Государственное регулирование рынка недвижимости

Рынок недвижимости оказывает большое влияние на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций: ценообразующую, регулирующую, коммерческую, санирования, информационную, посредническую, стимулирующую, инвестиционную, социальную.

Функционирование рынка  недвижимости осуществляется его субъектами, к которым относятся: продавцы, покупатели, профессиональные участники, государственные органы.

Профессиональными участниками рынка являются риэлтеры, оценщики, дилеры и другие посредники. Риэлтерской считается деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет или от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.[3]

 

1.2. Структура и  особенности функционирования рынка  недвижимости

Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру  и дифференцировать его можно по различным признакам:

1. Исходя из  триединства сущности недвижимости  как товара, на рынке недвижимости  можно выделить три сектора: 

развития (создания) недвижимости;

оборота недвижимости;

управления  и эксплуатации недвижимости.

Каждый из секторов имеет свою структурную определенность и специфику. Их привлекательность, объем, динамика зависят от связанных  с ними финансовых потоков, подразделяемых:

на инвестиции капиталовложений (развитие недвижимости);

на товарные (финансирование оборота прав на недвижимость);

на доходы (от сделок и от эксплуатации недвижимости);

на налоги (налогообложение  недвижимости).

Сектор оборота  недвижимости формирует рыночную цену ее объектов.

Сектор управления и эксплуатации недвижимости отслеживает  степень влияния тех или иных товарных характеристик объектов недвижимости на их доходность. Именно отсюда исходит запрос к сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной развитости сектора управления, как это имеет место сейчас на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.

На сегодняшний  момент признаками рынка развития недвижимости являются:

преобладание  внебюджетных источников инвестирования;

большая альтернативность потенциальных инвесторов (различные предложения по наилучшему местоположению и назначению инвестируемых объектов недвижимости);

высокая сложность  поиска управляющего инвестиционным проектом (от заключения договора о намерениях до сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию);

слабая изученность  рынка развития;

отсутствие  качественно отработанных технологий эффективного и экономичного строительства  и, следовательно, долгосрочного спроса на строительное оборудование и материалы.

2. По способу  совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный.

Под первичным  рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с  вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.

Под вторичным  рынком недвижимости - сделки, совершаемые  с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с  перепродажей или с другими формами  перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Первичный и  вторичный рынки, выступая двумя  частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельным является новое  строительство при существующем уровне затрат.

Взаимное влияние  спроса и предложения на первичном  и вторичном рынках недвижимости выступает фактором, существенно  осложняющим анализ сферы обращения  и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Особенно сложной эта задача является еще и потому, что сделки на рынке недвижимости носят, как известно, частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации.

Однако при  всей сложности этой задачи она не является главной. Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономической ситуации в целом, как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны. Так, при снижении спроса вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк. [5]

На первичном  рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем  затрат на строительство: при его переходе застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов (что особенно относится к подрядчикам), и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение - процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы.

3. По видам  сделок в рамках всего рынка  недвижимости можно выделить:

рынок купли-продажи  недвижимости;

аренды;

ипотеки;

вещных прав (доверительное управление) и др.

4. По степени  готовности к эксплуатации:

незавершенное строительство;

новое строительство;

строительство, подлежащее реконструкции и т.д.

5. По форме  собственности: 

частные объекты  недвижимости;

государственные и муниципальные объекты недвижимости.

6. По отраслям:

промышленные  объекты;

сельскохозяйственные  объекты;

общественные  здания и сооружения;

рекреационные и т.д.

7. По функциональному назначению:

жилая недвижимость;

производственные  здания;

непроизводственные  здания и помещения (офисы, склады и  пр.);

гостиницы;

торговые помещения  и помещения общественного питания  и т.д.

8. По виду  объектов недвижимости:

земельный рынок;

здания и сооружения;

помещения;

предприятия как  имущественные комплексы;

кондоминиумы;

вещные права;

многолетние насаждения.

Из вышеназванных  рынков недвижимости важное значение имеют наиболее развитые рынки земельных  участков, жилой и коммерческой (нежилой) недвижимости.

На рынке  недвижимости сформировались и активно  действуют различные рыночные структуры, способствующие эффективности его  оборота. Взаимосвязи и взаимоотношения  между субъектами первичного и вторичного рынка имеют сложную функциональную структуру, цель которой - удовлетворение потребительского спроса на объекты недвижимости.[6]

Российский  рынок недвижимости отражает все  проблемы переходной экономики и  характеризуется неравномерным  развитием своих сегментов, несовершенной  законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала.

Посредством рыночного  механизма и государственного регулирования  рынок недвижимости обеспечивает:

- создание новых объектов недвижимости;

- передачу прав  на недвижимость;

- установление  равновесных цен на объекты  недвижимости;

- эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;

- распределение  пространства между конкурирующими  вариантами землепользования;

- инвестирование в недвижимость,

выполняя при  этом следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом:

• со сменой собственника:

- куплю-продажу  объектов недвижимости;

- наследование;

- дарение;

- мену;

- обеспечение  исполнения обязательств (например, реализация заложенных или арестованных объектов недвижимости);

•с частичным  или полным изменением состава собственников:

- приватизацию;

- национализацию;

- изменение  состава собственников, в том  числе с разделом имущества;

- внесение в  уставный капитал;

-банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов (с удовлетворением требований кредиторов, в том числе за счет реализации имущества собственников);

• без смены  собственника:

- инвестирование  в недвижимость;

-развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция);

- изменения  направления использования, названия  торговой марки, юридического  адреса и др.;

- управление, эксплуатация;

- залог;

- аренду;

- передачу в  хозяйственное ведение или оперативное  управление, в безвозмездное пользование;

- регулярно  получаемый доход от владения недвижимостью, не требующий от получателя предпринимательской деятельности;

- ренту;

- пожизненное  содержание с иждивением;

- передачу в  доверительное управление;

- введение (снятие) сервитутов и иных обременении;

- страхование  различных форм и различных операций, в том числе при кредитовании развития недвижимости.

Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынок  недвижимости.

Рынок недвижимости как составная часть рыночного пространства обладает «классическими условиями» — экономическими спадами и подъемами.

Рынок недвижимости обладает многочисленными особенностями:

- низкой ликвидностью;

- цикличным  характером: циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом и соответственно подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике.

- высокой степенью  регулирующего государственного  воздействия;

- наличием стоимостной  оценки объекта недвижимости  и возрастанием ее с течением  времени;

- высоким уровнем  трансакционных издержек.

Эти особенности  дают основание характеризовать  данный рынок как специфический  сектор экономики.

Важнейшей особенностью рынка недвижимости является ограниченное число продавцов и покупателей объектов недвижимости. Вследствие высокой рыночной стоимости на объекты недвижимости емкость рынка может быть чрезвычайно высокой.[7]

 

Глава 2. Государственное регулирование рынка недвижимости.

2.1. Государство и рынок недвижимости

На рынке  недвижимости  государство выполняет следующие функции:

¨     идеологической и законодательной инициативы (концепции развития отдельных видов рынка и программы их реализации);

¨     инвестора в приоритетные отрасли материального производства, жилищное строительство и социально-культурную сферу;

¨     профессионального участника при торговле жилищными сертификатами, государственными зданиями и сооружениями и другими объектами недвижимости;

¨     эмитента государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимого имущества;

¨     регулятора, устанавливающего правила и нормы функционирования рынка недвижимости;

¨     верховного арбитра в спорах между участниками рынка недвижимости через систему судебных органов;

¨     контролера устойчивости и безопасности рынка (регистрация прав и сделок с недвижимостью).[8]

Система государственного регулирования  рынка недвижимости состоит из двух элементов:

а) государственные и муниципальные  органы и организации;

б) государственные и иные нормативные акты.

В организационном отношении  государственное регулирование  рынка недвижимости осуществляется в двух формах:

1.     Путем прямого вмешательства, т.е. административным способом.

2.     Косвенным воздействием, или экономическими методами управления.

Административное управление не связано с созданием дополнительных материальных стимулов и штрафных санкций. Оно основывается на силе государственной  власти и включает в себя меры запрета, принуждения  или разрешения. Например, в России введены ограничения на ведение градостроительной деятельности в зонах охраны памятников истории и культуры, в санитарных, защитных, водоохранных зонах, на территориях залегания полезных ископаемых, в поселениях особым регулированием. Экономические методы управления рынком недвижимости осуществляются с помощью: