Земельные правоотношения

5) специфические для институтов земельного права земельные право­отношения, которые можно подразделить на:

а) правоотношения по реализации права собственности на земельные участки, главным содержанием которых является реализация правомо­чий собственника по владению, пользованию и распоряжению своей землей;

6) правоотношения по использованию земли их пользователями;

в) правоотношения по регулированию земельных отношений, кото­рые, в свою очередь, подразделяются на отдельные группы: по предо­ставлению и изъятию земель; по ведению земельного кадастра, по осу­ществлению землеустройства, контроля и т.п.;

г) правоотношения, возникающие в связи с использованием от­дельных категорий земель, входящих в состав земельного фонда Рос­сии: земель сельскохозяйственного назначения; земель поселений; земель промышленности, транспорта и другого специального назначе­ния; земель особо охраняемых территорий; земель лесного и водного фонда, а также земель запаса. Внутри каждого из указанных подвидов можно также выделить иные разновидности правоотношений в зави­симости от правового режима земельных участков и видов, составляю­щих ту или иную категорию земель: например, различаются правоот­ношения пользования различными сельскохозяйственными угодьями: пашней, лугами, пастбищами и т.п.

На содержание земельных правоотношений влияют следующие обсто­ятельства:

1) особенности объекта земельного правоотношения. Так, если на землях сельскохозяйственного назначения основной обязанностью субъектов является повышение плодородия почв, то на землях промы­шленности — максимальная экономия в отводе земель под объекты строительства;

2) правовой статус субъектов земельных правоотношений. Например, иностранным гражданам и юридическим лицам не могут предостав­ляться в аренду и пользование земельные участки, входящие в состав особо охраняемых территорий;

3) правовое регулирование тех видов отношений, которые составляют

основу данного правоотношения. Так, правоотношения по личному под­собному хозяйству должны выражаться в организации на земле мелко­товарного сельскохозяйственного производства, основанного на вто­ричной занятости работников при частной собственности (владении, аренде) на землю и другие средства производства.

Конкретное содержание каждого изучаемого правоотношения мо­жет быть раскрыто при условии раскрытия содержания объекта, право­вого статуса субъектов и содержания их прав и обязанностей по отно­шению друг к другу и к объекту правоотношения, что будет сделано в последующих разделах настоящей главы.

