Рынок земельных участков

Пятнадцатилетие     независимости    Казахстана это период преобразования и развития земельных отношений и проведения земельной реформы. Земельные преобразования в республике привели к созданию нового земельного строя, основанного на различных формах собственности. Созданы условия для равноправного развития всех форм хозяйствования на земле. Формируется рынок земельной недвижимости (в т.ч. земель сельскохозяйственного назначения) - начал действовать первичный и вторичный рынок, осуществляется платное землепользование.

    Сегодня земельный строй характеризуется  созданием современной системы землепользования, законодательным закреплением прав собственности на землю и реальным обеспечением этих прав, развитием земельного рынка.

    Важнейшее направление земельной реформы - создание и формирование новой системы земельной собственности и землепользования, новых форм хозяйствования на земле.

    Реализовалось это направление путем передачи части земель в ведение населенных пунктов для сельскохозяйственного использования, создания специального земельного фонда, предоставления земель гражданам для ведения крестьянского (фермерского) и личного подсобного хозяйства, организации других негосударственных хозяйствующих субъектов в аграрном секторе.

    Многие  граждане Казахстана реализовали свое конституционное право на землю и получили земельные участки в собственность, а в аграрном секторе - в землепользование через условную земельную долю.

    В результате реформирования и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий за негосударственными формами хозяйствования закреплено около 97% земель сельскохозяйственного назначения. Площадь земель, закрепленных за государственными сельскохозяйственными предприятиями, за период реформы сократилась с 201,2 до 2,3 млн.га.

    На  сегодня в Республике Казахстан  имеется около 3 млн.собственников  земельных участков и землепользователей. Изготовлены и выданы акты на право собственности и право землепользования 2,9 млн.граждан, в том числе 186,1 тыс.фермерским хозяйствам. Практически завершен процесс реформирования сельскохозяйственных предприятий.

    В результате реформирования колхозов, приватизации и разгосударствления сельскохозяйственных предприятий создано: 1,3 тыс. сельскохозяйственных кооперативов, 5,3 тыс.хозяйственных товариществ и акционерных обществ, 6,5 тыс.других негосударственных предприятий.

    На 1 января 2007 года количество крестьянских (фермерских) хозяйств составило 195,2 тыс. За ними закреплено 39,9 млн.га или 47% земель сельскохозяйственного назначения.

    Создана и развивается автоматизированная информационная система  земельного кадастра, формирующая государственный информационный ресурс о земле.

    В июне 2003 года принят Земельный кодекс Республики Казахстан, который законодательно закрепил право частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения и установил нормы регулирования земельных правоотношений в условиях различных форм собственности на землю.

    Принятие Земельного кодекса РК и нормативных правовых актов в развитие кодекса позволяет осуществлять реализацию заложенных в них норм на практике, решать главные проблемы использования и охраны земельных ресурсов страны, в частности - повысить эффективность использования огромного потенциала земельных ресурсов Казахстана, путем преобразования земельных отношений и внедрения механизмов экономического стимулирования их осуществления.

    Несмотря  на достигнутые определенные успехи в проведении земельной реформы, становлении и совершенствовании земельных отношений и земельного законодательства имелись отдельные упущения, трудности и недоработки.

    В основном они проявились в сфере  непосредственного осуществления  мероприятий земельной реформы, перераспределения земель, введения частной собственности на землю и развития земельного рынка.

    В сельском хозяйстве зачастую возникали  трения и конфликты между обладателями земельных долей и различными объединениями и кооперативами. А в последнее время часто возникали противоречия между владельцами частных квартир, домов и земельных участков с соответствующими строительными фирмами или их посредниками при отводе земель, а также при принудительном отчуждении находящихся в частной собственности земельных участков для государственных нужд.

    Много еще нарушений земельного законодательства встречается при оформлении документов на земельные участки.

    Общественностью и оппонентами в различных  СМИ поднимались вопросы о трудностях или волоките при практическом решении вопросов перераспределения земель и рынка земли. Особенно много нареканий поступало в связи с отводами земель для государственных надобностей, использования земель общего пользования, пригородных земель, мест отдыха и др.

    Такие проблемы зачастую возникали из-за неоперативности отдельных служб руководства акиматов различных уровней, а также в результате неэффективной деятельности определенных посредников по использованию земель и земельному рынку.

    Практическое  применение норм Земельного кодекса  и других законодательных актов Республики Казахстан показывает, что их отдельные нормы и положения требуют уточнения и корректировки, либо принятия новых норм регулирования земельных отношений.

    Практика  подтвердила, что при освоении новой  системы земельных отношений могут быть выявлены нормативно-правовые недоработки, методически недостаточно обоснованные расчеты, неучтенные факторы и условия. В результате может потребоваться внесение поправок, дополнений, уточнений, разъяснений, не искажающих принципиальную сеть основного законодательного решения и не отклоняющихся от него.

    Шестого июля текущего года Главой государства  был подписан Закон Республики Казахстан «О внесении дополнений и изменений в Земельный кодекс Республики Казахстан».

    Данным  законом внесен ряд изменений  и дополнений, уточняющих отдельные положения Кодекса, в частности уточнены исключительные случаи, при которых допускается изъятие земель для государственных нужд от собственников земельных участков и землепользователей, в соответствии с постановлением Конституционного совета Республики Казахстан от 28 мая 2007 года № (статья 84).

