Государственное регулирование рынка недвижимости

                     МИНИСТЕРСВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА  РФ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ  БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ 

                                                 УЧРЕЖДЕНИЕ

               ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

     «ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  УНИВЕРСИТЕТ ПО ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВУ»

                                            Кафедра экономической теории и менеджмента.

 

 

Курсовая работа по дисциплине «Операции с недвижимым имуществом»  на тему: «Государственное регулирование  рынка недвижимости».

 

 

 

 

 

 

                                                                              Выполнила студентка: Пителина Татьяна Алексеевна

                                                                             24м Факультет Землеустройства №зачетки (шифр) 11188

                                                                              Проверил: Ефремова Лариса Борисовна Оценка:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                              Москва, 2012 год.

 

 

Содержание:

Введение……………………………………………………………………………………………………………………..3-4

Глава 1. Теоретико-методологические основы функционирования рынка недвижимости :

1. Основные характеристики рынка недвижимости………………………………………….5-10
2. .    Структура и особенности функционирования рынка недвижимости…………11-17

Глава 2. Государственное регулирование рынка недвижимости:

2.1. Государство и рынок  недвижимости……………………………………………………………….18-25

2.2 .  Понятие и виды сделок с недвижимым имуществом…………………………………..26-27

 2.3. Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним……………………28-34

Глава 3. Мониторинг рынка недвижимости:

3.1.Жилая недвижимость……………………………………………………………………………………….35-36

3.2.Офисная недвижимость……………………………………………………………………………………37-38

Заключение……………………………………………………………………………………………………………..39-40

Литература………………………………………………………………………………………………………………41-42

 

Введение

Сравнительно  недолгая история становления и  развития рынка недвижимости на современном  этапе во многом обуславливает его  недостаточную изученность и фактическое отсутствие адекватных (эффективных) подходов к его регулированию. Исследование недвижимости в историческом аспекте определено преимущественно земледельческим укладом экономики. Многие представители классической школы - Д.Риккардо, А.Смит, К.Маркс, Ф.Кенэ - изучали главенствующую роль земли в общественном производстве. Работы авторов, исследовавших историю права (И.А. Покровский) обосновывают взаимосвязь между историческим развитием недвижимого имущества и функционированием института собственности в современных европейских правовых системах. 
Развитие рынка недвижимости в нашей стране связывают с реализацией принципа хозяйственной самостоятельности в производственной и социальной сфере, осуществлением приватизации государственных и муниципальных предприятий и жилого фонда, а также с реформированием экономических отношений собственности на землю. В настоящее время необходимым является научно-теоретическое осмысление рынка недвижимости как неотъемлемой составной части рыночной системы хозяйствования.

В российских условиях формирование рынка происходит при  участии государства, однако на современном этапе попытки государства оказать влияние на функционирование рынка недвижимости нередко осуществляются без учета особенностей развития национальной экономики. Это свидетельствует о недостаточной разработанности и отсутствии глубоких исследований данного вопроса в отечественной политэкономической науке.

Цель настоящей  работы состоит в том, чтобы исследовать  процесс развития рынка недвижимости, выявить его основные закономерности, а также определить главные направления, где государственное регулирование рынка недвижимости было бы более эффективным. Для достижения указанной цели в процессе исследования ставятся следующие задачи:

- определение  сущности понятия недвижимая  собственность, ее основных характеристик,  а также определение места и роли данного понятия в системе взаимосвязанных экономических категорий;

- определение  наиболее важных критериев, характеризующих  уровень развития рынка недвижимости;

- выявление  наиболее существенных предпосылок  государственного вмешательства в сферу недвижимости;

- определение  главных направлений государственного  регулирования рынка недвижимости.

Курсовая работа состоит из трёх глав. В первой главе исследуются сущность понятия недвижимая собственность как экономической категории рыночной системы, структура, особенности и закономерности функционирования рынка недвижимости, основные критерии, характеризующие уровень его развития, а также наиболее существенные предпосылки государственного вмешательства в функционирование сферы недвижимости. Во второй главе исследуются основные направления государственного регулирования рынка недвижимости - административное и экономическое, а также необходимость государственного регулирования. В третьей главе приводятся  статистические данные  (мониторинг рынка недвижимости) .

 

Глава 1. Теоретико-методологические основы функционирования рынка недвижимости.

1.1. Основные характеристики рынка недвижимости.

Рынок недвижимости — совокупность участников (покупатель, продавец, собственник, консультант, девелопер, брокер, агент, риелтор, управляющий недвижимостью, государственные регулирующие органы и т. д.) и сделок (покупка, продажа, аренда и т. д.) совершаемых между ними.

Рынок недвижимости делится  на два главных направления: рынок коммерческой недвижимости и рынок жилой недвижимости. Деление рынка не является условным, все сделки с коммерческой и жилой недвижимостью определены законодательством РФ[1].