Земельные правовые отношения, несомненно, обладают рядом специфических черт, отличающих их от других видов правоотношений. Речь идет об исключительных особенностях их объекта, субъектов, со­держания, оснований возникновения, изменения и прекращения. На­пример, для любого земельного правоотношения обязательным объек­том является земля в качестве средства производства или пространст­венного базиса; для всех субъектов земельных правоотношений суще­ствует комплекс прав и обязанностей, имеющий универсальный харак­тер; в земельных правоотношениях допустимо участие не всяких лиц, а лишь тех, которые в установленном законом порядке могут быть при­знаны субъектами земельных правоотношений. Однако уникальность данного вида правоотношений не следует абсолютизировать, так как существует ряд общих признаков, характерных для любых правовых от­ношений, в том числе и земельных. Во-первых, как следует из опреде­ления, они представляют собой правовую форму общественных отно­шений. Как уже отмечалось, в объективной действительности между людьми постоянно возникают, изменяются и прекращаются различные по своему виду, характеру связей и содержанию общественные отноше­ния. Если они опосредованы регулятивным воздействием норм земель­ного права, то речь идет о земельных правоотношениях. Во-вторых, они предполагают наличие у своих участников взаимных, корреспон­дирующих прав и обязанностей. Суть этого признака состоит в том, что субъективное право одной стороны земельных правоотношений обес­печивается за счет юридической обязанности другой. Например, право земельного собственника владеть, пользоваться и распоряжаться сво­им участком обеспечивается обязанностью всех остальных лиц воздер­живаться от нарушения его правомочий. Это пример абсолютного зе­мельного правоотношения, когда одному управомоченному субъекту противостоит неопределенный круг обязанных лиц. Что касается отно­сительных земельных правоотношений с четко определенным кругом субъектов, то здесь примером могут послужить отношения земельного арендодателя и арендатора. У первого есть право требовать арендную плату, а у второго — обязанность ее своевременно вносить. В случае, ес­ли обязанная сторона не выполняет своих требований, управомоченный субъект может обратиться в соответствующий государственный орган с просьбой о восстановлении законного положения и примене­нии к нарушителю определенных санкций. Третьим признаком земель­ных правоотношений является то, что они носят сознательно-волевой характер. Сознательный компонент проявляется в том, что стороны, вступая в земельные правоотношения, должны сознавать фактический характер и значение своих действий. Это требование является одним из основных при определении их земельной правосубъектности. В качест­ве критериев этого признака выделяются достижение лицом опреде­ленного в законодательстве возраста и его психическое состояние. Волевой компонент земельных правоотношений имеет двоякое со­держание. С одной стороны, он означает то, что лица вступают в зе­мельные правоотношения по своей воле, руководствуясь своим внут­ренним убеждением. Даже если санкция земельно-правовой нормы применяется к ее нарушителю против его согласия, источником такого охранительного правоотношения является неправомерное поведение самого нарушителя. С этой точки зрения волевой аспект проявляется в том, что никто не может быть принужден к вступлению в любые право­отношения, в том числе и земельные. Физическое или психическое принуждение лица к вступлению в земельные правоотношения являет­ся незаконным. Так, сделки с землей, совершенные с пороком воли, согласно гражданскому законодательству, могут быть признаны судом недействительными. С другой стороны, волевой компонент земельных правоотношений проявляется в том, кто диктует содержание прав и обязанностей сторон. Все вышеперечисленные признаки свойственны как земельным, так и любым другим правоотношениям. Кроме того, для земельных правоотношений весьма остро стоит проблема соотношения правовых норм, которые лежат в их основе, и сложившихся в объективной дейст­вительности форм взаимоотношений между людьми по поводу земли. Речь идет о реализации земельно-правовых норм. Имеющийся на дан­ный момент земельный кодекс сильно устарел и не соответствует со­временным экономическим реалиям. Вместе с тем, как меняется пони­мание земельных правоотношений, так и должны соответствующим образом меняться их сущность и нормы, их регулирующие. В юридической литературе понятие земельного правоотношения трактуется как единое понятие независимо от того, возникло ли оно в результате правомерных действий или противоправного поведения. Происходит это потому, что в повседневной жизни в процессе право­мерного поведения могут быть отдельные отклонения, в том числе и такие, которые не допускаются законом. Ценность понятия земельно­го правоотношения заключается в том, что оно обозначает реальное общественное отношение по поводу земли, облеченное в правовую форму. Процесс воздействия нормы права на соответствующие общест­венные отношения, в результате которого и возникают правоотноше­ния, называется реализацией юридической нормы. Для наилучшей ре­ализации земельно-правовых норм необходимо, во-первых, детально закрепить модель поведения их участников, во-вторых, согласовать нормы, устанавливающие эту модель, со всей совокупностью норм, в-третьих, реализация нормы должна быть обеспечена возможностью применения соответствующей санкции в случае ее нарушения. До сих пор были рассмотрены правоотношения вообще и земельные правоот­ношения в частности как урегулированные нормой права обществен­ные отношения. Однако некоторые авторы современного периода рассматривают правоотношения как разновидность надстроечных идеологических от­ношений, которые возникают в силу того, что определенные общест­венные отношения урегулированы нормами права. Несомненно, что все основные сферы жизни общества, такие как экономика, политика, право и культура, находятся в тесной взаимосвя­зи друг с другом. Процессы, происходящие в одной сфере, неизбежно влекут за собой изменения в других. Поэтому правоотношения, явля­ясь формой выражения государственной воли, несут в себе определен­ный идеологический элемент. Историческое развитие нашей страны за последнее столетие наглядно иллюстрирует то, что любые правовые от­ношения, в том числе и земельные, можно рассматривать как разно­видность надстроечных идеологических отношений.