    Принятые  дополнения и изменения направлены на совершенствование земельного законодательства, защиту прав собственников земельных участков и землепользователей, упорядочение механизма реализации прав граждан на землю, устранение предпосылок для возникновения коррупционных правонарушений и мошеннических действий в сфере земельных отношений, предотвращение спекулятивных операций с земельными участками.

    Разумеется, что совершенствование земельного законодательства практически должно осуществляться постоянно. Это связано с динамичным развитием земельных отношений и необходимостью вовлечения потенциала земельных ресурсов в рыночный оборот.

    Противоречие  при отводе земельных участков для  государственных нужд и других целей возникает из-за суммы компенсации. Земельное законодательство предусматривает определение цены за выкупаемый земельный участок с учетом его рыночной стоимости, которая определяется в соответствии с законодательством РК об оценочной деятельности.

    По  вопросу сроков оформления документов на земельные участки Законом РК «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты РК по вопросам разграничения полномочий между уровнями государственного управления» были разграничены полномочия между исполнительными органами, уполномоченными органами и республиканскими государственными специализированными предприятиями, ведущих государственный земельный кадастр.

    Однако, на сегодняшний день не установлен четкий порядок и механизм взаимодействия этих органов и не определены конкретные сроки прохождения документов в вышеназванных инстанциях.

    Для обеспечения эффективного использования  потенциала земельных ресурсов страны предстоит выполнить работы по оценке и инвентаризации земель, разработке региональных схем организации и планирования сельских территорий, проектов земельно-хозяйственного устройства территории сельских населенных пунктов, развитию и ведению государственного земельного кадастра и его автоматизированной информационной системы.

    В первую очередь необходимы Законы «О государственном земельном кадастре», «О рыночном обороте земель», в которых требуется законодательно закрепить ряд положений по совершенствованию оптимизации оборота земель, ведения государственного земельного кадастра и повышения роли земельных активов в современных рыночных условиях.

    В них должны найти отражение:

    -   определение земли как недвижимости, а здании и сооружении - ее 
принадлежностями;

    -      создание Единого государственного реестра земельных участков и 
тесно связанных с ними объектов недвижимого имущества (зданий, 
сооружений  и др.),  как составляющих Единого реестра комплексной 
недвижимости;

    -      включение земли в состав основных средств, системы национальных

    счетов, как основного фонда (капитального актива);

    -статус, в частности организационно-правовая форма предприятий ведущих земельный кадастр.

    Наряду  с этим необходимо законодательно уточнить и расширить функциональную деятельность этих предприятий за счет передачи некоторых функций от уполномоченных и местных исполнительных органов. Например, проведение экспертизы областных, городских, районных программ, проектов, схем, затрагивающих вопросы использования и охраны земель, так как у уполномоченных органов нет соответствующих специалистов; составление баланса земель области, районов (городов областного значения) и выдача справок о наличии или отсутствии земельных участков, в виду того, что вся необходимая информация формируется и находится в базе данных ГЗК; для упрощения сложной процедуры существующей практики оформления и государственной кадастровой регистрации документов и обеспечение клиентов гарантией утверждение правоудостоверяющих документов передать специализированным предприятиям.

    Важнейшими  вопросами (проблемами), которые должны решаться в сфере управления земельными ресурсами, в свете стоящих перед республикой задач, в первую очередь, являются:

    -выявление  потенциала земельных ресурсов  посредством инвентаризации, кадастровой оценки и привлечения в активный рыночный оборот земель запаса;

    -     развитие   сети   особо   охраняемых   природных   территорий   и 
экологических коридоров;

    -    либерализация продажи земель сельскохозяйственного назначения в 
частную собственность.

    Приоритетными направлениями деятельности в области  управления земельными ресурсами является стимулирование процесса капитализации земель для вовлечения их в рыночный оборот, с осуществлением следующих мероприятий:

    -        на основе  инвентаризации  и зонирования земель определить 
потенциал и инвестиционную привлекательность земель запаса и вовлечь их 
в активный рыночный оборот;

    -   обеспечить сервисные услуги собственникам земельных участков и 
землепользователям;

    -   организовать мониторинг и сформировать единую информационную 
службу земельного рынка.

    Период  независимости Казахстана - это период преобразования и развития земельных отношений и проведения земельной реформы. Все это потребовало подготовки большого числа проектов законодательных актов, создания нормативных инструктивных указаний, а также проведения значительных объемов научных, земельно-оценочных, кадастровых и землеустроительных работ. Рациональное использование и охрана земельных ресурсов относятся к числу важнейших государственных проблем. Отсюда вытекает место и роль государства в управлении земельными ресурсами, эти положения лежат и в основе задач органов государственной власти, акиматов и маслихатов всех уровней, а также землеустроительной службы Республики Казахстан. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    ЗАКЛЮЧЕНИЕ 
 

    Рассмотренные в рамках данной работы вопросы рынка  земельных ресурсов и земельной  ренты позволяют сделать следующие выводы: 
1. Ограниченность земли как экономического ресурса приводит и к ограниченности ее предложения на рынке. На уровень цен на землю влияет спрос на нее (как сельскохозяйственный, так и несельскохозяйственный). 
2. Главной особенностью экономических отношений, связанных с использованием земли как невоспроизводимого, ограниченного природного фактора, является существование земельной ренты.