Сделки с земельными участками

     При наличии спора между органом, осуществляющим деятельность по ведению  государственного земельного кадастра, и правообладателем уточненные данные о границах и площади земельного участка могут вноситься в Единый государственный реестр прав на основании вступившего в законную силу судебного акта. (п. 4 в ред. Федерального закона от 09.06.2003 N 69-ФЗ).

     1.4. Ограничения по совершению сделок с землей. 

     В связи с тем,  что земля, как  объект недвижимого имущества имеет  свои исключительные особенности, сделки с землей тоже имеют свои особенности  и ограничения.  Эти специфические  особенности сделок с землей могут  иметь как общий  дл всех их вдов, так и  частный характер, применительно к конкретным видам сделок. 

     В соответствии со ст. 27 Земельного кодекса  РФ к общим ограничениям по совершению сделок с землей можно отнести:

     1. Из оборота изъяты земельные  участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

     1) государственными природными заповедниками  и национальными парками (за  исключением случаев, предусмотренных  статьей 95 настоящего Кодекса);

     2) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, пограничные войска, другие войска, воинские формирования и органы;

     (в  ред. Федерального закона от 30.06.2003 N 86-ФЗ)

     3) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;

     4) объектами организаций федеральной  службы безопасности;

     5) объектами организаций федеральных  органов государственной охраны;

     6) объектами использования атомной  энергии, пунктами хранения ядерных  материалов и радиоактивных веществ;

     7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

     8) объектами учреждений и органов  Федеральной службы исполнения  наказаний;

     (пп. 8 в ред. Федерального закона  от 29.06.2004 N 58-ФЗ)

     9) воинскими и гражданскими захоронениями;

     10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты  и охраны Государственной границы  Российской Федерации.

     2. Ограничиваются в обороте находящиеся  в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:

     1) в пределах особо охраняемых  природных территорий, не указанные  в пункте 4 настоящей статьи;

     2) в пределах лесного фонда, за  исключением случаев, установленных  федеральными законами;

     3) занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;

     4) занятые особо ценными объектами  культурного наследия народов  Российской Федерации, объектами,  включенными в Список всемирного  наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

     5) предоставленные для обеспечения  обороны и безопасности, оборонной  промышленности, таможенных нужд  и не указанные в пункте 4 настоящей  статьи;

     6) не указанные в пункте 4 настоящей  статьи в границах закрытых административно-территориальных образований;

     7) предоставленные для нужд организаций  транспорта, в том числе морских,  речных портов, вокзалов, аэродромов  и аэропортов, сооружений навигационного  обеспечения воздушного движения  и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;

     8) предоставленные для нужд связи;

     9) занятые объектами космической  инфраструктуры;

     10) расположенные под объектами  гидротехнических сооружений;

     11) предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

     12) загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся  биогенному загрязнению, иные  подвергшиеся деградации земли.

     3. Оборот земель сельскохозяйственного  назначения регулируется федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

     4. Пункт 6 настоящей статьи не  распространяется на земельные  участки, предоставленные из земель  сельскохозяйственного назначения  гражданам для индивидуального  жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.

     Также к ограничениям относятся:

     - неизменность целевого назначения  земельного в процессе  совершения сделки;

     - учет природоохранных требований, предъявляемых к использованию  земель сельскохозяйственного назначения.

     Частные особенности будут подробнее  рассмотрены применительно к  отдельным видам сделок с землей.     

 

      Глава 2. Аренда земельных участков. 

     Аренда  – это предоставление какого-либо имущества, в данном случае земельного участка, во временное пользование  за определенную плату  на основе договора аренды. Это одна из самых распространенных и наиболее эффективных форм использования земли во все мире.

     Земельные участки могут быть предоставлены  их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством  и Земельным кодексом.  

     Основным  признаками аренды земель являются:

• срочность, т.е. аренда – право, действующее определенный период времени, определяемый в договоре  (в отличие например от бессрочных прав, таких как собственность, постоянное (бессрочное)  пользование и  др.;
• платность, т.е. возмездность арендных отношений, проявляющихся в арендной плате, выплачиваемый арендатором арендодателю;
• возвратность, т.е. по истечение срока аренды, арендованное имущество – земля подлежит возврату арендодателю, т.е. собственнику земельного участка.

     Действующим федеральным земельным законодательством  сроки договора аренды не установлены. В Земельном кодексе РСФСР в ст.13 содержались сроки краткосрочной аренды – 5 лет, а долгосрочной – до 50 лет. В 1993 году Указом Президента РФ «О приведении земельного законодательства в соответствии с Конституцией РФ»  данная статья была отменена.

     Законодательство  субъектов РФ восполняет данный пробел, как правило дублируют сроки  аренды, содержащееся в отмененной ст. 13 ЗК РСФСР.

     Арендные  отношения оформляются  договором  аренды. Данный договор составляется в письменной форме, за исключением  краткосрочной аренды на срок до одного года, который может быть заключен в устной форме и не подлежит государственной регистрации.

     По  истечении срока договора аренды земельного участка  его арендатор  имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

     Размер  арендной платы определяется договором  аренды. Общие начала определения  арендной платы при аренде земельных  участков, находящихся в государственной  ли муниципальной собственности, могут  быть установлены Правительством Российской Федерации. 

     Сдача в аренду является формой распоряжения земельным участком. Прежде всего, правом сдачи земельного участка в аренду обладает его собственник (ст.209, 608 ГК РФ). В соответствии с законодательством  земля может находиться в собственности как физических, так и юридических лиц. Соответственно, реализовать право сдачи земли в аренду могут граждане и юридические лица. Законодательно не урегулирован вопрос сдачи в аренду земель, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании. Формально постоянные (бессрочные) пользователи не имеют права, предоставленного собственнику, на сдачу участка в аренду. Тем не менее, учитывая постоянный характер землепользования  данных субъектов, предоставляется целесообразным предоставить пользователям возможность опосредованного использования имущества путем сдачи участка в аренду и получения арендной платы с согласия собственника земли.

     Статья 607 ГК РФ устанавливает, что арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать  имущество в аренду.  При сдаче в аренду земельных участков, относящихся к государственной или муниципальной собственности, арендодателями могут с согласия собственника выступать организации, за которыми участки закреплены на праве  хозяйственного ведения ли оперативного управления. Указ Президента РФ от 14 октября 1992 года № 230 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества, государственных  муниципальных предприятий, сданных в аренду» установил, что единственным арендодателем имущества государственных и муниципальных  предприятий выступают соответствующие комитеты по управлению имуществом. Однако, в настоящее время согласно ст.295 ГК государственное или муниципальное унитарное предприятие вправе сдавать в аренду закрепленное за ним имущество только с согласия собственника (в частности, комитета по управлению имуществом). Казенное предприятие может выступать арендодателем закрепленного за нм имущества только с согласия собственника (Правительства РФ или ГКИ РФ). Учреждение не вправе распоряжаться закрепленным на праве оперативного управления имуществом (сдавать в аренду). Производственные кооперативы также могут выступать арендодателями земельных участков, находящихся  в собственности. Например, согласно с ФЗ от 8 декабря 1995 г. «О сельскохозяйственной кооперации»  (СЗ РФ, 1995, № 50, Ц70; 1997, № 10,ст. 1120)  производственный кооператив, действующий в сельском хозяйстве, является коммерческой организацией  и собственником имущества, преданного ему в качестве паевых взносов его членами. В соответствии  с п.2 ст.2 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» обществу с ограниченной ответственностью имущество принадлежит на праве собственности. Соответственно общество может выступать арендодателем своего имущества (земельного участка).акционерное общество также может быть арендодателем, поскольку согласно п.2.ст.2 ФЗ «Об акционерных обществах», имущество акционерного общества принадлежит ему на праве собственности. 

     Арендодателем могут выступать также лица, которым  земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование (граждане и юридические лица) – только с согласия собственника.

     В то же время, не допускается заключение договоров от имени филиалов или  структурных подразделений, не имеющих  права юридического лица.

     В соответствии с законодательством земельные участки в Российской Федерации могут предоставляться гражданам или юридически лицам, иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства и иностранным государствам.

     Арендатор земельного участка вправе передать свои права  обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог, внести их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка, при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.    В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка пред арендодателем становится арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.   

     Арендатор земельного участка имеет право передать арендованный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка  при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные Земельным кодексом РФ.

     Земельный участок может быть передан в  аренду для государственных или  муниципальных нужд, либо для проведения изыскательных работ  на срок не более чем на один год. При этом арендатор земельного участка  в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом (или) договором аренды земельного участка.