1.2.           Виды земельных правоотношений 

1

В силу различий природных свойств земли и ее неодинакового хозяй­ственного использования могут возникать самые разнообразные виды зе­мельных правоотношений, классификация которых имеет важное значе­ние для определения наиболее эффективных подходов к их регулирова­нию. В настоящее время в науке разработано достаточно много оснований для типизации земельных правоотношений. Так, в зависимости от содер­жания правоотношений их принято разделять по основным институ­там земельного права. По этой классификации все земельные правоот­ношения делятся на четыре вида: правоотношения собственности на землю, в сфере государственного управления землями, в области ис­пользования земель и охраны земельных прав. В каждой из этих групп правоотношений могут быть выделены соответствующие подвиды. Земельные правоотношения собственности на землю наряду с отно­шениями по поводу использования и охраны земли имеют исключительно важное значение и лежат в основе всех других земельных право­отношений. В связи с отменой монополии государственной собствен­ности на землю и утверждением принципов рыночной экономики, в том числе принципа многообразия форм собственности, земельные правоотношения подразделяются на правоотношения частной, госу­дарственной, муниципальной собственности, которые, в свою очередь, в соответствии с категорией субъектов права собственности подразделя­ются на подвиды. Так, правоотношения частной собственности на зем­лю представлены правоотношениями собственности на землю граждан и юридических лиц, правоотношения государственной собственности правоотношениями федеральной собственности и собственности субъектов РФ. Правоотношения общей собственности на землю под­разделяются на правоотношения с определенными земельными долями собственников или без определенных долей. Земельные правоотноше­ния в сфере государственного управления землями выступают по своей форме как административно-правовые и носят служебный характер по отношению к большинству других видов земельных отношений. В зависимости от направленности деятельности по управлению землями эти правоотношения делятся на правоотношения по ведению государственного земельного кадастра, планированию использования и охраны земель, предоставлению и изъятию земель для государствен­ных и общественных нужд, землеустройству и планированию земель населенных пунктов, ведению государственного контроля за использо­ванием и охраной земель, ведению мониторинга земель и разрешению земельных споров. Земельные правоотношения по использованию земли имеют про­изводный характер от отношений земельной собственности. Они под­разделяются на отношения непосредственного и производного пользо­вания землей. Первые возникают тогда, когда использование земель­ного участка осуществляют юридические лица, граждане, коллективы граждан, имеющие землю на праве частной или общей собственности. Если использование земли осуществляют землепользователи, аренда­торы, то отношения по использованию земли называются производ­ными. Они, в свою очередь, подразделяются на первичные и вторич­ные. При первичном производном отношении земельный участок пре­доставляется в пользование собственником земли. Примером вторичного отношения по пользованию землей служит отношение по использование служебного земельного надела, предо­ставляемого работнику решением администрации предприятия, уч­реждения, организации из земель, находящихся в их пользовании. Кроме того, правоотношения по использованию земли можно классифицировать в зависимости от принадлежности земельного уча­стка к той или иной категории земель. В соответствии с этим критери­ем выделяются правоотношения по использованию земель сельскохо­зяйственного назначения, земель поселений, земель промышленнос­ти, транспорта, связи и иного несельскохозяйственного назначения, а также земель особо охраняемых территорий, земель запаса, земель лес­ного и водного фонда. Внутри каждого из указанных подвидов можно выделить иные разновидности правоотношений в зависимости от пра­вового режима земельных участков и видов, составляющих ту или иную категорию земель. Отдельный вид земельных правоотношений составляют охрани­тельные отношения. И главной особенностью является то, что они воз­никают в результате нарушения земельного правопорядка и реализуют­ся при применении к правонарушителю юридической ответственнос­ти. Таким образом, юридическим фактом возникновения этих правоот­ношений всегда является нарушение земельного законодательства. Зе­мельный кодекс РФ устанавливает следующие наиболее частые случаи возникновения земельных охранительных отношений: систематичес­кое нарушение пользователями правил использования земли, отказ возвратить земельный участок по принадлежности, совершение проти­воправных сделок с землей, искажение сведений о состоянии и ис­пользовании земель, изменение целевого назначения земли без соот­ветствующего разрешения и т.д. Надо также отметить, что при некото­рых нарушениях могут возникнуть охранительные земельные отноше­ния, предусмотренные другими отраслями права (гражданского, уго­ловного). Наряду с вышеперечисленными выделяются также регуля­тивные земельные правоотношения, которые складываются в процес­се реализации земельно-правовых норм и, в отличие от охранитель­ных, не связаны с правонарушениями, влекущими юридическую ответственность. Эти правоотношения складываются в строгом соот­ветствии с законом. Например, изъятие земельного участка для госу­дарственных или общественных нужд, а также в случае добровольного отказа от него. По функциональному назначению существует класси­фикация земельных правоотношений на материальные и процессуаль­ные. Материальные правоотношения регулируют правовой статус их участников, а также их действия в отношении земельных участков. Ма­териальные нормы, на основе которых складываются эти правоотно­шения, устанавливают, например, право граждан и юридических лиц на получение земельного участка, на использование расположенных на нем полезных ископаемых, а также ряд обязанностей: охранять плодо­родие угодий, не нарушать интересов соседних землепользователей и др. Процессуальные земельные отношения возникают на основе норм, которые устанавливают порядок реализации материальных норм, а значит, устанавливают основания возникновения, изменения и пре­кращения земельных правоотношений, процедуру осуществления зе­мельных прав и исполнения обязанностей, порядок разрешения зе­мельных споров. В науке выделяются факторы, которые оказывают определяющее воз­действие на содержание земельных правоотношений. Во-первых, это объ­ект этих отношений. Например, на земле сельскохозяйственного назна­чения одной из главных обязанностей субъектов является повышение плодородия почв, а на землях промышленности — максимальная эко­номия земли при размещении объектов. Во-вторых, это правовой статус субъектов земельных правоотношений. Наконец, в-третьих, речь идет о правовом регулировании тех видов отношений, которые составляют осно­ву данного правоотношения.

Глава 2. Юридические факты как основания возникновения, изменения и прекращения права собственности на землю

Основаниями возникновения, изменения и прекращения правоотноше­ний являются юридические факты, которые должны отвечать как мини­мум трем требованиям (ст. 44 3К РФ). Юридический факт должен иметь свое объективное, реальное содер­жание. Так, если у гражданина возникло намерение купить земельный участок, то это намерение пока не является юридическим фактом, по­рождающим правоотношение собственности на тот или иной земель­ный участок. Если же гражданин обращается в местную администра­цию с заявлением о передаче (продаже) ему участка в собственность, то такое действие будет юридическим фактом для возникновения право­отношений по продаже участка, поскольку заявление подлежит испол­нению в установленный срок и неисполнение этой обязанности влечет за собой наложение штрафа на виновных должностных лиц в размере от 40 до 100 минимальных окладов.

1. Юридический факт, порождающий правоотношения собствен­ности, имеет две основные формы: события и поведение людей. Рас­смотрим их по отдельности.

                   Событие как юридический факт представляет собой обстоятельст­во, совершающееся помимо воли человека. Например, смерть собст­венника земельного участка порождает правоотношения по передаче данного участка наследнику умершего.

                   Наступлению события могут способствовать человеческие дейст­вия, но юридическим фактом для возникновения, изменения или пре­кращения правоотношений всегда является конечный результат их де­ятельности.

                   Поведение людей как юридический факт выражается в виде дейст­вия и в виде бездействия.

                   Действие как юридический факт — это совершение поступка, име­ющего юридическую значимость. Например, если гражданин посетил орган местного самоуправления (местную администрацию) с заявлени­ем на получение участка, но не вручил это заявление надлежащим об­разом, то данный поступок не является юридическим фактом для воз­никновения правоотношения по получению (покупке) земельного уча­стка в собственность. Тем самым совершен поступок, не имеющий юридической значимости. Но если гражданин вручил указанное заяв­ление органам местного самоуправления (местной администрации) надлежащим образом, то такой поступок юридически значим даже в том случае, если заявление отказались принять (отказ в приеме заявле­ния влечет юридическую ответственность). Бездействие признается как юридический факт, если гражданин, или иное лицо, обязан был по закону совершить определенные дейст­вия, но не совершил их. Так, если собственник земельного участка, предоставленного для сельскохозяйственного производства, в течение трех лет подряд не использует его по целевому назначению, то такое бездействие является юридическим фактом, влекущим прекращение права собственности на этот участок.

2. Конкретность — второе требование закона к юридическому факту. Например, земли используются способами, приводящими к уничтоже­нию или систематическому повреждению природных ресурсов. Однако для придания этому обстоятельству значения юридического факта ор­ганы, контролирующие использование и охрану земель, должны дока­зать, что такая обстановка возникла после передачи земли в собствен­ность в результате определенных причин (антропогенного загрязнения от соседних производственных предприятий или загрязнения собст­венником земельного участка химическими и радиоактивными веще­ствами, производственными отходами, сточными водами, бактериаль­но-паразитическими и карантинными вредными организмами и т.п.), вызванных способами использования земельного участка, и т.п.

