Земельные правоотношения

Содержание

Введение………………………………………………………………………………………………..

Глава 1. Понятие земельных  правоотношений  и виды  прав  на  землю……………1

1.1.   Понятие земельных правоотношений………………………………………………………..2

1.2.   Виды земельных правоотношений  …………………………………………………………………13

Глава 2. Юридические факты как основания возникновения, изменения и прекращения права собственности на землю……………………………………………………17

Глава3. Сделки как основания  возникновения и прекращения, прав на землю……………………………………………………………………………………………………………..32

3.1. Правовое регулирование оборота земельных участков………………..32

3.2. Правовое регулирование купли-продажи земельного участка……..37

3.3. Аренда земельных участков…………………………………………………………..44

3.4. Обмен, дарение, наследование земельного участка. Заключение договора ипотеки земельного участка…………………………………………………………..56

3.5. Заключение договоров, предметом которых является земельный участок или право на него, на торгах……………………………………………………………..59

Заключение…………………………………………………………………………………………..65

Список использованной литературы…………………………………………………...67

1

Глава 1. Понятие земельных  правоотношений  и виды  прав  на  землю

Вопрос о понятии и структуре земельных правоотношений является важным и сложным. Он по праву относится к числу фундаментальных проблем в науке земельного права. Однако этот вопрос пока недостаточ­но разработан на теоретическом уровне. Я думаю, что причина этого от­части состоит в том, что в правовой науке имеются существенные рас­хождения по вопросу о понятии самого правоотношения. Иногда оно су­жается до такой степени, что охватывает лишь гражданско-правовые обя­зательственные отношения, иногда настолько расширяется, что теряет всякую определенность специфической формы связи права с обществен­ными отношениями. Сложность в понимании земельных правоотноше­ний заключается также в том, что на современном этапе необходимо от­казаться от прежних стереотипов мышления и поведения земельных от­ношений, которые существовали в период о государственной, директив­ной экономики. Дело в том, что на протяжении длительного времени в нашей стране существовал режим, при котором единым и абсолютным собственником земли было государство. Тоталитарным и абсолютным собственником земли было государство. Тоталитарный режим, оконча­тельно укрепившийся в нашей стране в послевоенные годы, претендовал на всеобъемлющий контроль за личностью со стороны государства, стре­мившегося регулировать все стороны жизни людей, все сколько-нибудь важные отношения между ними. Являясь единым и единственным собст­венником земли, государство регулировало все вопросы, связанные с ее владением, пользованием и распоряжением.

С признанием многообразия форм собственности, в том числе и на зем­лю, понимание земельных правоотношений изменилось. Теперь земля мо­жет находиться в государственной, муниципальной, частной и других формах собственности. В связи с этим изменилось и содержание зе­мельных правоотношений. Лишь одно остается неизменным: земля по-прежнему играет роль важнейшего для человечества объекта мате­риального мира. На протяжении всей истории человечества она выполняет функцию пространственного базиса, является всеобщим, не вос­производимым средством производства, обладает бесценным биопо­тенциалом в виде плодородия почв. Отсюда возникает и необходимость надлежащим образом разрабо­танной теории земельных правоотношений, чтобы правильно опреде­лить их роль и место в механизме правового регулирования. А пока эта теория недостаточно развита, большинство отношений по поводу зем­ли будут регулироваться нормами гражданского законодательства. В настоящее время гражданско-правовые нормы являются общими в ре­гулировании земельных правоотношений, а нормы земельного законо­дательства — особыми. С такой ситуацией нельзя смириться, так как гражданское право рассматривает землю как простую вещь, без учета ее бесценных свойств.

1.1.           Понятие земельных правоотношений

В советской литературе предлагался ряд определений понятия пра­воотношения. Изучив их, можно выдвинуть единый и общий подход, который поддерживается и современными специалистами в области права. В соответствии с этим подходом под правоотношением следует понимать общественное отношение, урегулированное нормами права. От­сюда вытекает, что одна из основных связей, определяющая сущность правоотношения, — это связь нормы права и общественного отноше­ния. Понятие правоотношения следует отличать от понятия правовой формы, под которой иногда понимается вся совокупность правовых норм или совокупность норм и институтов в определенной сфере. Кро­ме того, различие между понятиями правовой формы и правоотноше­ния заключается в том, что правовая форма — это понятие абстрактное, а правоотношение обозначает реальное конкретное общественное от­ношение, в котором принимают участие определенные лица, наделен­ные взаимными правами и обязанностями. Немаловажным является то, что правоотношение надо рассматривать в единстве формы и содер­жания. Это говорит о том, что правоотношение представляет собой синтез абстрактного и конкретного. Правоотношения показывают то, насколько учтены государством объективные закономерности разви­тия общества. Ведь именно государство в лице своих компетентных ор­ганов принимает и санкционирует правовые нормы, которые призваны упорядочивать и регулировать сложившиеся в обществе формы взаи­модействия людей, то есть общественные отношения. Однако далеко не все общественные отношения регулируются правом и, следователь­но, приобретают юридическую силу, а только наиболее важные из них. Это связано с тем, что демократические государства стремятся обеспе­чить известную степень самостоятельности своих граждан, не вмеши­ваться в их частную жизнь. Однако это не означает, что государство полностью освобождает от своего регулярного воздействия экономику, политику, культуру и другие сферы общественной жизни. Оно играет роль «ночного сторожа» и вмешивается во взаимоотношения его граж­дан только в переломные, кризисные периоды развития общества. Но даже тогда, когда государство принимает решение урегулировать то или иное общественное отношение, бывают случаи, что принятая ком­петентным государственным органом с соблюдением необходимой процедуры правовая норма не порождает правоотношения в объектив­ной действительности. Происходит это тогда, когда право слишком опережает развитие общественных отношений или, наоборот, отстает от него. В российской действительности таких примеров более чем до­статочно. Все вышесказанное относится и к земельным правоотношени­ям, которые можно определить как общественные отношения, урегулиро­ванные нормами земельного права. Выдвигается также такой подход, в со­ответствии с которым земельные правоотношения понимаются как факти­ческие общественные отношения, являющиеся результатом актов волево­го поведения людей по поводу земли, урегулированные нормами земельно­го права, то есть возникающие, изменяющиеся и прекращающиеся в соот­ветствии с предписаниями земельно-правовых норм. Второе определение, несомненно, содержит в себе больше признаков и сущностных черт зе­мельных правоотношений, по сравнению с первым. Но, несмотря на неко­торые различия в формулировках, суть понятия не меняется и состоит в том, что земельные правоотношения являются юридической формой опре­деленного круга общественных отношений в области владения, пользова­ния и распоряжения землей.

В объективно необходимой цепи событий социальной действительнос­ти общества постоянно возникают, изменяются и прекращаются различ­ные по своему виду, характеру связей и содержанию фактические общест­венные отношения. Одни из них охватываются правовым регулировани­ем, а другие — нет. Отсюда следует, что не все общественные отноше­ния и не в полном объеме могут приобретать юридическую силу. Пра­воотношения отражают тот аспект конкретного жизненного отноше­ния между людьми, который определяется нормами права. Более того, не все общественные отношения объективно могут быть юридически­ми. Отношение способно принять правовой характер лишь в том слу­чае, если речь идет об актах поведения, имеющих социальную значи­мость. Когда же дело касается мыслей и чувств, не отражающих их дей­ствия, говорить о юридической природе нельзя. Таким образом, право­отношение представляет собой такую форму фактического обществен­ного отношения, которая складывается на основе правовых норм. В нормах же права содержатся общие (безличные) юридические права и обязанности людей — типовые образцы тех общественных отношений, которых люди могут или должны придерживаться в соответствии с пра­вовыми предписаниями. Они реализуются тогда, когда определенные лица выполняют требования правовых норм, то есть вступают в право­отношения, которые имеют также сознательно-волевой характер, так как участники правоотношений реализуют предусмотренные нормами права соответствующие юридические права и обязанности посредст­вом своих волевых, сознательных действий. Таким образом, правоот­ношение есть волевое общественное отношение между людьми, взаим­ные права и обязанности которых урегулированы нормами права. Все сказанное выше об определении понятия правоотношения в полной мере применимо и к определению земельных правоотношений. Вопрос о понятии этого института земельного права непосредственно •примыкает к определению предмета земельного права. Следовательно, сущность понятия земельных правоотношений выражается в том, что они представляют собой определенный круг общественных отноше­ний, регулируемых нормами земельного права. Земельные правоотношения весьма сложны по своему содержа­нию, что  объясняется особенностями их объекта — земли, правового положения участников этих отношений и рядом других причин. Рас­смотрение же каждого сложного явления предполагает разделение его на составные части — виды, подвиды, разновидности, то есть класси­фикацию данного явления, системный подход, к изучению которого без нее невозможен. Каждая классификация должна, прежде всего, отвечать двум ос­новным требованиям: полностью охватывать весь род классифицируе­мых явлений (в данном случае родовым является понятие земельных правоотношений, предусмотренных одноименной отраслью права); основываться на едином критерии, отражающем наиболее существен­ные признаки элементов родового явления. Задачей российского законодательства является регулирование зе­мельных отношений в определенных законом целях, и те земельные отношения, которые оказались урегулированными законом либо сло­жились в результате такого регулирования, становятся правоотноше­ниями. Именно через земельные правоотношения выявляется степень ре­альности и эффективности земельно-правовых норм, поскольку любое правоотношение представляет собой механизм действия правовых норм, в котором поведение субъектов права направляется в нужное для государства русло. Например, собственник земельного участка эксплу­атирует участок по своему усмотрению, и вмешательство в его деятель­ность не допускается. Однако свобода хозяйственной эксплуатации земли направляется законом в русло соблюдения целевого назначения данного угодья, эффективности использования, повышения плодоро­дия и т.п., и если собственник не желает применять данный режим ис­пользования, то его право собственности на земельный участок может быть прекращено. В силу этого свойства институт земельных правоотношений имеет ключевое значение для теории и практики земельного права, что обус­ловливает необходимость глубокого усвоения понятия этой сферы. Раскрывая понятие земельного правоотношения, необходимо ис­ходить из следующего:

1. Термин «земельные правоотношения» имеет двоякое значение:

а) под ним может пониматься институт земельного права, имеющий ключевое значение и находящийся в силу этого в Общей части земель­ного права, поскольку правовые нормы всех институтов данной отрас­ли права реализуются через механизм земельных правоотношений;

б) под ним может подразумеваться теоретико-прикладное понятие, раскрывающее механизм действия правовой нормы по конкретному случаю регулирования земельных отношений. Так, в правоотношении предоставления земельного участка гражданину выявляется объект правоотношения, выражающийся в конкретном земельном участке оп­ределенного размера и местоположения; субъекты — будущий земле­пользователь и органы, обладающие правом предоставления земельно­го участка; комплекс прав и обязанностей субъектов, предусмотренный законом для этого случая жизни.

1. Понятие «земельное правоотношение» следует раскрывать поэтап­но:

а) вначале необходимо раскрыть общее понятие земельного правоот­ношения, применимого ко всем институтам земельного права. Напри­мер, для любого земельного правоотношения обязательным объектом является земля в качестве средства производства или пространственного базиса; для всех субъектов земельных правоотношений имеется ком­плекс прав и обязанностей, имеющий универсальный характер; в зе­мельных правоотношениях допустимо участие не всяких лиц, а лишь тех, которые в установленном законом порядке могут быть признаны субъектами земельных правоотношений;

б) затем, на базе общего понятия, следует раскрывать специфические понятия, присущие конкретным видам земельных правоотношений, складывающихся в каждом конкретном случае. Так, содержанием кон­кретного земельного правоотношения является совокупность право­мочий субъектов земельных правоотношений по сельскохозяйственно­му или несельскохозяйственному использованию земельного участка в зависимости от целевого назначения его как объекта земельных право­отношений; совокупность обязанностей по соблюдению ограничений, вытекающих из особого правового режима соседних земельных участ­ков; совокупность обязанностей по осуществлению охранительных ме­роприятий в зависимости от природных особенностей и состояния зе­мель и т.п.