  Рынок коммерческой недвижимости . Этот сегмент рынка специализируется на сделках с коммерческой недвижимостью (здания, помещения, которые не предназначены для жилья). Объекты коммерческой недвижимости: офисные, складские и торговые помещения, земельные участки для их строительства, участки недр и зеленых насаждений, водные объекты и т. п. – все то, что предназначено для эксплуатации физическими или юридическими лицами с целью извлечения выгоды. К коммерческой недвижимости также относятся заводы, фабрики как действующие, так и разукомплектованные.[1]

Рынок жилой  недвижимости. Рынок жилой недвижимости характеризуется сделками по купле-продаже, аренде квартир и домов. Квартиры являются основным объектом этого сегмента рынка недвижимости, так как они составляют основную долю по сделкам с жилой недвижимостью. Все тенденции рынка рассматриваются на примере квартир. Цены и спрос на жилые дома немного отличаются от цен и спроса на квартиры, но в целом изменяются по одному и тому же закону. Отдельную часть рынка жилой недвижимости составляют загородные дома, коттеджи, дачи, а также земельные участки в черте и за пределами города, предназначенные для строительства жилья или для занятий огородничеством частными лицами. Сделки с недвижимостью подчиняются Жилищному кодексу РФ. В нем определено понятие жилищного фонда как совокупности всех жилых помещений. Закон гласит, что жилым помещением можно пользоваться только по назначению. Поэтому устроить офис в купленной вами квартире будет невозможно без обращения в государственные органы для проведения специальной процедуры вывода её из жилищного фонда. Эту процедуру называют также переводом недвижимости из жилого фонда в нежилой. Поскольку жилищный (жилой) фонд является достоянием государства, оно очень неохотно идет на его сокращение, и получить необходимое разрешение совсем непросто.[1]

 Рынок недвижимости и уровень его развития характеризует развитие национальной экономики. В развитии рынка недвижимости в России можно выделить следующие этапы. Первый, наиболее бурный период развития рынок недвижимости пережил в начале 90-х годов. Открытие и развитие предприятий происходило практически в правовом вакууме, спрос намного опережал предложение, а следовательно, доходы были очень высоки. Точкой отсчета здесь можно считать разрешение на приватизацию квартир и, как следствие, появившаяся возможность продавать и покупать квартиры. Именно тогда появилось значительное количество бизнесменов и просто обеспеченных людей, которые захотели улучшить свои жилищные условия новым путем. То есть не ожиданием бесплатного муниципального жилья, не сложными схемами обмена, а просто покупкой квартир. Квартир в то время приватизировалось относительно немного, продающих квартиры было мало, а покупателей было уже достаточно.

На втором этапе  появляются первые нормативные акты, регулирующие риэлтерскую деятельность в России. Этот период характеризуется предоставлением значительных льгот, что при сохранении хорошей конъюнктуры позволяло получать хорошие доходы, что влекло в данный сегмент рынка новых предпринимателей. Начался рост цен на жилье, но квартиры стали продаваться значительно труднее, а покупатель стал привередливее. Возникли новые формы обслуживания клиентов. Появилась, в частности, и стала широко распространяться продажа квартир с рассрочкой платежа, предоставление кредитов под залог квартир. Некоторые фирмы стали работать по эксклюзивным договорам, беря на себя обязательство реализовать квартиру клиента за определенный срок.

Третий этап характеризуется превышением спроса над предложением, ужесточением законодательной базы, острой конкуренцией на рынке, что привело к падению доходов. Мелкие предприятия разоряются, средние и даже крупные ведут борьбу за выживание. К началу 1996 года начался естественный спад стоимости квартир. К весне 1996 года цены на квартиры в Москве, Санкт-Петербурге и других российских городах стали падать. В среднем они дешевели ежемесячно на 2–3%. Количество квартир, выставляемых на продажу, все увеличивалось, а число потенциальных покупателей сокращалось.[2]

Со второго  полугодия 1999 года наступил новый этап развития рынка недвижимости России после августовского кризиса 1998 года - этап прекращения снижения цен, начала стабилизации и некоторого подъема. Это происходило на фоне благоприятного развития макроэкономических показателей в стране и, в частности, невысоких (по сравнению с осенью 1998 года) темпов инфляции, плавной и ограниченной девальвации рубля к доллару.

Следовательно, рынок недвижимости, как это следует из теории рыночной экономики, прошел стадию спада, вышел на стабилизацию, а впереди (не обязательно сразу) – новый подъем, в том числе и некоторый рост цен.

Недвижимое  имущество занимает центральное  место в любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.

Основной, базовый объект недвижимости – земля имеет уникальное значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и единственным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующих в производстве всех других товаров и благ.

Недвижимость  находится в центре совмещения экономических  процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил.

и государственных  интересов

Н

 

 

Недвижимое имущество как товар – это объект сделок, удовлетворяющий различные, реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

Недвижимое  имущество – наиболее долговечный товар из всех существующих, обеспечивающий надежность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать под влиянием различных факторов. Другой важной особенностью недвижимости является то, что недвижимые товары потребляются по месту их расположения, поэтому возникает такая экономическая характеристика как территориальные предпочтения. Другими экономическими особенностями недвижимости являются неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жесткая регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента. В условиях рыночных отношений управление недвижимостью представляет собой сложную комплексную систему по удовлетворению потребностей в конкретном виде недвижимости.

В силу своей  специфики рынок недвижимости носит  ряд особенностей, представленных в таблице:

 Особенности рынка недвижимости

Признак	Характеристика
Локализация	− абсолютная неподвижность − большая зависимость цены от местоположения
Вид конкуренции	− несовершенная, олигополия − небольшое число покупателей и продавцов − уникальность каждого объекта − контроль над ценами ограничен − вступление в рынок требует значительного капитала
Эластичность предложений	− низкая, при росте спроса и цен предложение мало увеличивается − спрос может быть очень изменчивым
Степень открытости	− сделки носят частный характер − публичная информация, часто неполная и не- точная
Конкурентоспособность товара	− во многом определяется окружающей внешней средой, влиянием соседства − специфичностью индивидуальных предпочтений покупателей
Условия зонирования	− регулируется гражданским и земельным законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного  и другого специального права − большая взаимозависимость частной и других форм собственности
Оформление  сделок	юридические сложности, ограничения и условия
Стоимость	включает стоимость  объекта и связанных с ним прав