Конкретность юридического факта имеет две стороны:

а) фактическая конкретность, которая выразилась в объективной ре­альности: уровень снижения урожайности участка достиг критической отметки, определенной в законе; время бездействия (не использование земельного участка по целевому назначению) перешагнуло установ­ленный законом рубеж; причинная связь между способами использо­вания земли и снижением ее плодородия налицо и т.п.;

б) документально доказанная конкретность. Например, по делу о прекращении права собственности имеются документы: надлежаще за­веренная выписка из Земельно-кадастровой книги о бонитировке поч­вы и экономической оценке земли данного участка; документ, закре­пивший уровень урожайности этого участка после взятия с него проб почвы на шестой год использования этого участка; расчет снижения фактической урожайности участка, сделанный специалистом; доку­менты, устанавливающие применяемые в течение пяти лет технологии выращивания сельскохозяйственных культур; заключение специалиста о наличии причинной связи между применяемыми технологиями и возникшим снижением плодородия (урожайности) земли и т.п. Каким бы конкретным ни был юридический факт, но если он не доказан документально, то не может служить основанием возникнове­ния, изменения или прекращения отношений права собственности на землю. Так, если не заключен договор на куплю-продажу земельного участка, то как бы ни были стороны единодушны в совершении этой сделки (даже и при фактическом совершении сделки), она не порожда­ет у продавца права собственности на продаваемый участок.

3. Связь с законом — третье требование к юридическому факту, по­рождающему возникновение, изменение или прекращение права соб­ственности на землю. Прямая связь факта с законом выражается в том, что факт конкрет­но предусмотрен в гипотезе правовой нормы (т.е. в условии, при кото­ром и эта норма может применяться или не применяться). Например, для получения земельного участка под фермерское хозяйство в собст­венность необходим целый фактический состав: достижение гражда­нином совершеннолетнего возраста, наличие квалификации или опы­та работы в сельском хозяйстве и сдача квалификационных экзаменов на допуск к ведению сельскохозяйственного производства. Таким образом, юридические факты — это конкретные, объектив­ные обстоятельства, с которыми закон прямо или косвенно связывает возникновение, изменение или прекращение правоотношений. Данные факты можно классифицировать на три группы: правообразующие, правоизменяющие и правопрекращающие. Рассмотрим их по отдельности.

Правообразующие факты — это юридические факты, на основании которых возникают правоотношения собственности на земельные участ­ки. Таковыми являются:

1) административные акты государственных органов, изданные ими в пределах своей компетенции. Например, Закон о земельной реформе 1990 г. явился государственным актом, изданным в целях перераспре­деления земель, создания условий для равноправного развития различ­ных форм хозяйствования на земле, формирования многоукладной экономики, рационального использования и охраны земель. Он впер­вые ввел право граждан на приобретение земельных участков в собст­венность, хотя и в ограниченном виде, т.е. через местные Советы на­родных депутатов. Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2284' была утверж­дена Государственная программа приватизации государственных и му­ниципальных предприятий в Российской Федерации. (САППРФ. 1994. № 1.Ст. 2.) Не могли быть приватизированы объекты федеральной собствен­ности: недра, лесной фонд, водные ресурсы, воздушное пространство, ресурсы континентального шельфа, территориальных вод и экономи­ческих систем, а также охраняемые или особым образом используемые территории, участки льносеменоводческих, коноплеводческих стан­ций, кладбища, недвижимые объекты исторического и культурного на­значения, перечень которых утвержден Правительством РФ. Административные акты государства, как правило, не имеют срока давности и действительны до их полной или частичной отмены. На­пример, Декретом СНК. РСФСР от 8 ноября (26 октября) 1917 г. «О зем­ле» положено начало передачи земель в исключительную государствен­ную собственность. Хотя этот акт и был впоследствии отменен, но его положения сохранились в иных многочисленных нормативно-право­вых актах, действующих и поныне и обеспечивающих право собствен­ности государства на землю;

2) сделки граждан и организаций по приобретению земель в собствен­ность. Таковыми могут быть купля-продажа, договор о которой регис­трируется в местной администрации, обмен земельными участками в установленном законом порядке и иные, дозволенные законом сделки. Сделки можно подразделить на прямые и косвенные:

Прямые сделки имеют объектом земельный участок, а значит, и чи­сто земельно-правовую природу. К ним относится, например, приобре­тение в собственность земельного участка под огородничество, когда участок имеет статус огорода при отсутствии на нем сооружений капи­тального типа.

Косвенные сделки имеют своим объектом не только и не столько земельный участок, сколько другие имущественные объекты и иную недвижимость, расположенные на этом участке, Эти сделки имеют преимущественно гражданско-правовую природу. Так, купля-продажа жилого дома регулируется ГК РФ, а продажа земельного участка, на ко­тором расположен этот дом, оформляется уже по факту продажи дан­ного дома.