Рынок земельных участков

    ВВЕДЕНИЕ 
 

    В течение многих веков существования  человеческого общества земля являлась первоначальным источником всякого  богатства. Этим объясняется огромное экономическое, политическое и социальное значение ее в жизни общества.

      В условиях перехода к рыночной экономике в нашей стране особую значимость приобретают проблемы рационального использования земли и регулирования земельных отношений.

    Экономические интересы государства, землевладельцев  и землепользователей реализуются  в процессе государственного и рыночного регулирования земельных отношений. Рыночное регулирование осуществляется на основе спроса и предложения на земельные участки, средства производства, результаты труда. Механизм государственного регулирования земельных отношений обеспечивается законодательно, а также с помощью мер экономического воздействия с целью защиты прав землевладельцев и землепользователей, установления социально справедливых цен на землю и т.д.

    Система экономических регуляторов земельных  отношений в условиях перехода к  рынку включает: земельный налог, арендную плату за пользование землей, рыночную цену земли. Поэтому в условиях рыночного хозяйства особое значение приобретают вопросы оптимизации этих платежей, разработка кредитно-финансовых инструментов, стимулирующих развитие аграрного сектора экономики.

      Для понимания процессов, происходящих в сельском хозяйстве страны, влияющих на стабильность всей экономики, повышение благосостояния населения, необходимо владеть теоретическими основами таких понятий как рынок земли, арендная плата, включающая ренту, плата за землю.  
Целью избранной мной темы курсовой работы является рассмотрение земли как важнейшего фактора производства, особенности рынка земли, развития теорий и сущности ренты, рентных отношений, платы за землю. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    1 РЫНОК ЗЕМЛИ И ПРИРОДНЫХ РЕСУРСОВ 

 
«Уверяю вас, укротить несколько квадратных сажен земли – огромная победа. Вот она лежит, трудолюбивая, рассыпчатая, влажная; хочется всю её раскрошить, размять пальцами, чтобы удостовериться в своей победе. И уж не думать о том, что на ней сеять. Разве само по себе не прекрасное зрелище

– эта  темная, воздушная земля? »

Карел Чапек 
 

    1.1 Земля как фактор производства 
 

    Земля является наиболее важным фактором производства, поскольку она – средоточие и  объектов хозяйствования (например, в сельском хозяйстве и добывающей промышленности), и совокупности всех вовлеченных в производство естественных ресурсов, и необходимое условие производства (большинство объектов хозяйствования пока располагается на Земле).  
Земля как фактор производства – это сочетание собственно земельных, лесных, минеральных и водных ресурсов, а также воздушного, а в последнее время и космического пространства, которые могут быть использованы в производстве.  
Треть суши занимают земельные ресурсы, т.е. земли, пригодные для производства продовольствия и сельскохозяйственного сырья. Остальная территория занята лесами, горами, болотами, ледниками и т.п. 
Все земельные ресурсы можно классифицировать на следующие составляющие:

• пашни (в т.ч. огороды),

• многолетние насаждения (сады и плантации),

• естественные луга и пастбища.

    Около 30% суши нашей планеты занято лесами, т.е. деревьями и кустарниками. Кроме  собственно леса, к лесным ресурсам относятся так называемые недревесные  ценности (пастбища, сенокосы) и охотничье-промысловые ресурсы, лекарственные растения, лесные ягоды, грибы.  
За период деятельности человека на планете почти в два раза сократилось количество лесов из-за нерациональной вырубки (например, для экспорта), для обогрева жилищ в слаборазвитых странах, из-за кислотности дождей. 
К водным ресурсам относятся: воды рек, озер, океанов, болот, льды горных и полярных ледников. Водные объекты используются для судоходства, строительства гидроэлектростанций, для рыболовства, в курортных целях.  
Минеральные ресурсы включают разведанные и используемые в хозяйстве запасы полезных ископаемых. Это металлические минеральные ресурсы (черные, цветные, благородные и радиоактивные металлы), а также строительные материалы, драгоценные и поделочные камни, жидкие полезные ископаемые.

    Важнейшими  ресурсами, которые используются для  производства энергии служат следующие: нефть, природный газ, уголь, торф, древесина, гидроресурсы, ресурсы атомного распада  и ядерного синтеза .  
Особенностями земли как фактора производства считаются следующие: 
• земля не является результатом человеческого труда, как другие средства

производства, она – продукт природы;

• её невоспроизводимость  и ограниченность; в случае утраты части земельных угодий восстановить их практически невозможно;

• природные ресурсы практически не поддаются увеличению; например, лесные ресурсы могут увеличиваться чрезвычайно медленно. За время деятельности человека на планете почти вдвое сократилось количество лесов, при этом еще меньше осталось нетронутых человеком девственных лесов (в основном в районе бассейна Амазонки, в Канаде и России). Остальные леса заменяются вторичными. Во многих регионах усилилось внимание к восстановлению и сбережению лесов, к созданию хозяйств по разведению быстрорастущих древесных пород;

• земельные ресурсы практически неспособны к перемещению;

• цена земли постоянно растет, что связано  с увеличением спроса на продукты питания и жилья из-за роста  населения;

• земельные  ресурсы разнообразны по качеству.

    Свойства  земельного участка можно разделить на естественные и искусственные. К естественным свойствам земли относятся географическое расположение участка, климатические условия, физические и химические составляющие почвы. Искусственные свойства имеют в виду деятельность человека, направленную на повышение плодородия земли путем обработки её удобрениями, проведение мелиорации и т.п. Однако, с течением времени увеличение затрат на обработку почвы приносит относительно меньшее приращение продукта. Начинает действовать закон убывающей отдачи. Этот закон сформулировал Альфред Маршалл в работе «Принципы экономической науки» следующим образом: «Каждое приращение капитала и труда, вкладываемых в обработку земли, порождает в общем пропорционально меньшее увеличение количество получаемого продукта, если только указанное приращение не совпало по времени с усовершенствованием агротехники» .

    Закон убывающей отдачи применим именно к  земле, обрабатываемой для выращивания  урожая, потому что она обладает таким свойством как ограниченность. Для объяснения этого закона экономисты используют метод «приведения к нелепости»: если бы увеличение затрат приводило к пропорциональному или увеличенному приросту продукта, то хлеб, для прокормления всего человечества, можно было бы вырастить в цветочном горшке.

    Рассмотрение  особенностей земли как фактора производства дает возможность выявить специфику рынка земли, а также дохода собственников земли.  
 

    1.2 Особенности спроса и предложения на земельном рынке. 
 

    В рыночных условиях хозяйствования особое внимание экономистов, руководителей предприятий и организаций, а также частных лиц привлекает купля, продажа или аренда земельных участков. Легализация продажи земельных участков привела к появлению на рынке значительного количества недвижимости как собственности частных лиц. Эта доля может составлять 10-15% земли, находящейся в частной собственности. Объем этого предложения достаточно велик, и это наверняка повлияет на ценовую ситуацию.  
Основная масса землеотводов последних десятилетий включает участки размером 6-8 соток, что не отвечает современным понятиям и нормам. Поэтому такие предложения не находят большого спроса, и цена 1 сотки на них значительно ниже (до 40%), чем на участках большего размера, расположенных в той же местности.

    Для покупателей земельных участков и загородных домов важно учитывать циклический характер динамики цен на этом секторе рынка недвижимости, который носит ярко выраженный сезонный характер. Цены и спрос начинают расти во второй половине февраля и достигают сезонного пика в мае-июне, затем следует период относительного равновесия, и в августе-сентябре спрос снижается до минимума, так как покупатели не имеют особого желания приобретать недвижимость в осенний период. Цены в это время как бы застывают до середины февраля, до ясной, морозной погоды, когда можно увидеть все достоинства и недостатки предлагаемого участка и его окружение.  
Однако следует отметить характерную особенность рынка земли: если на квартирном рынке сезонное снижение спроса ведет к падению цен, то, как показали четырехлетние наблюдения, цены на земельные участки в конце лета стабилизируются и как бы замирают, а затем начинается следующий период их роста. На земельном рынке отмечается периодический рост спроса.  
Сезонный пик спроса на земельные участки зависит от действия многих факторов. Существует значительная разница в ценах не обустроенных и обустроенных земельных участков. Отдельные фирмы-застройщики специализируются на приобретении многогектарных земельных массивов, которые они расчищают, планируют и подводят к ним инженерные сети. Эти обустроенные участки стоят дороже, потому что индивидуальным застройщикам выполнить такие работы в одиночку практически не под силу. Подведение таких необходимых коммуникаций, как электричество, газ, водопровод, телефон, обходится в зависимости от удаления точек присоединения к централизованным инженерным сетям в 200-600 долл. из расчета на 1 сотку.

    Агентства недвижимости, работающие на земельном  рынке, на основании статистики цен  предложения и спроса выявили  зависимость стоимости участков от их назначения (под жилую застройку, для садоводства, для крестьянского хозяйства и т.д.), удаленности от города, престижности местности, наличия поблизости водоемов, леса, ж/д станции, дорог, охраны.  
Цены на участки для жилой застройки практически везде выше цен садоводческих участков не менее чем на 20-30%, а в отдельных, особо престижных местах эта разница доходит до 500%.

    Участки под крестьянское (фермерское) хозяйство  стоят дешевле других видов участков, и на них можно осуществлять без  ограничений возведение жилых и хозяйственных построек.

Разброс цен для участков, расположенных  в одной местности, но имеющих  различные характеристики степени  разработки, подводки коммуникаций, подъездных дорог, лежит в пределах 10-15%.

    Перспективы создания современной инфраструктуры (канализация, газификация , телефонизация, охрана , сервисное и торговое обслуживание, спортивные сооружения и т.д.) в будущем существенно увеличивают цену земельного участка, особенно если они подкреплены договором с владельцем земельного массива.

    Удаленность от городской черты сильно влияет на цену земельного участка. Земельные участки, расположенные например далее 50 км от центра Киева, отличаются плохой ликвидностью, и цена их в 2-3 раза ниже участков в пределах 20 км от центра, а цена участков на расстоянии более 70 км от центра падает еще сильнее.

    Престижность  направления и особенности местности  могут изменять цену участка почти  в 4 раза на равном удалении от города.

    Анализ  цен на земельные участки в  2009 г. свидетельствует о том, что по сравнению с 2010 г. они увеличились в 1,5-2 раза. Это отражает общую тенденцию роста цен на недвижимость.

    По  данным риэлторских фирм, основная масса платежеспособного спроса в Казахстане находится в пределах 1500-2000 долл. за участок размером в 10-15 соток, т.е. 100-200 долл. за 1 сотку. По оценкам риэлторов, цены предложения превышают цены спроса в среднем на 20-40%, но в целом по мере роста информированности и числа участников земельного рынка прослеживается тенденция к выравниванию цен на участки в каждой конкретной местности.

    Особо следует отметить, что вложение средств  в земельных участки является привлекательным и доступным - по крайней мере, для среднего класса - способом инвестирования в недвижимость. При этом ценовая планка, которую  необходимо преодолеть покупателям земельного участка, гораздо ниже, чем у тех, кто приобретает в собственность квартиру или загородный дом.