Обзор рынка офисной недвижимости за I квартал 2010 года

По объему предложения офисной недвижимости лидируют Центральный, Приморский, Василеостровский и Петроградский районы. 

В течение 2011 года к вводу в эксплуатацию заявлено около 256 тыс. кв. м высококлассной офисной  недвижимости. С учетом соблюдения сроков реализации данных проектов на конец периода общий объем  предложения рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга составит более 2,6 млн. кв. м.

3. Спрос 

В результате улучшения финансовых возможностей многих компаний в 2010 году постепенно увеличивался спрос на офисные площади.

В связи с  перемещением арендаторов из менее  качественных объектов в бизнес-центры высокого класса, наибольшим спросом пользовались помещения в бизнес-центрах класса В+ и В с удобной транспортной доступностью и развитой инфраструктурой.

Помимо офисов площадью 50-200 кв. м в 2010 году пользовались спросом помещения крупной площади - 1 500-2 000 кв. м.

Меньшим спросом  пользовались офисы класса А. Спрос  поддерживался локальными игроками, а также иностранными компаниями, открывшими представительства в  Санкт-Петербурге.

В результате, увеличившегося спроса уровень вакантных  площадей в бизнес-центрах снизился по сравнению с 2009 г., однако до сих пор остается достаточно высоким.

На конец 2010 года доля свободных площадей в  бизнес-центрах класса А составляет 20-22 %, в бизнес-центрах класса В+, В - 5-10 %.

Верхний уровень  диапазона вакантных площадей отмечен  в новых бизнес-центрах с неудачной локацией. 

Спрос на покупку  бизнес-центров в 2010 г. формировался за счет российских компаний и иностранных игроков. При текущих рисках, арендных ставках и заявленной стоимости квадратного метра большинство иностранных фондов не готово инвестировать в офисную недвижимость Санкт-Петербурга.

В случае приобретения объекта офисной недвижимости инвесторы  руководствуются консервативной стратегией: приобретение объекта класса А или  В+, уровень доходности 11-13 % в зависимости  от класса, в хорошей локации с  целью получения стабильного  дохода или для размещения собственных  бизнес-структур.

В 2010 г. при  сохраняющихся рисках на рынке офисной  недвижимости Санкт-Петербурга, ставки доходности остаются достаточно высокими - 12-14 %. 

 

4. Уровень арендных  ставок 

После падения  в 2008 - 2009 гг., в начале 2010 года арендные ставки в бизнес-центрах и демонстрировали рост к концу периода.

В бизнес-центрах класса А рост ставок составил 5 %, в объектах класса В+ и В - 5-10% .

В наиболее популярных бизнес-центрах с хорошей локацией собственники увеличили ставки аренды на 10-15 %, воспользовавшись возросшей активностью арендаторов.

На конец 2010 года ставки аренды составили:

• В бизнес-центрах класса А - 300-570 USD / кв. м в год, не включая НДС  
• В бизнес-центрах класса B, B+ - 240-370 USD / кв. м в год, не включая НДС  
• В бизнес-центрах класса С - 150-250 USD / кв. м в год, не включая НДС 

 

5. Перспективы 

В течение 2011 года к вводу в эксплуатацию заявлено около 256 тыс. кв. м высококлассной офисной  недвижимости. С учетом соблюдения сроков реализации данных проектов на конец периода общий объем  предложения рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга составит около 2,6 млн. кв. м.

С учетом переноса сроков строительства, смены назначения ранее планировавшихся офисных  проектов (например, Electric City, Clover Plaza) в ближайшие 2-3 года темпы прироста рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга снизятся.

В 2011 г. продолжится  тенденция перемещения арендаторов  из менее качественных объектов класса C в бизнес-центры класса В+, В.

С учетом восстанавливающегося спроса на высококлассные площади, в  частности на офисы класса В+ и  В, и сравнительно низкого прироста в 2010-2011 гг., будет сокращаться уровень  вакантных площадей в бизнес-центрах Санкт-Петербурга.

Тем не менее  поглощение будет происходить медленными темпами, вследствие чего сокращение уровня вакантных площадей будет незначительным.

Рост ставок аренды в качественных бизнес-центрах Санкт-Петербурга в удобной локации возможен в пределах 5 % для объектов класса А и на 5-10 % для объектов класса В.

В последние годы на рынке офисной недвижимости Петербурга спрос превышает предложение, но все участники рынка сходятся во мнении, что фразу эту нельзя воспринимать буквально. То, что сейчас происходит на рынке можно определить как дифференциация спроса потребителей на офисные площади.  
Доходы петербургских компаний постоянно растут, кроме того, все больше новых участников выходят на рынок – петербургским компаниям приходится конкурировать с московскими и иностранными фирмами. Вполне естественно, что все это постепенно приводит к повышению требований к размеру офисов и их качеству. 
 
Спрос на помещения самого высокого класса «А» индивидуален. Наиболее популярны в этом классе помещения размером 200-300 кв.м. Девелоперы, желая приспособиться к требованиям арендаторов, начинают обращать внимание на свободу пространства. Это означает, что придирчивый арендатор будет иметь возможность сам распланировать свой офис и организовать пространство так, как ему удобно.  
 
Из проектов класса «А» можно выделить 2 объекта – бизнес-центр «Веда Хаус» и «Австрийский бизнес-центр», являющиеся объектами нового строительства непосредственно для офисного использования, расположенные вне исторического центра («золотого треугольника») в развивающихся деловых зонах. Бизнес-центр «Веда Хаус» кроме высокого уровня технического оснащения по принципу интеллектуального здания, предложит арендаторам достаточной вместимости парковки (что является серьезным недостатком бизнес-центров класса «А», расположенных в историческом центре), а также широко развитую инфраструктуру здания – ресторан на 300 посадочных мест (с собственной пивоварней), спортивно-оздоровительный комплекс с бассейном (а также турецкими парными и проч.), 2 теннисных корта, коференц-залы с возможностью кинопоказов (кинозалы), VIP – апартаменты. 
 
Еще одна тенденция, относительно коммерческой недвижимости класса «В» состоит в том, что арендаторы в большинстве отходят от совсем небольших офисов 40-50 кв. м. И если таких арендаторов раньше была половина в этом классе, то теперь все больше компаний расширяют свои офисные площади до 100-200 кв.м.  
 
В классе «В» можно выделить следующие объекты нового строительства – 8-этажный бизнес-центр «Stels» в Центральном районе (в 5 минутах ходьбы от ст. м «Лиговский пр.») с наземной и цокольной парковками (общая площадь – 10 тыс. кв. м), бизнес-центр «Респект» в Василеостровском районе (техническое оснащение по принципу «интеллектуальное здание», общая площадь 5 тыс. кв. м, наземная парковка на 90 автомобилей, автомойка, spa-центр.), а также офисно-гостиничный комплекс «Голицын» (6-этажное офисное здание и 7-этажное гостиничное здание), который строится на 13-й линии В.О. на пересечении с Иностранным переулком (общая площадь офисного здания – 10 тыс. кв. м). 
 
В более низком классе «С» основной спрос обеспечивают небольшие отечественные фирмы, поэтому и почти половина всех заявок в этом сегменте на небольшие площади до 100 кв. м.  
В то же время в сегменте «С» отмечается снижение спроса в отдельных бизнес-центрах. Это происходит поскольку что все большее количество фирм нуждается в более качественных офисах и они готовы платить за комфортные условия работы.  
 
Помимо общего повышения требований компаний к качеству предлагаемых им офисов, тенденции рынка коммерческой недвижимости связаны и с ростом активности промышленных зон Петербурга. Из-за этого все большим спросом пользуются офисные центры в комплексе с производственными или складскими помещениями.

О состоянии  рынка офисной недвижимости 

На сегодняшний  день по разным оценкам от 12 до 20 % офисной  недвижимости не соответствует заявленной классности. Зачастую, собственники, брокеры  и управляющие компании присваивают  своим объектам завышенную классность в рекламных целях для обоснования  арендной ставки.

В основном, эксперты отмечают несоответствие объектов заявленным классам по техническим  параметрам - системам пожаротушения, вентиляции и другим. То есть по тем  параметрам, на которые неизбалованные российские компании-арендаторы в меньшей  степени обращают внимание. Несоответствие наблюдается и по входным группам, парковке и внутренним планировкам, на что арендаторы обращают большее  внимание. Отдельный вопрос - парковка. После кризиса, когда рынок продавца превратился в рынок покупателя, у арендаторов появилась возможность  выбора, и на обеспеченность бизнес-центра парковкой клиенты стали обращать самое пристальное внимание.

До кризиса  собственники высококлассных БЦ не испытывали потребности в активной работе по привлечению арендаторов, а собственники низкоклассных БЦ, зачастую, привлекали их за счет неподтвержденно завышенной классности объекта. На этапе кризиса собственники и управляющие компании изменили механизм работы по привлечению или удержанию арендаторов. Сегодня это, как правило, снижение арендных ставок, предоставление льгот при переезде, дополнительная отделка помещений и другие.

«Сегодняшний  арендатор изменился и предпочитает офисы формата «open space», - говорит Директор по развитию бизнеса компании «НАЯДА-НЕВА» Ольга Гордон. - Компании не хотят платить за площадь общего пользования, например, коридоры и холлы, а предпочитают максимально эффективно организовать общее офисное пространство, используют раздвижные перегородки, разветвленную сеть трэков для еще большего расширения возможностей трансформации пространства».

В настоящий  момент рынок офисных центров  продолжает быть рынком арендатора. Однако, как только уровень спроса превысит уровень предложения, продавцы (владельцы  БЦ и УК) опять начнут диктовать  свои условия. По данным экспертов ГУД, переориентация рынка может произойти  в ближайшие 3-4 года, а по некоторым  параметрам превышение спроса над предложением идет уже сегодня. 

Общая статистика по вводу  в эксплуатацию площадей коммерческого назначения 

В 1 квартале 2010 г. в Санкт-Петербурге было введено  в эксплуатацию 103,0 тыс. кв.м. офисных  площадей в классе «А» и «В», что  составило около 40% от ввода за 1 квартал 2009 г.  
Общий объем предложения офисных помещений классов «А» и «В» на конец 2009 г. составил 1 729,5 тыс. кв. м, обеспеченность на 1000 жителей Санкт-Петербурга достигла 376 кв. м.  

Ценообразование на рынке коммерческой недвижимости

В среднем, по Санкт-Петербургу в 1 квартале 2010 г. ставки аренды в открытом предложении действующих  бизнес-центров находились, с учетом НДС и операционных расходов, на уровне - для класса «А» - 405 евро/кв. м/год, для класса «В» 301 евро/кв. м/год (рост на 9% за квартал).

Цены продаж офисных помещений в строящихся и недавно введенных бизнес-центрах варьировались в диапазоне 1137-3285 евро/кв. м. Рост ставок и цен по отношению к 4 кв. 2009 г. связан прежде всего с ростом курса рубля относительно евро.

Инвестиционная  активность

По данным экспертов компании NAI Becar, в течение января-июня 2010 г. рынок инвестиций в коммерческую недвижимость характеризовался низким уровнем активности и в конце года масштабного возвращения на рынок западных институциональных инвесторов не прогнозируется. Наиболее вероятно, что основным источником инвестиций в недвижимость останутся российские, а также иностранные частные и корпоративные инвесторы, способные привлечь финансирование на приемлемых условиях, в том числе на открытом рынке в рамках IPO/SPO.