Земельные правоотношения как институт земельного права содержат­ся во всех институтах Общей и Особенной частей этой отрасли, а поэтому можно выделить следующую структуру института земельных правоотношений:

1. земельные материальные правоотношения предусмотрены нормами, устанавливающими права и обязанности субъектов права непосредственно по поводу земли. Иными словами, эти правоотношения складываются по поводу реализации прав и обязанностей, предусмотренных нормами права. Например, право на залог земельного участка; право на самосто­ятельное хозяйствование на земле; обязанности не нарушать права дру­гих лиц, использующих землю, а также права продавать, передавать по наследству, сдавать в аренду земельные участки и права на получение в собственность этих участков и их выкуп;

2) земельные процессуальные правоотношения выражаются в нормах, устанавливающих порядок возникновения, прекращения и осуществления материальных правоотношений, то есть правовому регулированию под­вергаются не сами земельные правоотношения, а способ их реализа­ции. Так, порядок оформления сделок с землей, порядок установления ограничений на земельный участок, возникающих из соседства с дру­гими пользователями земли (сервитуты) и т.п., реализуются через зе­мельные процессуальные правоотношения, поскольку предметом пра­вового регулирования являются не столько земельные правоотноше­ния, сколько процедура (ход, процесс, порядок) их реализации;

3) регулятивные земельные правоотношения, которые складываются в процессе реализации земельно-правовых норм, не связанных с приме­нением юридической ответственности. Например, изъятие земельного участка в случае добровольного отказа или истечения срока пользова­ния землей или изъятие земельного участка у собственника для госу­дарственных или муниципальных нужд. Данная процедура не носит и не выражает проявления санкции со стороны государства, а, наобо­рот, производится в строго установленном законом порядке путем выкупа с обязательным учетом интересов собственника, включая воз­мещение стоимости земли по договорной цене и причиненных убыт­ков, в том числе упущенную выгоду. Эти правоотношения реализуют­ся в форме регулятивного земельного правоотношения, поскольку та­кое изъятие не связано с каким-либо нарушением земельно-правовых норм. При этом следует отметить, что регулятивные и правоохранитель­ные земельные правоотношения могут быть как материальными, так и процессуальными. Например, правоотношение по поводу извещения сторон о времени и месте рассмотрения спора является регулятивным, а правоотношение по поводу рассмотрения спора в отсутствие сторо­ны, уклоняющейся от явки без уважительных причин в орган по рас­смотрению споров, представляет собой определенную меру санкции, и в силу этого является охранительным в сфере процессуальных правоот­ношений;

4) охранительные земельные правоотношения реализуются при приме­нении ответственности и возникают в связи с совершенными правонару­шениями. Так, за порчу и уничтожение плодородного слоя почвы, за­грязнение химическими веществами и сточными водами земель юри­дические лица несут административную ответственность. Охранитель­ные правоотношения возникают во всех случаях нарушения земельно­го законодательства. Однако иногда в результате таких нарушений об­разуются охранительные правоотношения, предусмотренные нормами других отраслей права: применение соответствующего вида наказания согласно нормам уголовного права за незаконную порубку деревьев и кустарников (ст. 260 УК) или гражданского (возмещение вреда, причи­ненного нарушением земельного законодательства). Наиболее типич­ными правонарушениями, порождающими охранительные земельные правоотношения и влекущими за собой применение земельно-право­вых норм, являются: систематическое нарушение пользователями пра­вил использования земли, отказ возвратить земельный участок по при­надлежности (например, при самовольном занятии земли) — в результате земельные участки могут быть изъяты; совершение противоправ­ных сделок с землей сопровождается признанием таких сделок недей­ствительными; изменение целевого назначения земельного участка без соответствующего на то разрешения органа исполнительной власти субъекта РФ — возможен отказ в выдаче свидетельства на право собст­венности и другие;