Сделки с земельными участками

     Оглавление 

     Введение ……………………………………………………………………2

     Глава 1. Правовое регулирование сделок с  земельными участками 

     1.1. Общие положения о гражданско-правовых сделках ……………….5

     1.2. Общие положения о правовых  последствиях недействительности 

     сделок  с земельными участкам …………………………………………12

     1.3. Форма совершения сделок с землей ………………………………..21

     1.4. Ограничение по совершению сделок с землей …………………….25

     Глава 2. Аренда земельных участков …………………………………...28

     Заключение  ……………………………………………………………….45

     Список  используемой литературы ………………………………………47

      Введение

     Совершение  сделок с  земельными участками является один  из наиболее динамично развивающихся  институтов  земельного права, а  стало быть вполне актуальный и спорный  вопрос современного права. В условиях отсутствия множественности форм  собственности на землю в СССР существовал исключительно административный порядок перехода земель от одного субъекта к другому. Каждый этап земельно-аграрной реформы расширял круг правомочий собственников земельных участков в части возможности свободно отчуждать свою собственность другому лицу путем совершения сделок.

     Государственной Думой Российской Федерации 25 октября 2001 года под № 136-ФЗ был принят Земельный кодекс Российской Федерации,  призванный урегулировать земельные отношения.  Согласно данному Кодексу (в ред. Федеральных законов от 30.06.2003 N 86-ФЗ, от 29.06.2004 N 58-ФЗ) земля в РФ может находиться в собственности граждан и юридических лиц. В частности  ст. 15  Земельного кодекса говорит о том, что «собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации».

     Граждане  и юридические лица имеют право  на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

     Статьи 16.17.18 объясняют, что земля может  находиться в федеральной собственности, что  предусмотрено Федеральным  законом «О разграничении государственной  собственности на землю», в собственности  субъектов РФ и в собственности муниципальных образований.   В муниципальной собственности находятся земельные участки, признанные таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации; если право муниципальной собственности возникло при разграничении государственной собственности на землю, а также если земельные участки приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством.

     Ст. 28. Земельного  кодекса РФ определяет приобретение прав на земельные участки, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В данной статье говорится о том, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также в постоянное (бессрочное) пользование юридическим лицам (в случаях, предусмотренных п.1 ст.20 настоящего Кодекса), и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование (в случаях, предусмотренных п.1 ст.24 ЗК). Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности может осуществляться за плату или безвозмездно согласно  Земельному кодексу РФ, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

     Иностранным гражданам, лицам без гражданства  и иностранным юридическим лицам  в соответствии с настоящей статьей  земельные участки предоставляются  в собственность только за плату, размер которой устанавливается  настоящим Кодексом.

     Земельные участки, находящиеся в собственности  юридических и физических лиц, могут  становиться предметом сделок с  ними. 

     В настоящее время одним из ключевых вопросов  является соотношение  норм гражданского и земельного права  при правовом регулировании сделок с земельными участками. Соотношение норм гражданского и земельного права применительно к сделкам с землей определяется соотношением общих специальных норм. Нормы гражданского права действуют тогда, когда отсутствует специальная земельная норма, регулирующая данные правоотношения, либо земельно-правовая норма содержит отсылку к гражданской правовой норме.

     Предметом исследования данной курсовой являются гражданско-правовые отношения, возникающие  в связи с совершением сделок с земельными участками.

     Объектом  исследования становятся сделки, совершаемые  с земельными участками. Нам необходимо будет определить, что современным  законодательством называется «земельным участком», как оформляются сделки с земельными участками,  какие  сделки с земельными участками можно совершать в Российской Федерации,  какие существуют ограничения в совершении сделок с земельным участками, какие виды сделок  с земельными участками правомочны на территории Российской Федерации и их особенности. Подробно будут рассмотрены такие виды сделок с земельным участками как купля-продажа, ипотека, мена, дарение, рента, а также односторонние сделки, связанные с принятием наследства, а также специфику и ограничения совершения тех или иных сделок с земельными участками в РФ.         
 

      Глава 1. Правовое регулирование сделок с земельными участками. 

     1.1. Общие положения о гражданско-правовых  сделках  

     Сделки  занимают особое место в системе  гражданского права. Гражданские права  и обязанности возникают, изменяются и прекращаются главным образом в результате сделок. Для большей части субъективных прав и обязанностей сделки служат средством и основанием приобретения (возникновения). Именно сделкам принадлежит в таких случаях значение факта, соединяющего поведение (волю) лица с авторитетом закона.

     Невозможно  переоценить значение сделки для  граждан (физических лиц): сегодня трудно назвать такую потребность, для  удовлетворения которой ему не нужно  было бы совершать сделку хотя бы в  качестве предварительного условия (а  не только средства).

     Общие требования к совершению гражданско-правовых сделок содержатся в главе 9 Гражданского кодекса РФ, а к совершению сделок с землей в главе 17 данного кодекса.

     Что же принято  называть земельным участком? Согласно принятому 2 января 2000 года N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»  «земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами». Государственному кадастровому учету подлежат все земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков.

     Согласно  ст.153. ч 2. Гражданского кодекса РФ под  сделками  признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

     Любая сделка, в том числе и с землей,  представляет собой набор определенных юридических признаков, свойств, позволяющих, во-первых, отграничить ее от явлений, сходных со сделкой, а во-вторых, правильно оценить правовой эффект (результат) сделки.

     Основополагающий  признак сделки - правомерность, под  которой прежде всего понимается соответствие условий, на которых совершается  сделка, требованиям закона и иных нормативных актов. Данный признак, во-первых, отличает сделку от действий, прямо нарушающих установленные законом и иными нормативными актами запреты; во-вторых, от действий, противоречащих закону и иным нормативным актам. Не могут считаться сделками действия по продаже наркотиков лицами, не имеющими соответствующего разрешения на их продажу. Равным образом не будет сделкой действие, совершенное с целью причинить вред другим лицам. Такое действие не будет влечь последствий, обычных для таких действий в любом другом случае.

     Наряду  с правомерностью важное значение имеет  соответствие сделки основополагающим нравственным нормам. Закон обязывает  суд при определенных условиях руководствоваться  требованиями добросовестности, разумности и справедливости (п. 2 ст. 6 ГК РФ), а  участников гражданских правоотношений - осуществлять свои права разумно и добросовестно (п. 3 ст. 10 ГК РФ), запрещая совершать сделки с целью, противной основам нравственности (ст. 169 ГК РФ).

     Вместе  с наличием у всех сделок общих  признаков, это не исключает их подразделения на виды: односторонни, двусторонние и многосторонние; возмездные и безвозмездные; условные и безусловные; реальные и консенсуальные; каузальные и абстрактные. Не все виды сделок могут быть применимы для совершения сделок с земельными участками.

     Односторонние, двусторонние и многосторонние сделки. Для совершения односторонних сделок достаточно волеизъявления одной стороны. Завещание земельного участка - односторонняя сделка, поскольку для ее возникновения достаточно изъявления воли завещателя. Принятие в наследство земли, выражающееся в согласии наследника принять завещанное имущество, так же является односторонней сделкой.             

     В односторонней сделке воля может  быть изъявлена сразу несколькими  лицами, например, доверенность на продажу земельного участка или дома, находящегося на земельном участке  может быть выдана несколькими его сособственниками. Указанные лица выступают в данном случае как одна сторона.

       В двусторонней сделке воля  изъявляется двумя сторонами,  каждая из которых может быть представлена как одним, так и несколькими субъектами. Не следует смешивать число сторон в двусторонней сделке с числом ее участников. Так, купля-продажа земельного участка останется двусторонней сделкой, несмотря на то, что в ее заключении участвовало несколько покупателей и несколько продавцов. В таких случаях принято говорить о множественности лиц в сделке.

         Если в двусторонней сделке  с множественностью лиц несколько  субъектов на одной стороне выражают единую волю, то в многосторонней сделке каждый ее участник является самостоятельной стороной и выражает индивидуальную волю. Примером многосторонней сделки служит договор о совместной деятельности, который может выступать средством достижения общей хозяйственной цели, например, для ведения хозяйственной деятельности и строительства на определенном земельном участке несколькими предприятиями, физическими или юридическими лицами. Разновидность многосторонних сделок - учредительные договоры о создании хозяйственных образований (концернов, ассоциаций, хозяйственных товариществ и т.д.).

       Всякая сделка, в которой имеется  более одной стороны, именуется  договором. Поэтому всякий договор  есть сделка, но не всякая сделка-договор.

         Сделки с землей могут быть возмездными и безвозмездными. «Возмездной называется сделка, в которой обязанности одной стороны совершить определенные действия соответствует встречная обязанность другой стороны по предоставлению материального и другого блага»¹. В безвозмездной сделке обязанность предоставления встречного удовлетворения другой стороной отсутствует. Поэтому возмездными могут быть только двусторонние сделки. Односторонние сделки всегда безвозмездны.

          Возмездность сделок может предопределяться  их природой или соглашением сторон. Как правило, возмездны сделки по передаче имущества в собственность, во временное пользование. В свою очередь, всегда безвозмездна сделка дарения.

     Сделки  с землей могут  быть условными и  безусловными. Существенные особенности имеет механизм возникновения прав и обязанностей из сделок, совершенных под условием. Условной называется сделка, стороны которой ставят возникновение или прекращение прав и обязанностей  в зависимость от какого-то обстоятельства, которое может наступить или не наступить. Условие характеризуется неопределенностью его наступления. Сторонам в сделке не должно быть известно, наступит или не наступит в будущем обстоятельство, включенное в сделку в качестве условия. Включаемое в сделку условие не должно противоречить ни закону, ни моральным принципам общества. Поэтому недействительна сделка, если в качестве условия в нее включается, например, требование причинения вреда. Условие  в сделке – элемент случайный, но он должен быть   неразрывно связан с основным содержанием сделки и не может рассматриваться изолированно.  Включение в сделку условия позволяет субъектам учесть различные обстоятельства, которые могут наступить в будущем (переезд, изменение места службы, улучшение жилищных условий и т.д.).