Сделки с земельными участками

="justify">     При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

     При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной  собственности, на сок более чем  пять лет арендатор земельного участка  имеет право в пределах срока  договора аренды земельного участка  передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав  его арендатора  не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды, заключенного на срок более чем пять лет,  по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.         

     Чтобы стать объектом аренды, земельный  участок должен быть определен точно  так же, как и в других случаях, когда земельный участок выступает  в качестве недвижимого имущества  в гражданско-правовых отношениях.  В договоре должно быть четко указано местоположение земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, позволяющие точно установить  идентифицировать соответствующий земельный участок. Эти сведения являются существенным условиям договора, поэтому  при их отсутствии договор считается недействительным.

     Согласно  ст. 666 ГК РФ земельный участок не может быть предметом договора финансовой аренды (лизинга).

     Согласно  Закону РФ «О плате за землю» (ст. 21) при аренде земель, находящихся в  государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы государственной исполнительной власти устанавливают  базовые размеры арендной платы  по видам использования земель  и категориям арендаторов. Арендная плата может взиматься  в денежной или натуральной форме, отдельно ли в составе общей аренды за все  арендуемое имущество, когда кроме земли, в аренду переданы строения, сооружения,   другие материальные и природные ресурсы. Конкретные виды внесения арендной платы товарами, услугами ли путем комбинированных выплат в денежной и натуральной  формах определяются дополнительными соглашениями между сторонами. При отсутствии такого соглашения арендатор выплачивает арендодателю арендную плату в денежной форме равными частями ежемесячно или ежеквартально. В тех случаях, когда объектом аренды является не только земля, но и строения, сооружения и иные объекты недвижимости, арендная плата за земли может взиматься как отдельно, так и в составе общей арендной платы за все арендуемое имущество, при одном обязательном условии: та часть общей арендной платы, которая приходится на землю, должна перечисляться на бюджетные счета соответствующих органов местного самоуправления.  Это обстоятельство должно быть оговорено в договоре аренды.

     В тех случаях, когда объектам аренды являются строения  иные объекты недвижимого имущества и договором аренды не определены земельные участки, передаваемые в аренду для обслуживания этих строений, земельный налог полностью взимается с арендодателя.

     Арендатор имеет право сдать арендованный земельный участок ли его часть в субаренду. Данные отношения оформляются договором субаренды. Договор субаренды заключается на срок, не превышающий срока договора аренды, и подлежит государственной регистрации.  При передаче земельного участка в субаренду его целевое назначение не может быть изменено по соглашению сторон. Договор субаренды действует не дольше, чем до окончания срока действия основного договора аренды.

     Согласно  ст. 615 ГК РФ к договору субаренды  применяются правила, предусмотренные  для договора аренды, если иное не установлено  специальным законодательством. Например, в Воронежской области не допускается  передача в субаренду земельных  участков, предоставленных для ведения сельскохозяйственного производства сельскохозяйственным предприятиям, и крестьянским (фермерским) хозяйствам.  Если крестьянское  (фермерское) хозяйство  ведется фермером единолично, субаренда земли допускается на срок до пяти лет в случаях: призыва данного фермера в ряды Вооруженных Сил РФ; учебы с отрывом от производства; инвалидности; временной нетрудоспособности; занятия выборной должности; выхода на пенсию.  

     Постановлением  Правительства РФ от 19 марта 1992 г. утверждена форма договора аренды земель сельскохозяйственного назначения.  20 мая 1992 г. Роскомзем (тогда он назывался Государственным комитетом по земельной реформе и земельным ресурсам) был утвержден  Порядок выдачи  и регистрации договора аренды земель сельскохозяйственного назначения. Разумеется, при принятии этих документов имелось в виду предоставление в аренду земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поэтому и в Постановлении договор аренды  рассматривался как документ, удостоверяющий право на землю, а не просто как форма договора.  При аренде земель сельскохозяйственного назначения находящихся в частной  собственности такая форма может быть использована. После того, как законодательно было предоставлено право собственникам земельных долей сдавать в аренду земельные доли,  была принята форма договора предоставления в аренду земельной доли. (Примерный договор аренды земельной доли, в том числе и при множественности лиц, выступающих на стороне арендодателя, был разработан  принят Роскомземом 16 мая 1996 года).

     Арендатор вправе:

• самостоятельно хозяйствовать на земле;
• использовать общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные, угодья  водные объекты;
• возводить жилье, производственные, культурно-бытовые  иные строения  сооружения;
• производить мелиоративные работы;
• стоить пруды и иные водоемы;
• участвовать в решении вопроса о мелиорации земель;
• требовать возмещения убытков или расторжения договора в случае, если арендодатель не предоставил земельный участок в указанный в договоре срок ли, на основании ст. 612, в случае обнаружения недостатков арендованного имущества (например, наличие зараженных земель, соседство экологически вредного производства, непригодная структура почв и др.),справе по своему выбору:

     а) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества (например, проведение рекультивации земель), либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

     б) непосредственно удержать сумму  понесенных  им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

     в) потребовать досрочного расторжения  договора;

     г) потребовать у арендодателя возмещения непокрытой части убытков (ст.612);

• требовать уменьшения арендной платы без расторжения договора,  возмещения убытков в случае, если арендодатель не предупредил арендатора о правах третьих лиц на земельный участок;
• сдать арендованный земельный участок в субаренду;
• предоставлять земельный участок в безвозмездное пользование;
• отдавать арендные права в залог  вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ  и обществ или паевого взноса в производственный кооператив;
• заключать договоры о передаче участка ли его части во временное пользование на срок не более трех лет другим юридическим или физическим лицам на условиях, не выходящих за рамки договора, с регистрацией таких договоров в органах юстиции;
• досрочно расторгнуть договор в случае, когда в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, земельный участок окажется в состоянии непригодном для использования (ст.620 ГК РФ) ли право на возмещение убытков (или) расторжение договора, вызванное задержкой предоставления земельного участка (ст. 611 ГК РФ);
• расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, если арендодатель не передал вместе с земельным участком необходимые для его использования документы и принадлежности, и без них арендатор не моет пользоваться земельным участком в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать;  
• при досрочном расторжении договора или по истечении его срока – распорядиться произведенными на земельном участке улучшениями (передать арендодателю безвозмездно; продать арендодателю по оговоренной специальным соглашением сторон цене, перенести на оговоренных специальным соглашением сторон условиях, но не позднее 180  календарных дней до истечения срока договора или его расторжения, с уплатой арендодателю пропорциональной части годовой арендной платы за этот период);
• продлить, с согласия арендодателя, действие договора на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению арендатора, переданному арендодателю не позднее чем за 60 календарных дней до истечения срока договора; 
• согласно ст.621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет право, в случае если иное не предусмотрено законом или договором аренды, по истечении срока договора при прочих равных условиях, преимущественное перед другим лицами  право на заключение договора аренды на новый срок.   

     Согласно  ст.617 за арендатором сохраняются  все права  обязанности по договору аренды   в случае перехода права  собственности на земельный участок  другому лицу.

     Также как и права, обязанности арендатора можно разделить на обязанности по исполнению договора и обязанности по использованию земли². Те и другие обязанности могут совпадать, но не всегда.

     В отношении использования земель, арендатор несет те же обязанности, что  собственники, владельцы и  пользователи. 

     На  арендатора в равной степени распространяется и ответственность за нарушение земельного законодательства.

     В соответствии с Законодательством  Российской Федерации арендатор  обязан:

• приступить к использованию земельного участка после установления границ этого участка в натуре (на местности)  выдачи документов, удостоверяющих право аренды;
• не допускать действий, приводящих  к ухудшению качественных характеристик участка, экологической обстановки на арендуемой территории, а также к загрязнении территории и дорог в соответствии с нормативными актами;
• обеспечивать арендодателю, органам государственного контроля свободный доступ на участок, на специально выделенные части участка, в расположенные на участке здания и сооружения, свободный проход (поезд) через участок, по выделенным дорогам;
• выполнять в соответствии с требованиями эксплуатационных служб  условия эксплуатации подземных и наземных коммуникаций, сооружений, дорог, поездов  т.п. и не препятствовать их ремонту и обслуживанию, рекультивировать нарушенные земли;
• своевременно вносить плату за пользование  земельным участком;
• осуществлять использование земли в соответствии с договором  целевым назначением (ст.615 ГК РФ);
• поддерживать земельное имущество в надлежащем состоянии, нести расходы на поддержание его в этом состоянии, если иное не установлено законом или договором аренды (ст.616 ГК РФ);
• арендатор не вправе прекращать ли изменять права третьих лиц на земельный участок (сервитут, право залога);
• в случае изменения адреса или иных реквизитов в установленный срок направлять арендодателю уведомление об этом;
• поле окончания срока действия договора передать участок арендодателю в состоянии и качестве не хуже первоначального, с учетом «нормального износа», или в состоянии обусловленном договором (ст.622 ГК РФ);
• в случае передачи (продажи) строения или его части, расположенного(ой) на арендуемом земельном участке, другому юридическому  или физическому лицу или использования этого имущества в качестве вклада в уставной капитал, в установленный срок уведомлять арендодателя об этом и ходатайствовать перед ним о переоформлении документов, удостоверяющих право на землю;
• не нарушать права других землепользователей и арендаторов, а также порядок пользования водными, лесными и другими природными объектами.

     В случае прекращения деятельности юридического лица-арендатора (смерти гражданина-арендатора) его правопреемник (наследник) должен направить арендодателю письменное уведомление об этом с заявкой на оформление новых документов, удостоверяющих право на участок или заявить отказ от соответствующих прав.

     Собственник может предоставить арендатору по договору, наряду с правами владения и пользования  также право ограниченного распоряжения земельным участком (например, право  сдачи земельного участка в субаренду, безвозмездное срочное пользование, залог).

     Арендодатель  вправе:

     - досрочно расторгнуть договор  в порядке и случаях, если  арендатор:

     а) пользуется земельным участком с  существенным нарушением условий договора или назначения земельного участка  либо с неоднократными нарушениями;

     б) существенно ухудшает качество земель;

     в) более двух раз подряд по истечении  установленного срока не вносит арендную плату;

     -  вносить по согласованию с  арендатором в договор необходимые  изменения и уточнения в случае  изменения законодательства и  нормативных актов;

     - приостанавливать работы, ведущиеся арендатором с нарушением условий договора;

     - в случаях, связанных с необходимостью  изъятия земельного участка для  государственных нужд, гарантировать  арендатору предоставление равноценного  земельного участка, в другом (согласованном с арендатором) месте и возмещение арендатору всех затрат, связанных с освоением земель и строительством зданий, сооружений, складских помещений, дорог и т.д., в соответствии со сметами расходов на проведение соответствующих работ.

     При аренде земель сельскохозяйственного назначения арендодатель вправе:  

• осуществлять контроль за использованием и охраной земель арендатором;
• досрочно прекратить право аренды при нерациональном использовании земли не по целевому назначению, а также способами, приводящими к ее порче, при переводе арендатором ценных сельхозугодий в менее ценные, при систематическом невнесении арендатором платы, в случаях иных нарушений договора;
• требовать возмещения убытков, причиненных ухудшением качества земель и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности арендатора;
• изменять по согласованию с арендатором  размер арендной платы в случаях изменения цен на материально-технические ресурсы, продукцию, но не чаще , чем один раз в год;
• участвовать в приемке в эксплуатацию мелиорированных, рекультивированных, улучшенных земель, защитных лесонасаждений, противоэрозийных и других объектов, сооруженных на сданных в аренду землях.