структура предложения по классам 

 

Источник: Maris Properties in association with CB Richard Ellis

Если все  запланированные офисные центры будут введены в эксплуатацию, то к концу 2010 года структура предложения  изменится в сторону увеличения доли класса А (24%), а в 2011-2012 году доля класса А будет составлять уже 26%.

Распределение офисов по районам города в течение  последних лет существенно не меняется. Наибольшее количество офисов расположено центральных районах: в Центральном, Петроградском, Василеостровском. Из спальных районов лидирует Приморский и увеличивает свою долю Московский район за счёт проектов, которые реализуются в Пулково.

Основными «деловыми» улицами города являются проспекты  Невский, Каменностровский, Средний В.О., Большой П.С., набережные Пироговская, Петроградская, рек Мойки и Фонтанки. Центрами деловой активности можно назвать районы расположения станций метро «Василеостровская», «Невский проспект», «Маяковская», «Площадь Ленина», «Выборгская», «Петроградская», «Спортивная».

Исторически Центральный деловой район окружён  промышленным поясом, который, в свою очередь, окружён спальными районами. В этих двух поясах пока мало офисных  площадей. Здесь центрами притяжения становятся крупные транспортные артерии  и станции метро.

Наметившаяся  несколько лет назад децентрализация  предложения продолжает развиваться. Из окраинных районов наиболее интенсивно офисная недвижимость строится в  Приморском и Московском районах, однако спрос по-прежнему ориентируется  на центр города. На окраинах пользуются спросом только объекты, расположенные  рядом с метро и с адекватными  коммерческими условиями.

Офисные центры класса А действуют только в 8 районах города, в том числе во всех центральных (Адмиралтейский, Василеостровский, Центральный, Петроградский).

Прогноз предложения

На разных стадиях строительства сейчас находится  большое количество офисных зданий, замораживать и перепрофилировать  которые под другие функции нерентабельно. Учитывая большое количество пустующих помещений в действующих офисных центрах, а также здания на стадии строительства, Петербург не будет испытывать дефицита офисных площадей в ближайшие 3-5 лет.

Офисные центры класса А, ввод которых планируется в 2010 году 

 

Источник: Maris Properties in association with CB Richard Ellis

Офисные центры класса В, ввод которых планируется в 2010 году 

   

Источник: Maris Properties in association with CB Richard Ellis

Сформировавшийся  избыток предложения будет составлять конкуренцию новым проектам, но при  восстановлении рынка поглощение вакантных  ныне площадей может произойти за год, максимум два. Речь идет о «хороших»  зданиях - в сложившейся деловой  зоне, с нормальной доступностью до метро, по адекватным арендным ставкам. Площади в «неочевидных» проектах будут пустовать долго.

Спрос и уровень вакантных  площадей

В течение  первых месяцев 2010 года спрос на офисные  помещения активизировался. Увеличилось  как количество звонков, так и  количество показов, однако это не стало  устойчивой тенденцией. Уже с начала мая активность спроса снизилась, и  будет находиться на стабильно низком уровне до осени.

Арендаторы  стали избирательны и неторопливы  в выборе офиса, поскольку предложение  значительно превышает спрос. В  структуре спроса по-прежнему большую  долю занимают компании, которые мигрируют  из одного здания в другое. Новых  компаний на рынке практически нет.

Структура спроса на офисы по типу сделок

В настоящее  время на рынке Санкт-Петербурга в большей степени востребована аренда офисных помещений по сравнению  с продажей. Востребованность аренды, прежде всего, связана с нежеланием компаний, нуждающихся в офисных площадях, отвлекать собственные оборотные средства, либо брать кредит в банке на покупку площадей. Финансирование основного бизнеса таких компаний более выгодно, чем вложение средств в покупку офиса. Кроме того, аренда предлагает большую гибкость компаниям в смене местоположения, качественного уровня здания, коммерческих условий и т.д. Тем не менее, покупка офисов стала более доступной с 2009 года в связи с появлением ипотеки в сфере коммерческой недвижимости.

Структура спроса на офисы по размеру запрашиваемых  помещений

Наибольшим  спросом в Санкт-Петербурге пользуются офисы площадью до 100 кв.м в действующих офисных центрах недалеко от метро, с готовой отделкой. Учитывая эту тенденцию, собственники зданий делают нарезку на небольшие офисы в зданиях. Можно уже говорить о новом сегменте рынка - маленьких офисах площадью от 20 до 50 кв.м, количество которых за кризисный 2009 год выросло.