Государственное регулирование рынка недвижимости

1)     системы налогообложения имущества и льгот (ставки налогов, освобождение от них);

2)     регулирования учетной ставки рефинансирования;

3)     выпуска и обращения жилищных сертификатов;

4)     предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий и займов на коммерческой основе для жилищного строительства;

5)     реализации государственных целевых программ;

6)     амортизационной политики;

7)     внешнеэкономической деятельности.

Высшей формой управления рынком недвижимости является государственное  экономическое программирование, реализующее  многочисленные цели, методы и способы  регулирования. Целевые программы  бывают обычные и чрезвычайные, а  по времени действия подразделяются на краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные.[9]

Управление объектами  недвижимости распределено между различными ветвями государственной власти, разделенной на законодательную, исполнительную и судебную, которые считаются  независимыми в своей деятельности.

Федеральное собрание издает законы, регулирующие рынок недвижимости. Президент издает указы, не противоречащие действующим законам. Правительство  выпускает постановления, а министерства и ведомства – положения, инструкции и приказы, устанавливающие конкретные процедуры и правила управления недвижимым имуществом.

Законодательные органы власти РФ (Государственная Дума, Совет  Федерации) и субъектов Российской Федерации обладают полномочиями принимать  правовые акты по вопросам управления недвижимым имуществом и осуществлять контрольные функции. Конкретное разграничение полномочий между РФ и ее субъектами в жилищной сфере можно определить путем анализа законодательства, договоров России с субъектами Федерации, конкретных правоотношений. Причем законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ не могут противоречить федеральным законам. В случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в РФ, действует Федеральный закон (ч. 5 ст.76 Конституции РФ).[10]

В соответствии с Конституцией РФ Правительство обладает широкими полномочиями по регулированию рынка  недвижимости, которые во многом переданы Министерству государственного имущества  и его территориальным комитетам. Они осуществляют право собственности на государственные предприятия и учреждения и другое имущество, в том числе и муниципальное.

Муниципальные органы власти также принимают участие в  управлении недвижимостью. Например, в  сфере регулирования лесных отношений  в компетенцию районных (городских) администраций входят:

¨     учет лесного фонда;

¨     распределение утвержденного лимита лесосечного фонда по лесопользователям в соответствии с рекомендациями государственных органов управления лесным хозяйством, в том числе для обеспечения поставок древесины для государственных нужд;

¨     организация выполнения мероприятий по охране лесов от пожара и защите их от вредителей и болезни;

¨     осуществление совместно со специально уполномоченными органами охраны окружающей природной среды контроля в сфере использования, воспроизводства, охраны и защиты лесов;

¨     принятие совместно с владельцами лесного фонда решения о предоставлении участков лесного фонда в краткосрочное пользование;

¨     организация и проведение с участием местных подразделений государственного органа управления лесным хозяйством РФ лесных торгов и конкурсов по представлению лесного фонда в пользование;

¨     ограничение, приостановление или прекращение права на пользование лесным фондом в установленном порядке.[11]

В управлении нежилыми зданиями и сооружениями действует  четкое правило: решения по распоряжению недвижимостью принимает соответствующий собственник в установленном порядке – физическое или юридическое лицо, органы власти РФ, субъектов Федерации и муниципалитеты.

Конституция Российской Федерации является правовой основой  развития всего российского законодательства. Она имеет высшую силу и прямое действие. Законы и иные правовые акты, принимаемые в России, должны полностью соответствовать положениям Конституции РФ.

Гражданское законодательство регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением как жилыми, так и нежилыми помещениями. В ГК РФ (ст. 3) понятие "гражданское законодательство" используется в узком смысле — имеются в виду только федеральные законы. Иные нормативные правовые акты выведены за пределы понятия "гражданское законодательство". В ст. 3 ГК РФ говорится, что "нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ". Из этого следует, что, во-первых, отношения в сфере недвижимости, которые регулируются нормами ГК, являются предметом ведения Российской Федераций, поскольку само гражданское законодательство относится к предметам ведения Федерации; во-вторых, нормы, содержащиеся в актах законодательства в сфере недвижимости и носящие гражданско-правовой характер, должны соответствовать положениям ГК РФ, если иное не предусмотрено законом.  

 

 

Таблица 3.1. Действующие законодательные  акты, регулирующие отношения на рынке  недвижимости

Кодексы

Гражданский. Налоговый. Лесной. Водный. Воздушный. Внутреннего водного  транспорта. Жилищный. Земельный. Семейный. Градостроительный.

Законы

О регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним. О товариществах  собственников жилья. Об ипотеке (залоге недвижимости). О недрах. Об основах  федеральной жилищной политики. О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации. О приватизации государственных и муниципальных  предприятий в РФ. О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества РФ. Закон об обороте  земель сельскохозяйственного назначения. И другие.

 

 В отдельную отрасль права выделено жилищное законодательство, или жилищное право. Жилищное право в широком  смысле – комплексная отрасль, в  которой объединены нормы и правовые институты гражданской, административной и других отраслей права. Понятие жилищного права в широком смысле  сформулировано на базе содержания и смысла жилищных законов  - Жилищного кодекса (ЖК) РФ, Основ жилищного законодательства РФ, Законов РФ «Об основах федеральной жилищной политики», «О приватизации жилищного фонда в РФ», в которых жилищные отношения как предмет жилищного права охватывают разнообразные виды этих отношений, а не только отношения пользования жилыми помещениями и отношения, возникающие в процессе реализации права на жилище.[12]

По смыслу закона жилищные отношения – это общее, родовое понятие, которым охватываются различные виды отношений, возникающих по поводу жилища: по пользованию жилыми помещениями, предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, по строительству, управлению и эксплуатации жилищного сектора экономики.

Система отношений  по управлению жилищным фондом включает:

-         отношения по государственному управлению в области использования и обеспечения сохранности жилищного фонда;

-         отношения по непосредственному управлению отдельными объектами жилищного фонда, осуществляемому министерствами, государственными комитетами и другими ведомствами и организациями, которым принадлежат соответствующие жилищные фонды, а также образуемыми ими органами управления;

-         отношения по государственному учету жилищного фонда и государственному контролю за его использованием и сохранностью.

Комплекс прав на недвижимость включает общественные и частные интересы. Общественные права, в свою очередь, включают властные полномочия правительства или местных органов власти, а именно право:

- вводить и  взимать налоги в зависимости  от стоимости имущества для  поддержки государственных программ  и оказания общественных услуг;

- приобретать  недвижимость за определенную  компенсацию для общественных  нужд;

- вводить зональные ограничения, ограничения в сфере строительства, экологии, дорожного движения;

- предоставлять  недвижимое имущество в пожизненное  владение;

- возвращать  государству имущество при отсутствии  законных владельцев или наследников.

Частные права определяют характер собственности на недвижимость в зависимости от форм владения и способов физического использования имущества и разделения доходов.

Все перечисленные  особенности правового регулирования  недвижимости проявляются в разной степени во всех сегментах рынка недвижимости. Детальный учет их влияния в сочетании с действующим законодательством в каждом конкретном случае будет способствовать принятию более выверенного и обоснованного решения о совершении той или иной сделки с недвижимостью. Для этого также необходимо иметь общие представления о понятии и видах сделок.[13]

 

 

 

2.2.  Понятие и виды сделок с недвижимым имуществом.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ)). При этом в ст. 153 ГК имеются в виду не только граждане и юридические лица РФ, но и иностранные граждане и юридические лица, а также лица без гражданства, если иное не предусмотрено федеральным законом. Помимо того, сделки могут быть совершены другими участниками регулируемых гражданским законодательством отношений Российской Федерации, например, муниципальными образованиями. Условия действительности сделки вытекают из ее определения как правомерного юридического действия субъектов гражданского права. Чтобы обладать качеством действительности, сделка не должна противоречить закону и иным правовым актам. Это требование выполняется при одновременном выполнении следующих условий:

а) содержание и  правовой результат сделки не противоречит закону и иным правовым актам, т.е. сделка не нарушает требований закона и подзаконных актов (инструкций, положений и т.д.);

б) сделка совершена  дееспособным лицом. Если закон признает собственное волеизъявление лица необходимым, но недостаточным условием совершения сделки (несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет), воля такого лица должна быть подкреплена волей указанного в законе лица (родителя, усыновителя, попечителя);

в) волеизъявление совершающего сделку соответствует его действительной воле;

г) волеизъявление совершено в форме, предусмотренной  законом для данной сделки;

д) воля лица, совершающего сделку, формируется свободно и не находится под неправомерным  посторонним воздействием (насилие, угроза, обман) либо под влиянием иных факторов, неблагоприятно влияющих на процесс формирования воли лица (заблуждение, болезнь, опьянение, стечение тяжелых обстоятельств и т.д.).[14]

Под договором  понимают совокупность условий, определяющих действие сторон, документ, подписанный обеими сторонами. Граждане и юридические лица  свободны в заключении договоров и самостоятельно решают, с кем и какие договоры им заключать, а также согласовывать их условия. Договор заключается посредством направления ОФЕРТЫ (предложения заключить договор) одной из сторон и ее АКЦЕПТА (принятия предложения другой стороной), (ст. 432 ГК РФ).

Договор вступает в законную силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, срок действия договора устанавливается  по соглашению сторон.

Обязательность регистрации сделок с недвижимостью устанавливается не только в виде общего правила (п. 1 ст. 131 ГК РФ), но и предусматривается применительно к каждой из соответствующих сделок в отдельных статьях ГК РФ. Это касается договоров продажи недвижимости (ст. 551 ГК РФ), мены (ст. 567, 551 ГК РФ), дарения (п. 2 ст. 574 ГК РФ), отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ). Аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609 ГК РФ), доверительного управления недвижимым имуществом (п. 2 ст. 1017 ГК РФ), коммерческой концессии (п. 2 ст. 1028 ГК РФ).[15]

 

 

 

 

 

 

2.3.     Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п. 1 ст. 164 ГК РФ, сделки с землей и другим  недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ  и федеральным законом «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Цель введения единой государственной регистрации – обеспечить достоверность и полноту информации о наиболее важных и сложных сделках и тем самым содействовать устойчивости и прочности гражданского оборота.

Исходя из указания п. 1 ст. 131 ГК РФ об обязательности регистрации "права собственности и других вещных прав" на недвижимые вещи, ограничения  этих прав, их возникновение, порядок и прекращение следует признать, что любые сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Обязательность  регистрации сделок с недвижимостью  устанавливается не только в виде общего правила (п. 1 ст. 131 ГК РФ), но и предусматривается применительно к каждой из соответствующих сделок в отдельных статьях ГК РФ. Это касается договоров продажи недвижимости (ст. 551 ГК РФ), мены (ст. 567, 551 ГК РФ), дарения (п. 2 ст. 574 ГК РФ), отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ). Аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609 ГК РФ), доверительного управления недвижимым имуществом (п. 2 ст. 1017 ГК РФ), коммерческой концессии (п. 2 ст. 1028 ГК РФ).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственная регистрация), согласно ст. 2 Закона о государственной регистрации, - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.[16]

Можно составить  следующий перечень объектов недвижимости, права на которые подлежат регистрации  в соответствии с Законом о  государственной регистрации:

- земельные  участки;

- участки недр;

- обособленные  водные объекты;

- леса, многолетние  насаждения;

- здания, части  зданий;

- сооружения; сооружения  над и под землей, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и  благоустройства;

- сооружения  и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы;

- нежилые помещения;  части помещений;

- предприятия  как имущественный комплекс;

- жилые дома  и их части, жилые дома с  жилыми и нежилыми помещениями;

- жилые дома  на дачных участках с правом  регистрации проживания на нем;

- квартиры, ее части, служебные помещения, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания;