Земельные правоотношения

Возникает вопрос, должен ли арендатор информировать арендодателя о совершении им действий, право на которые он имеет по договору. Да, ведь арендодателю надо иметь представление о том, что происходит с его собственностью, иначе ему будет трудно отстаивать свои права при незаконном использовании арендованного участка или его использовании, не предусмотренном договором. К правам арендатора относится также право на возмещение убытков а (или) расторжение договора, вызванных задержкой предоставления земельного участка (ст. 611 ГК. РФ). Для арендодателя в данном случае наступает ответственность за неисполнение обязательств по договору по гражданскому законодательству. На основании ст. 612 ГК в случае обнаружения недостатков арендованного имущества арендатор вправе по своему выбору:

—              потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения этих недостатков (например, путем проведения рекультивации земель), либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков;

—              удержать сумму понесенных им расходов, связанных с устранением данных недостатков, из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

-- потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора, на основании данной статьи может предоставить арендатору другой аналогичный земельный участок, без обнаруженных недостатков, или безвозмездно произвести улучшение земельного участка (если это, конечно, возможно). Если требования арендатора удовлетворяются не полностью или сумма удержанных им из арендной платы расходов не покрывает причиненных убытков, он вправе потребовать у арендодателя возмещения их непокрытой части (ст. 612 ГК РФ). Гражданский кодекс помимо названных  предоставляет арендатору следующие права:

—              с согласия собственника сдавать арендованное имущество в субаренду (ст. 615, 618 ГК РФ);

—              передавать свои права и обязанности по аренде имущества другому лицу (перенаем);

—              отдавать арендные права в залог;

—              вносить арендные права в качестве взноса в уставный капитал ИДИ в качестве паевого взноса в имущество юридических лиц.

Еще одно важное право, предоставленное арендатору на основании Гражданского кодекса. Оно звучит так: Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении: это может быть в нашем случае наличие зараженных земель, соседство экологически вредного производства, не позволяющее, например, использовать землю, арендованную для сельскохозяйственных целей, либо если земля арендована для строительства, недостатками может быть признана структура почвы, не дающая возможность произвести это строительство срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественно перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Эта норма, как и другие условия продления договора, содержи ст. 621 ГК РФ. В соответствии с Гражданским кодексом за арендатором сохраняются все права по договору аренды и в случае перехода права собственности на земельный участок другому лицу (ст. 613 ГК РФ). Так же как и права, обязанности арендатора можно разделить на обязанности по исполнению договора и обязанности по использованию земли. Те и другие обязанности могут и совпадать. В том, что касается использования земли, арендатор несет те же обязанности, что и собственник, владелец и пользователь. Единственное отличие от собственника — это то, что последний должен своевременно предоставлять в соответствующую администрацию установленные законодательством сведения (если администрация и арендодатель не одно и то же лицо), которые в свою очередь арендатор передает собственнику. В равной степени на арендатора распространяется и ответственность за нарушение земельного законодательства. Договор аренды дополняет и конкретизирует ль аренды земли. При этом договор не должен противоречить законодательству: в случае разногласий действует норма закона. В части исполнения условий договора на арендаторе лежат следующие обязанности:

—              своевременное внесение платы за пользование земельным участком (ст. 614 ГК РФ);

—              использование земли в соответствии с договором (ст. 615 ГК РФ);

—              поддержание земельного имущества в надлежащем состоянии, несение расходов на поддержание его в этом состоянии, если иное не установлено законом или договором аренды (ст. 616 ГК РФ). Если на арендуемом имуществе лежат обременения, связанные с правами третьих лиц на земельный участок (сервитут, право залога), то арендатор не вправе прекратить или изменить эти права, но арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех таких правах третьих лиц. Неисполнение этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ). Арендодатель на основании ст. 619 ГК РФ вправе расторгнуть договор досрочно (см. ст. 46 ЗК РФ). Арендодатель имеет право потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в случае существенного нарушения последним сроков внесения, если иное не предусмотрено договором аренды. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (ст. 614 ГК РФ). Гражданский кодекс не упоминает о праве арендодателя распорядиться арендованным земельным участком, т. е. продать, обменять, подарить, заложить его и т. д., но это право принадлежит ему как собственнику имущества и с передачей земли в аренду не прекращается. Единственное, что следует заметить, права арендатора при переходе права собственно к другому лицу остаются неизменными, что и гарантирует Гражданский кодекс (ст. 617 ГК РФ).  На основании Гражданского кодекса арендодатель обязан:

--передать арендатору земельный участок в сроки и в состоянии, соответствующие условиям договора и назначению земельного участка. Земельный участок передается вместе со всеми принадлежностями, необходимыми для его использования. В том случае, если земельный участок и принадлежности сопровождают определенные документы, последние также должны быть переданы арендатору;

—              предупредить арендатора о правах третьих лиц на участок. Если арендодатель — государственные или муниципальные органы, то он обязан:

—              передать арендатору землю в состоянии, соответствующем условии-

ем договора по площади угодий и качеству, указанным в приложении к договору;

—              содействовать по заявкам арендатора выполнению необходимых

работ по землеустройству;

—              в случае смерти арендатора до истечения срока аренды перезаключить договор аренды с одним из его наследников при его согласии

стать арендатором;

—              возмещать по истечении срока аренды полностью или частично

расходы по освоению земель и улучшению качества сельскохозяйственных угодий, понесенные арендатором.

Гражданский кодекс предусматривает ответственность арендодателя и в других случаях, кроме тех, что мы перечислили в связи с правами арендатора. Он (арендодатель) отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал о них (ГК РФ, ст. 612). В то же время арендодатель не несет ответственности за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора или передаче имущества. В любом случае — будь то прямое нарушение прав арендатора, установленных договором или законом, либо косвенное нарушение, связанное с неисполнением арендодателем норм земельного законодательства, арендатор вправе обратиться за восстановлением своих прав в суд. Гражданским кодексом предусмотрены гарантии выполнения обязательства по передаче арендодателем    арендованного    имущества    в    срок. На основании ч.3 ст.611 этого документа, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре срок, а в случае, если такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать у него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК («Последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь») и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением. Здесь перечислены обязанности, не потерявшие силу с изменением гражданского и земельного законодательства. Помимо прямо предусмотренных законодательством в договор могут быть включены дополнительные гарантии исполнения договора и ответственность за его неисполнение как арендатором, так и арендодателем. Сделать это можно на основании норм ГК, регулирующих вопросы обеспечения исполнения обязательств и ответственности за их неисполнение (раздел III ГК РФ).

3.4. Обмен, дарение, наследование земельного участка. Заключение договора ипотеки земельного участка

Право обмена земельного участка было впервые установлено п. 2 Указа Президента РФ «О регулировании  земельных   отношений  и  развитии аграрной реформы в России»: «Граждане и юридические лица имеют право обменивать земельный участок». Пункт 5 того же Указа предоставляет право обмена собственнику доли (пая) земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. Что касается порядка обмена земельного участка, то он регулируется соответствующими положениями части второй ГК РФ. В соответствии с Гражданским кодексом РФ обмен имущества, принадлежащего гражданам и юридическим лицам на праве собственности, производится по договору мены, к которому применяются статьи ГК, регулирующие сделки купли-продажи. При этом обе стороны выступают в качестве продавцов своего имущества и покупателей того имущества, которое они получают по договору мены. Форма договора мены земельного участка была разработана Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству. Эта форма предполагает необходимое для заключения договора содержание, а именно: реквизиты сторон; предмет договора; наличие или отсутствие споров по предмету договора; обременения земельного участка (сервитуты и иные права третьих лиц по предмету договора); ограничения в использовании предмета договора; обязательства сторон. Договор обмена земельного участка должен быть заверен нотариально и зарегистрирован в земельном комитете. Право дарения земельного участка имеют собственники земли (граждане и юридические лица) на основании Указа Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (п. 2). Общие положения о дарении, так же как и при регулировании иных гражданско-правовых сделок, регулируются гражданским законодательством. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает другой стороне (одаряемому) земельный участок в собственность. Для обеспечения заключения договоров дарения, так же как и договоров мены, Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству была разработана форма договора дарения земельного участке. Письмо Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству от 19 сентября 1994 г. №2-16/1629. Там же договор дарения земельного участка должен быть оформлен письменно, зарегистрирован в государственном органе регистрации сделок с земельными участками, как и иные сделки с землей. Наследование земельного участка происходит на основании   гражданского   законодательства   по завещанию собственника либо по закону.  При наследовании по завещанию право частной собственности возникает на основании составленного в соответствии. С законодательством завещания собственника земельного участка, в порядке и в сроки, установленные завещанием и законом. Наследник становится собственником земли после прохождения процедуры вступления права наследования и регистрации права собственности в государственных органах. Наследование по закону происходит в порядке, установленном законом, в соответствии с правилами наследования имущества родственниками умершего. Частью третьей ГК РФ урегулированы основные вопросы наследования земельных участков. Так, согласно ст. 1181 ГК РФ принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входят в состав наследства и наследуются на общих основаниях, установленных настоящим Кодексом. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специальное разрешение не требуется. При наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения. При этом в соответствии со ст. 1182 ГК РФ раздел земельного участка, принадлежащего наследникам на праве общей собственности, осуществляется с учетом минимального размера земельного участка, установленного для участков соответствующего целевого назначения (см. ст. 33 ЗК РФ). Порядок  залога  (ипотеки)  земельного  участка регулируется Гражданским кодексом (общие положения залоговых отношений распространяются и на залог земельного участка) (ст. 334, 340 другие статьи ГК), а также Федеральным законом от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Как и другое имущество, земельный участок является предметом залога в качестве обеспечения выполнения обязательства собственника земли. Самым распространенным случаем является залог земельного участка для получения денежного кредита. Залог возникает в силу договора между залогодателем и залогодержателем. В договоре о залоге (ипотеке) должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер. Кроме того, договор о залоге земельного Участка должен быть подвергнут государственной регистрации. Договор   об   ипотеке   земельного   участка   должен   быть   заключен Письменной форме. Несоблюдение этого правила влечет недействительность договора. Взыскание обращается на земельный участок при невыполнении основанного обязательства по решению арбитражного суда. Обращает на себя внимание то, что Федеральным законом «Об ипотеке» земельные участки «разделены» по признаку целевого использования на те, что могут быть предметом ипотеки. Согласно ст. 62 Закона это — участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участка личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйств венного обслуживания (функционального обеспечения). Статьей 63 установлен перечень участков, не подлежащих ипотеке: это земли, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также земли сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Таким образом, наиболее ценная часть земель сельскохозяйственного назначения — сельскохозяйственные угодья оказались исключенными из ипотечных отношений. Это положение существенно и необоснованно ограничивало право распоряжения угодьями. Однако право это было восстановлено решением Конституционного Суда Российской Федерации, отменившим упомянутую норму Федерального закона «Об ипотеке».

3.5. Заключение договоров, предметом которых является земельный участок или право на него, на торгах

Отношения по заключению договоров, предметом которых являются земельные участки или права на них, подчинены общим нормам о заключении договоров на торгах, установленных гражданским законодательством. Земельным кодексом РФ также установлены некоторые специальные нормы. Так, согласно ст. 38 ЗК РФ основной формой заключения договоров по приобретению прав на земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, являются торги (см. ст. 30, 38). Это прежде всего договоры купли-продажи и договор аренды. Хотя не исключается и возможность заключения договоров без проведения торгов.

Предметом торгов могут выступать любые земельные участки, не изъятые из оборота и не ограниченные  в  обороте  согласно  земельному законодательству. В соответствии со ст. 448 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор  заключается с лицом, выигравшим торги. В качестве организатора торгов, согласно той же статье, может выступать собственник вещи или обладатель имущественного права либо специализированная организация. Специализированная организация действует на основании договора с собственником вещи или обладателем имущественного права и выступает от их имени или от своего имени. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену конкурса — лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом. Аукцион и конкурс,  в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися. В соответствии со ст. 449 ГК РФ аукционы и конкурсы могут быть: открытыми и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели. Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать, во всяком случае, сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. Если иное не предусмотрено в законе или в извещении о проведении торгов, организатор открытых торгов, сделавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее, чем за три дня до наступления даты его проведения, а конкурса — не позднее, чем за тридцать дней до проведения конкурса. В настоящее время действует утвержденный постановлением   Правительства  РФ  от  5   января  1998 г.  № 2  Порядок организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды. Однако данный порядок действует только в части не противоречащей ЗК РФ. Так, согласно ст. 38 ЗК  РФ,   предметом  торгов  является  не  право аренды, а право на заключение договора аренды, что соответствует общим нормам ГК о заключении договоров на торгах. Указанным порядком определено, в частности, что в качестве продавца земельного участка или права его аренды выступает орган государственной власти, или местного самоуправления (далее именуется - продавец), что в принципе соответствует ст. 38 ЗК РФ. Органы местного самоуправления, на территории которых торги не проводятся, могут выставлять на договорной основе земельные участки на торги, проводимые в других муниципальных образованиях. В качестве организатора торгов выступает либо продавец, либо специализированная организация, действующая на основании договора с Продавцом. В соответствии с Вводным законом распоряжение государственными землями Разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами Местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное (ч. 10 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земного кодекса Российской Федерации»). Привлечение независимых оценщиков, экспертов и т. д., осуществляются в соответствии с условиями, определенными в договоре продавца с организатором. Земельные участки, выставляемые на торги, определяются продавцом в соответствии с утвержденным генеральным планом города или другого поселения иной градостроительной и землеустроительной документацией торги являются открытыми по составу участников и проводят в форме аукциона или конкурса. При этом аукцион может быть закрытым по форме подачи предложения по цене. В случае проведения аукциона, закрытого по форме подачи предположения по цене, или конкурса продавец назначает аукционную или конкурсную комиссию. Комиссия: оценивает предложения участников конкурса в случае проведения торгов в форме конкурса; определяет победителя торгов; оформляет протокол о результатах торгов; принимает решение о признании торгов несостоявшимися в случае, предусмотренном п. 19 настоящего Порядка. В состав комиссии могут входить представители соответствующих органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных организаций (объединений). Заседание комиссии считается правомочным, если на нем присутствует не менее двух третей членов комиссии. Решения комиссии принимаются простым большинством голосов. Продавец определяет форму проведения торгов, начальную цену предмета торгов, сумму задатка и составляет график платежей. При этом начальная цена предмета торгов не может быть ниже 5-кратной ставки земельного налога и устанавливается в пределах от этой величины до нормативной цены земли в зависимости от градостроительной ценности земельного участка, ситуации на рынке земли и иной недвижимости и уровня затрат на развитие инженерной инфраструктуры, а сумма задатка — в размере 20 процентов начальной цены. Продавец подготавливает по каждому предмету торгов необходимые материалы и документы. Организатор:

--выдает за плату необходимые материалы и документы по каждому предмету торгов всем юридическим и физическим лицам, желающим принять участие в торгах (далее именуются — заявители);

--определяет шаг аукциона при проведении торгов в форме аукциона;

--определяет срок внесения задатка заявителями; готовит извещение о торгах и организует его публикацию;

--регистрирует заявки на участие в торгах в журнале приема заявок; проверяет правильность оформления документов, представленных заявителями, их соответствие законодательству Российской Федерации.

Решения по подготовке и проведению торгов оформляются протоколами. Извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов и содержать следующую информацию: дата, время, место и порядок проведения торгов; предмет торгов; форма проведения торгов; шаг аукциона в случае проведения торгов в форме аукциона; условия конкурса и критерии определения его победителя в случае проведения торгов в форме конкурсов местоположение (адрес), кадастровый номер и площадь участка, и другие  необходимые сведения. Ответственность за достоверность публикуемой информации и соответствие содержания информационных сообщений законодательству не несет организатор. В торгах может участвовать любое лицо, подавшее заявку с необходимыми и надлежаще оформленными документами не позднее даты, указанной в извещении, и обеспечившее своевременное перечисление задать на объявленные в извещении расчетные счета. Для участия в торгах юридические и физические лица представляют организатору заявку по установленному им образцу с приложением к ней необходимых документов. Одно лицо имеет право подать только одну заявку на участие в торгах. Заявителю может быть отказано в приеме документов в следующих случаях: заявка подана по истечении срока приема заявок, указанного в извещении; заявка подана лицом, не уполномоченным действовать от имени заявителя; представлены не все необходимые документы по перечню, объявленному в извещении, либо представленные документы оформлены ненадлежащим образом. Данный перечень оснований для отказа заявителю в участии в торгах является исчерпывающим. Заявитель имеет право отозвать поданную заявку до окончания срока приема заявок, в письменной форме уведомив об этом организатора. Отзыв заявки регистрируется в журнале приема заявок. Заявителям, отозвавшим свою заявку, внесенный задаток возвращается в соответствии с условиями торгов. Решение организатора о признании заявителей участниками торгов оформляется протоколом, в котором указываются принятые и, отозванные заявки с указанием имен (наименований) заявителей, лица, признанные участниками торгов, а также заявки, по которым отказано в допуске к участию в торгах с указанием оснований для такого отказа. Заявитель приобретает статус участника торгов с момента подписания организатором протокола приема заявок. Организатор, сделавший извещение о проведении торгов, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее, чем за три дня до наступления даты его проведения, а конкурса  не позднее, чем за 30 дней до проведения конкурса. Упомянутым документом определен порядок проведения торгов, а также порядок расчетов, заключение договоров и передача прав. Следует заметить также, что приведенный порядок проведения торгов. Действует до момента утверждения постановлением Правительства нового акта, разрабатываемого в развитие и в соответствии с ЗК РФ, в том числе и настоящей статьей и Гражданским кодексом РФ.