Что касается объектов приложения инвестиций, наиболее интересными остаются готовые торговые центры или объекты стрит-ритейла, с доходностью не ниже 10%, а также функционирующие бизнес-центры класса А со стабильным арендным потоком со ставкой капитализации 12%. 

Арендные  ставки на офисы по-прежнему снижаются  

Предложение на рынке бизнес-центров по-прежнему превышает спрос, несмотря на то, что объем ввода новых площадей существенно снизился. К такому выводу пришла компания АРИН, проведя исследование состояния рынка офисной недвижимости Петербурга на конец весны 2010 года.

На данный момент предложение на рынке офисной  недвижимости Петербурга составляет порядка 1,9 млн м2. Учитывая сегодняшний уровень спроса незаполненными остаются порядка 300 тыс. м2 качественных офисных площадей.

Если сравнивать с весной прошлого года, объем ввода  бизнес-центров в городе на Неве снизился на более чем 50%. Так, за этот период в 2009 году было введено в эксплуатацию 67,2 тыс. м2 качественных офисных площадей, а в текущем - всего 33,1 тыс. м2.

В настоящее  время предложение на рынке офисной  недвижимости распределяется в следующей  пропорции: 
* Бизнес-центры класса А - 21% 
* Бизнес-центры класса В и В+ - 49 % 
* Бизнес-центры класса С - 30%

"По сравнению  с концом прошлого года изменился  уровень заполняемости бизнес-центров класса А, В+ и В, - приводит статистику управляющий партнер ARIN Commercial Real Estate Services Кайл Патчинг. - Заполняемость офисов класса А снизилась на 8%, класса В, наоборот, выросла на 7%. Это указывает на то, что процесс миграции арендаторов, начавшийся в I квартале 2009 года, пока не завершен, и компании продолжают политику снижения издержек, несмотря на стабилизацию экономической ситуации в стране".

Чтобы удержать арендаторов, владельцы коммерческой недвижимости продолжают снижать арендные ставки на качественные офисы. Класс  А подешевел на 5% по отношению  к началу года, а класс В - на 3%. В настоящее время средний  размер арендной платы составляет 1195 и 895 рублей за м2 в месяц в бизнес-центрах класса А и В соответственно.

"В настоящее  время в Петербурге формируется  новый сегмент офисной недвижимости, по качеству превосходящий класс  А. Условно его можно обозначить  как класс "Премиум", - подчеркивает Кайл Патчинг. - Образцами этого нового класса деловой недвижимости можно назвать бизнес-центр "Боллоев" и проект "Quattro Corti" - по степени технической оснащенности, уровню предоставления сервисных услуг и, конечно, уникальной локации - в самом сердце Петербурга". По мнению эксперта, эти бизнес-центры оказываются вне общей тенденции. Здесь, наоборот, наблюдается постепенное повышение арендных ставок в зависимости от уровня заполняемости офисных площадей. 

 

Рост  арендных ставок и  цен продаж, зафиксированный  в 2010 году, свидетельствует  об активизации игроков  на рынке. По сравнению  с 2009 годом, ставки и  цены продаж выросли  на 15-20%. Увеличившийся  спрос на аренду помещений  привел к значительному  сокращению уровня вакантных  площадей. Количество сделок по аренде офисных  помещений увеличилось  в среднем на 35-40% Всего же в текущем  году в эксплуатацию было введено около 1 млн. кв.м. офисных  площадей.

Спрос

Спрос на рынке офисной  недвижимости имел устойчивую тенденцию  роста в течение всего 2010 года. Количество сделок по аренде офисных  помещений увеличилось в среднем  на 35-40% по сравнению с 2009 годом. Это  связано с улучшением экономической  ситуации в стране и, как следствие, расширением компаний, которые после  кризиса снова начали набирать сотрудников, отмечают эксперты Penny Lane Realty