Государственное регулирование рынка недвижимости

- комнаты;

- дачи, садовые  дома, гаражи и другие строения  потребительского значения;

- жилые строения  без права регистрации проживания в них и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках;

- некапитальные  жилые строения и хозяйственные  строения и сооружения на огородных  участках;

- кондоминиумы  как комплексы недвижимого имущества;

- объекты незавершенного  строительства, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда.[17]

Регистрация же воздушных и морских судов, судов  внутреннего плавания, космических  объектов не подпадает под действие принятого Закона и до принятия соответствующих  федеральных законов производится органами, которые в соответствии с действующими транспортными уставами и кодексами осуществляют их регистрацию.

Кадастровый и  технический учет (инвентаризацию) объекта недвижимости предусматривает  ст. 1 Закона. Этот учет состоит в  описании и индивидуализации объекта недвижимого имущества, в результате чего полученные характеристики позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимости. Кадастровый учет сопровождается присвоением объекту недвижимого имущества кадастрового номера.

Законодательством предусмотрено две формы государственной регистрации: прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

По общему правилу  эти две формы друг друга не повторяют. Например, договор продажи  недвижимости государственной регистрации  не подлежит и считается заключенным с момента его подписания (ст.550 ГК РФ). Государственной регистрации подлежит лишь переход права собственности по договору.[18]

По своей  природе сделки, подлежащие обязательной государственной регистрации, могут  быть направлены на отчуждение, на ограничение прав на недвижимое имущество или являться акцессорными (дополнительно заключенными к ранее зарегистрированным сделкам). К таким сделкам относятся (таблица 3.2).

Таблица 3.2. Сделки, подлежащие обязательной  государственной регистрации

Сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества	1.   Жилые помещения. · договоры купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п.2 ст. 558 ГК РФ). · договоры купли-продажи доли в праве общей собственности жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (ст.251 ГК РФ). · соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п.3 ст.55 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке)). · договоры мены жилых домов, квартир, частей домов или квартир (ст.567 ГК РФ); · договоры мены доли в праве общей собственности жилых домов, квартир, частей домов или квартир (ст.251 ГК РФ). · договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты (СТ.584 ГК РФ). · договоры пожизненного содержания с иждивением (ст.601 ГК РФ). · договоры дарения жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (ст.574 ГК РФ). · договоры дарения доли в праве общей собственности жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (ст.251 ГК РФ). · договоры аренды с выкупом (ст.624 ГК РФ). · пожертвование (ст.582 ГК РФ). 2.      Нежилые помещения. · договоры дарения нежилых помещений (ст. 5 74 ГК РФ). · договор аренды с выкупом (ст.624 ГК РФ). · договор продажи предприятия как имущественного комплекса (ст.560 ГК РФ). · пожертвование (ст. 582 ГК РФ).
Сделки, направленные на ограничение прав на недвижимое имущество	· договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений на срок не менее 1 года (ст.651 ГК РФ). · договор аренды предприятия как имущественного комплекса (ст.658 ГК РФ). · договор аренды земельных участков (ст.609 ГК РФ). · договор аренды жилых помещений юридическими лицами (статьи 609,671 ГК РФ). · договоры субаренды (ст. 615 ГК РФ) с учетом вышеизложенных пунктов. · договоры ипотеки (ст.339 ГК РФ, ст. 10 Закона об ипотеке). · договор залога права аренды недвижимого имущества (ст. 5 Закона об ипотеке).
Акцессорные сделки	· уступка требования по зарегистрированной сделке (ст. 389 ГК РФ). · перевод долга по зарегистрированной сделке (ст.391 ГК РФ). · соглашение об изменении или расторжении зарегистрированной сделки (ст.452 ГК РФ). · отступное по зарегистрированной сделке (ст.409 ГК РФ). · отказ одаряемого принять дар (ст.573 ГК РФ).

Следует отметить, что не все сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, хотя переход прав по ним регистрируется. К сделкам, не подлежащим государственной регистрации, относятся:

• договоры купли-продажи  недвижимости нежилого назначения (государственной регистрации подлежит только переход права);

• договоры мены объектов нежилого назначения (государственной  регистрации подлежат возникшие  у сторон права);

• договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений  на срок менее года;

• договоры найма  жилых помещений муниципального, государственного и частного жилья;

• инвестиционные договоры и договоры долевого участия  в строительстве;

• предварительные  договоры;

• различные  соглашения между участниками общей  собственности, в том числе соглашения о порядке владения и пользования  общим имуществом и договоры реального  раздела общего имущества (в последнем  случае регистрации подлежит не сделка, а возникшие права);

• брачные договоры, регулирующие режим имущества супругов, в том числе и недвижимого (в  случае раздела недвижимого имущества  на основании брачного договора необходима регистрация возникших прав на соответствующее  имущество);

• договоры доверительного управления (собственником имущества, передаваемого в доверительное управление, остается то же лицо, а регистрируется обременение права собственности);

• договоры безвозмездного пользования недвижимым имуществом (ссуда) (регистрируется не договор, а  обременение);

• договоры простого товарищества (при внесении в качестве вклада недвижимого имущества необходима регистрация прав долевой собственности, если таковая будет установлена  договором).[19]

Перечень сделок, не требующих государственной регистрации, является открытым, поскольку в силу одного из принципов действующего гражданского законодательства возможно заключение сделок как предусмотренных, так и не предусмотренных ГК РФ.

Говоря о  необходимости государственной  регистрации тех или иных сделок, следует иметь в виду принцип достаточности однократной проверки и подтверждения прав лиц на недвижимость. Иными словами, регистрации подлежит либо переход права на объект недвижимого имущества, либо сама сделка, по которой переходит это право.

Исключение  составляет обязательная регистрация договора и перехода права при купле-продаже (мене) жилого помещения (статьи 551, 558 ГК РФ) или предприятий (статьи 560, 564, 567 ГК РФ).[20]

 

Глава 3. Мониторинг рынка недвижимости.

3.1. Жилая недвижимость.

Москва. ЦАО. Элитные новостройки. Объем и структура предложения.

По итогам октября 2012 г. количество элитных квартир  и апартаментов, выставленных на продажу  на первичном рынке,  выросло на 11,7%  и составило порядка 1700  штук.  Доля апартаментов в общем объеме предложения выросла и составила 43,2%. Рост произошел за счет выхода на рынок двух новых апартаментных комплексов.

ЖК «Wine House» - новый элитный комплекс с подземной  парковкой в Замоскворечье, включающий реконструируемое здание 1888-89 гг. постройки, а также объект нового строительства, общая площадь которого составит более 54 000  кв. м.  В реконструированном здании разместятся 39  апартаментов в стиле «лофт» площадью 49-145 кв. м. Объект нового строительства будет состоять из комплекса зданий, расположенных периметрально, с квартирами и апартаментами площадью 60-200 кв. м.

«Новый Арбат, 32» –  первый в Москве МФК с  сервисными апартаментами на продажу под управлением международного гостиничного оператора Marriott International.  Апартаментная часть комплекса включает 153  апартамента площадью 45-309  кв.  м.  Для жителей апартаментов будет доступен широкий спектр услуг, а также вся инфраструктура отеля «Marriott Novy Arbat».

По итогам октября  средняя цена на первичном и вторичном  рынке элитных квартир практически  не изменилась. К концу месяца средняя цена на первичном рынке составила $19 380 за кв. м, на вторичном – $24 250 за кв. м. Средняя цена на элитные апартаменты выросла на 3,1% и составила $14 430 за кв. м. 

Наиболее дорогими по цене кв. м являются зоны Патриаршие пруды Пресненского района, Золотая миля в Хамовниках и район Якиманка. Средняя цена квартир в этих районах превышает $22 000 за кв. м. 

Средний бюджет предложения на первичном рынке  элитных квартир находится на уровне $3,76 млн.

На вторичном  рынке квартиры значительно дороже – $6 млн.  Элитные апартаменты в среднем стоят $2,5 млн.  [21]

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.2.Офисная  недвижимость.

Москва. ЦАО. Объем и структура предложения.

В октябре 2012 г. активность арендаторов и покупателей  на рынке офисной недвижимости сохранялась на невысоком уровне.  Совокупный объем офисных площадей,  арендованных за месяц,  не превышал10 тыс. кв. м. В октябре стало известно    о покупке ОАО «ГМК «Норильский никель»  особняка на ул. Б.  Татарская.

Объект перешел  компании в ходе сделки по покупке 100%  кипрской Gliso Holdings Ltd,  контролирующей собственника комплекса. Сумма сделки составила $162 млн. 

В ближайшее  время на рынке офисной недвижимости ожидается ряд крупных транзакций.  В октябре2012 г. БЦ  «Белая площадь» (общая площадь 74  тыс.  кв. м)  был выставлен на продажу. В настоящее время комплекс принадлежит компаниям AIG/Lincoln  и  «ВТБ Капитал»,  оба собственника продают свои

доли. Стоимость  объекта оценивается в $1 млрд. Также Александр Лебедев заявил о намерении продать недвижимость,  находящуюся на балансе  «Национальной резервной корпорации».

  В частности,   был выставлен на продажу особняк по адресу Тверской бульвар, 12, корп. 6.

В течение второго  осеннего месяца стало известно о  продаже  «Бизнес-парка К2», запланированного к постройке на территории Новой Москвы.  Комплекс был куплен компаниями Altai Investments  и Storm Properties,  которые приобрели 100% акций объекта. Сумма сделки оценивается на уровне $35—40 млн.

Москва. Ставки аренды.

Введенные объекты. Заявленные проекты

Среди важных событий  в сфере девелопмента можно отметить инициативу Crocus Group  построить многофункциональный центр на 66-ом километре МКАД рядом с Crocus City, в состав которого войдут 14

небоскрёбов.  Общая площадь строительства  составит 1  млн кв.м.  В частности компания планирует строительство 51-этажной офисной башни площадью 137 тыс. кв.м. Завершение 1го этапа запланирован она 2015 год. Инвестиции в проект составят около $3 млрд.

Другой новостью стало заявление девелоперской  компании RDI Group  о создании бизнес-парков на территории своих загородных посёлков.  Первым из озвученных объектов стал проект в КП  «Западная Долина». Общая площадь заявленного БЦ составляет 49 тыс.  кв. м., а сумма инвестиций равняется 1,5 млрд. руб. Стройку планируют завершить в 2016 году.  [22] 
Заключение

К настоящему времени, после десятилетия рыночных преобразований, активная и целенаправленная регулирующая роль государства в становлении  и развитии рыночных механизмов все  более воспринимается как необходимость. В своих усилиях содействовать созданию и развитию рыночных реформ государство в складывающихся условиях переходного периода, многоукладной экономики оказывается в сложной двойственной ситуации одновременно регулятора и равноправного участника рыночных процессов. И это в максимальной мере актуально для рынка недвижимости, где государство выступает не столько как один из ведущих регуляторов рыночных отношений, но и как один из крупнейших собственников и участников рынка.

Государственные центральные органы и их региональные структуры являются основными инициаторами законодательного развития, практически монопольными организаторами приватизационных процессов, наиболее масштабными продавцами недвижимости, активными участниками арендных отношений, монопольными регистраторами объектов недвижимости и сделок с ними между субъектами всех форм собственности.

В то же время, у  государственных исполнительных органов  возникают сложные задачи формирования долгосрочных политик и оперативного выбора относительно государственной собственности: сколько и какой недвижимости оставить в собственности и как эффективно, в рамках возможностей бюджета управиться с ней, сколько и каких объектов и на каких условиях выставить на продажу или сдать в аренду или передать в иные формы ответственного владения, пользования и распоряжения. И подобные задачи управления недвижимостью государственного собственника, ее продвижения на рынках недвижимости решаются государством одновременно и на фоне им же выдвигаемых и реализуемых законодательных инициатив и нормативных актов по развитию рыночных отношений в целом и для рынков недвижимости, в частности.

Таким образом, весьма актуальным является комплексное, сбалансированное развитие механизмов государственного регулирования на рынках недвижимости, одновременно обеспечивающих как поддержку интенсивных рыночных преобразований, так и эффективное управление недвижимостью государственного собственника.

Итак, с одной  стороны, есть недвижимость и имущественные  отношения вообще, для всех форм собственников. Здесь государство проводит свою политику регулирования социально справедливого развития имущественных отношений и активной поддержки рынка. В то же время, в государственной собственности находится недвижимость, составляющая значительную часть национального богатства. Эффективное управление ею (как, например: высокоприбыльное пользование, необходимое сохранение и развитие, качественное исполнение с ее помощью социальных, властных и других обязательных функций, своевременная передача в доверительное управление, оптимизация структуры, в т.ч., продажа и приватизация и т.д.) в интересах общества является важнейшей задачей государственного собственника. При этом отметим также, что процессы рыночного регулирования и управления недвижимостью развиваются не всегда и не во всем в зависимой от государственной политики внешней среде и с активным участием негосударственных структур, имеющих свои интересы, предпочтения и понятия об эффективности. [23]

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Литература:

1.Википедия. Рынок недвижимости.

2. Ардемасов Е.Б.. Горбунов А.А. Маркетинг в управлении недвижимостью. - СПб: ИСЭП РАН, 2008.

3. С.В. Гриненко  Экономика недвижимости Конспект  лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004

4. Асаул А.Н., Старинский В.Н. Рынок недвижимости - новая социально- экономическая  реальность – СПб: МАИЭС, 2005.

5. Боровкова В., Боровкова В., Мокин В., Пирогова О. Экономика недвижимости. – Спб.: Питер, 2007.

6. Горемкин В.А.  Экономика недвижимости. М.: издательско-книготорговый  центр «Маркетинг», 2008

7. Гриненко С.В.  Экономика недвижимости Конспект лекций - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2008

8. Коростелев  С. П. Основы теории и практики  оценки недвижимости. Учебное пособие. - М.: Русская деловая литература, 2007.

9. Кудрявцев  В.А., Кудрявцева В.В. Основы организации  ипотечного кредитования. Учебное пособие. – М.: «Высшая школа», 2009.

10. Максимов  С.Н. Экономика недвижимости: Учебное  пособие. - СПб: С-Петербургского  Университета, 2010.

11. Оценка недвижимости. Учебник. / Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. – М.: Финансы  и статистика, 2010.