Рынок земельных участков

    Земля ограничена в пространстве, с одной  стороны, имеющимися земельными ресурсами  планеты (дополнительно их создать  невозможно), а с другой — границами  государства. Особенно ограничены площади лучших по плодородию земель. Вместе с тем потребности общества в продукции сельского хозяйства постоянно возрастают. Увеличивается спрос на сельскохозяйственное сырье со стороны промышленности, возрастает численность населения на планете, увеличиваются доходы населения и т. д.

    Ограниченность  земельных угодий и возрастающий спрос на сельхозпродукцию делают невозможным  сосредоточение её производства лишь на лучших землях. Чтобы обеспечить свои нужды в продукции сельского  хозяйства, человечество вынуждено обрабатывать все земли, пригодные для использования: лучшие, средние, худшие.

    Но  если человечество вынуждено обрабатывать все земли, независимо от их качества, то, очевидно, должны быть созданы экономические  условия, при которых возможно покрывать расходы на производство и получать среднюю прибыль не только с лучших и средних участков, но и с худших. Иначе худшие земли невыгодно будет обрабатывать, и они выпадут из сельскохозяйственного оборота, а спрос на продукцию земледелия не будет удовлетворяться.

    Поэтому общественная (рыночная) стоимость  продукции земледелия определяется не средними издержками производства, как это происходит в промышленности, а индивидуальными издержками производства на худших участках земли. При этом худшими считаются не только те земли, которые имеют худшие природные качества, но и те, которые расположены на большом расстоянии от пунктов переработки и реализации продукции сельского хозяйства, а следовательно имеют большие транспортные затраты.

    При таких условиях урожай, а значит, и прибыль от его реализации на лучших и средних участках земли (как по плодородию, так и по местоположению), будет больше средней. Этот излишек над средней прибылью и представляет дифференциальную земельную ренту с лучших и средних участков. А на худших участках создается лишь средняя прибыль, но дифференциальная рента отсутствует.

    Сказанное можно изобразить с помощью графиков (рис. 12.7).

    На  рисунке представлены три разных по плодородию земельных участка: I — лучший; II — средний; Ш — худший.

     На оси абсцисс  показана урожайность участка в  центнерах (Q), на оси ординат —  цена продукции (Р). Кривая МК — средние  общественные издержки производства единицы  сельскохозяйственной продукции; кривые АК1, АR2, АК3 — фактические индивидуальные издержки производства единицы продукции соответственно на I, II, III участках.

    Как видим, на лучшем участке (I) самая высокая  урожайность (Q1) и самые низкие издержки производства продукции (АК1) сравнительно со средними общественными издержками производства (МК). Это означает, что владелец первого участка, продав урожай, получит дополнительный доход в виде дифференциальной ренты, размер которой равняется площади заштрихованного прямоугольника.

    У владельца среднего участка (II) индивидуальные издержки производства АК2 также ниже общественных, и он тоже получит дополнительный доход в виде дифференциальной ренты, однако меньшего размера, поскольку у него несколько ниже урожайность Q2, чем на лучшем участке.

    У владельца худшего участка (III) индивидуальные издержки производства АК3 равны общественным издержкам МК и урожайность наиболее низкая Q3. После реализации продукции он возместит свои расходы и получит лишь среднюю прибыль. На худшем участке дополнительного дохода (выше средней прибыли) не создается, и, следовательно, дифференциальная рента отсутствует.

    Следует различать две формы дифференциальной ренты — первую (I) и вторую (II).

    Дифференциальная рента I — это дополнительный чистый доход, создаваемый в результате более высокой производительности труда на лучших по естественному плодородию или местоположению земельных участков.

    Дифференциальная рента II возникает в результате искусственного повышения плодородия земли за счет дополнительных вложений капитала в землю.

    Взаимосвязь первой и второй дифференциальной ренты заключается в том, что они основаны на использовании плодородия земель. Только первая рента связана с естественным, а вторая — с искусственным плодородием земли (рис. 12.8).

    Рис. 12.8. Условия создания дифференциальной ренты I и ІІ 
 

    2.3 Абсолютная и монопольная рента. 
 

    Карл  Маркс в своей работе «Капитал»  разрабатывал вопрос о существовании  абсолютной ренты, которая, по его мнению, может образоваться на всех по качеству землях, в т.ч. и на худших по плодородию. Проблема эта является дискуссионной на протяжении многих десятилетий. Марксистская теория абсолютной ренты исходила из наличия монополии частной собственности на землю и более низкого технического оснащения сельскохозяйственного производства по сравнению с промышленным, что вызывало больше расходов на найм рабочей силы. Большое количество работников должно было создавать и большую прибыль, которая превышала размер общей средней прибыли на капитал. Получаемая добавочная прибыль оседала в сельском хозяйстве из-за монополии частной собственности на землю.

    С развитием современной НТР повысилась и техническая оснащенность сельского  хозяйства. В связи с этим многие ученые экономисты-аграрники стали  отвергать условия существования  абсолютной ренты, ссылаясь, например, на такие данные, что в США на одного работника, занятого в аграрном производстве, приходится вдвое больше материальных активов (машин и оборудования), чем в целом по стране .

    В СССР ученые-экономисты отрицали наличие  абсолютной ренты, поскольку вся  земля находится в государственной собственности.

    В современной России в связи с  переходом на рыночные отношения  вновь активизировались дискуссии  по проблемам абсолютной ренты. В  журнале «Вопросы экономики» №2 за 2005 г. напечатаны итоги дискуссии  между учеными РАН по вопросам разновидностей природной ренты, где особенно много говорили и о наличии сейчас в России условий для образования абсолютной ренты. Ряд выступающих высказывался в том плане, что поскольку у нас происходит становление частной собственности на землю и произошло резкое падение технической оснащенности сельскохозяйственных процессов за годы реформ, то есть и возможность возникновения абсолютной ренты. Данные таковы: в России в 2002 г. на одного работника, занятого в сельском хозяйстве, приходилось в 2,5 раза меньше основных фондов, чем в среднем по народному хозяйству и почти в 3 раза меньше, чем в промышленности .

    Однако, как утверждают оппоненты, реальное положение рынков земли и сельскохозяйственной продукции не отвечает условиям, которые  позволили бы реализовать механизм возникновения и существования абсолютной земельной ренты. Всё дело в том, что частная собственность на землю представлена в России не выделенными на местности земельными участками, а так называемыми земельными долями. Эти земельные доли малы по размерам и не позволяют организовать конкурентоспособные производства.

    Существует  и еще одна разновидность ренты  – монопольная рента. Она образуется при продаже товаров по монопольным  ценам, превышающим их стоимость. Данный доход образуется в сельском хозяйстве на землях с исключительными свойствами, позволяющими производить редкие культуры (особые сорта винограда для изготовления всемирно известных вин). Доход, лежащий в основе монопольной ренты, образуется также в добывающей промышленности на участке с ископаемыми, спрос на которые превышает возможности их получения. Также в крупных городах – на территориях, которые наиболее выгодны для постройки крупных коммерческих центров.  
Итак, монопольная рента – это особая форма земельной ренты, которая появляется при монопольных ценах на исключительно редкие и невоспроизводимые в других местах земледельческие продукты и полезные ископаемые.  
 
 
 
 
 
 
 
 

    3 ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЦЕНЫ ЗЕМЛИ И ОСОБЕННОСТИ  ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ В РК 

    3.1 Цена земли как дисконтированная стоимость 
 

     В условиях рыночной экономики земля  покупается и продается как капитальный  актив. На землю предъявляется спрос, так же, как и на другие факторы  производства – труд и капитал. В  связи с этим важно выяснить, чем  же определяется цена земли.

     Еще У. Петти, предшественник английских классиков, утверждал, что поскольку земля не является продуктом труда, то она есть особый товар, цена которого зависит от дохода с земли . Современные ученые ценят подход У. Петти к определению цены земли, заложенный в его идее о взаимосвязи ссудного процента и ренты с земли за год.

     Если  земельный участок рассматривать  как капитальное благо, приносящее поток доходов, то становится понятно, что цена земли зависит от двух величин :

• размеров земельной ренты, которую можно  получать, став собственником данного участка;

• ставки ссудного процента.

    Покупатель  земельного участка стремится приобрести его не ради почвы как таковой, а ради той ренты, того постоянного  ежегодного дохода, который приносит земля. Покупается право на получение  регулярного дохода в течение неопределенно долгого периода времени.

    Вот почему необходимо использование ставки ссудного процента для определения  цены земли. Ведь в экономической  теории все активы, которые приносят поток доходов, рассматриваются  как капитал. Владелец определенной суммы денег может положить ее в банк и получить доход в виде процента. Но он может потратить эти деньги и на покупку земельного участка. Следовательно, цена земли – это дисконтированная стоимость. Она рассчитывается по аналогии с приобретением любого капитального блага, приносящего регулярный доход. Цена земли как дисконтированной стоимости (PVN) определяется по формуле:

PVN = R/r,

    где R – ежегодный размер земельной  ренты, а r – рыночная ставка процента.  
Например, если ежегодный доход в виде ренты составляет 1000 $, ставка ссудного процента – 5%, то цена земли составит – 1000/0,05 = 20000 $.  
Из этой формулы видно, что цена земли будет расти, если увеличивается размер ренты, и падать, если повышается ставка процента.  
Рассмотренное определение цены земли является теоретическим. На практике цена земли зависит от множества факторов, влияющих на спрос и предложение земельных участков. Так, например, рост цен на землю может объясняться растущим спросом на нее для несельскохозяйственных целей. Резко возрастает спрос на землю (и вообще на недвижимость) в условиях инфляции и особенно гиперинфляции, а это ведет соответственно к росту цены земли. В целом, динамика цен на землю в странах рыночной экономики Запада за весь период с начала XX века имела устойчивую тенденцию к росту, хотя наблюдались и отдельные периоды снижения (например, в США в середине 1980-х гг., в связи с падением фермерских доходов упала и цена земли; в этом же направлении действовал и рост ставок ссудного процента в начале 80-х гг. XX века, доходивший до 18-21%).

    Земельная рента означает платность важнейшего фактора производства – земли. Экономисты прошлого по-разному оценивали это  обстоятельство. Например, К. Маркс  считал сам факт платности земли  препятствием для развития производительных сил в сельском хозяйстве, поэтому им и предлагалась ее национализация. Неоклассической школой, наоборот, подчеркивается положительный, т.е. благоприятный с точки зрения эффективности, характер платности земли как важнейшего ресурса. Сопоставление различных уровней цен на различные факторы производства, например, ставок заработной платы и ставок земельной ренты, дает производителю важнейшую информацию о наиболее эффективном сочетании труда и земли при производстве каких-либо сельскохозяйственных продуктов. Так, если земля дорога, а труд дешев, то экономически рационально замещать землю трудом, вести хозяйство на интенсивной основе. Можно с уверенностью сказать, что в условиях бесплатности земли сельское хозяйство в странах рыночной экономики не достигло бы такого уровня производительности и, следовательно, предложения продовольственных товаров, какое наблюдается сейчас. В настоящее время перепроизводство сельскохозяйственной продукции во многих странах Запада достигло таких масштабов, что потребовало государственного вмешательства и субсидирования фермерских хозяйств во избежание падения их доходов.

    Цена  земли как капитального актива помогает лучше понять сущность одного из многочисленных рынков товаров и факторов производства, существующих в нормальной рыночной экономике. Нельзя перейти от командно-административной системы к рыночной, если запретить функционирование рынка земли, ее куплю и продажу, залог и т.п. Запрет в нашей стране свободного рыночного оборота земли вовсе не помешал ее купле-продаже, но в нелегальной, скрытой форме: при продаже домов в сельской местности, дач и т.п. Это означало, что государство лишалось значительной части доходов бюджета из-за реализации земельных участков «явочным порядком». Законодательное оформление рыночных отношений, связанных с куплей-продажей земли, - необходимое условие успеха глубоких экономических реформ в Казахстана.

    3.2 Проблемы регулирования рынка земельных ресурсов в РК 
 

    За  последние годы в Казахстане накоплен определенный опыт регулирования земельно-имущественных отношений, перераспределения земель в интересах, как всего общества, так и отдельных граждан.