Особливості функціонування ринку землі в Україні

Земля, как фактор производства носит двойственный характер. В первом, узком, смысле она  представляет собой пространство - земельные участки, на которых происходит социальная и экономическая деятельность и права собственности на которые, могут выступать в качестве товара. В более широком понимании земля - это все используемые в производственном процессе естественные ресурсы, находящиеся в недрах земли и на ее поверхности. В этом случае земля является одновременно предметом и средством труда. Как, например, в сельском хозяйстве.

4.2. Особенности земли как товара

Товар по К. Марксу - это "прежде всего предмет, вещь, которая, благодаря ее свойствам, удовлетворяет какие-либо человеческие потребности". Поскольку земля способна удовлетворять человеческие потребности, то она обладает потребительной стоимостью. К тому же земля, при соответствующем владении правами на нее, также может быть объектом обмена. Таким образом, кроме всего прочего, земля является товаром - продуктом, предназначенным для продажи.

Товаром могут быть как сами земельные  участки (территория с плодородными почвами, лесные массивы, залежи полезных ископаемых и т. д.), так и отдельные права на них.

Земля, как ресурс и, соответственно, как  товар обладает рядом специфических  особенностей. Во-первых - земля является бесплатным даром природы, что делает рентабельным любые операции с ней.

Во-вторых - земля как фактор производства незаменима, т.е. вместо нее невозможно использовать какие-либо иные средства производства.

В-третьих - количество земли ограничено и  она, в конечном счете, является невосполнимым ресурсом. Хотя, некоторые ее свойства – например, плодородие - может восстанавливаться и даже улучшаться при соответствующих инвестициях.

В-четвертых - географическое положение, климат, другие природные условия, тип почвы, присутствие  полезных ископаемых, лесных и водных ресурсов определяет качественный характер земли, обладающий различной продуктивностью.

В-пятых - земельный участок не может быть перемещен в другое место или  заменен другим участком. Необходимость  использования земельных участков там, где они размещаются, и их различное качество делают каждый из них уникальным.

В-шестых - земля как пространство, территория не исчезает со временем, не подвержена физическому старению, не разрушается и, при соответствующих условиях пользования, может использоваться практически вечно.

В-седьмых - двойственный характер земли определяет многофункциональность ее использования, которая характеризует способность  земли производить различные  товары и услуги и служить местом различных видов пользования. Один и тот же участок может использоваться разными способами в зависимости  от тех функций, которые могут  выполнять природные объекты, а также от видов землепользования, которые разрешены для данного участка. Использование земли может быть альтернативным, исключающим другие виды пользования, и многоцелевым, с получением доходов от различных видов пользования. Использование земли, которое приносит больший доход, считается более эффективным. Однако ее можно использовать только тем способом, который разрешен правовыми нормами, то есть считается приемлемым для общества.

Наряду  с правами собственности, особенности  земли являются определяющими факторами при формировании ее стоимости в условиях рынка.

4.3. Равновесие на рынке земли

Особенностью земли как  экономического ресурса является ее ограниченность. В отличие капитала и труда земля неподвижна и является не мобильным, а специфическим фактором производства.

Мобильный фактор производства - ресурс, который можно использовать в любом производстве вне зависимости от его направленности и его легко переместить из одного производства в другое.

Труд и капитал являются мобильными факторами производства, земля - специфический.

Функционирование рынка  земли характеризуется рядом  принципиальных особенностей. Прежде всего, они связаны с тем, что общее предложение земли в каждый момент времени постоянно и не увеличивается (или не уменьшается) в зависимости от изменения уровня цен. 

4.4. Рынок и Цена земли

Рынком  земли называется система экономических  и организационно-правовых отношений между субъектами земельного рынка, возникающих в процессе формирования, использования и обмена земельными участками и правами на них. Исследуя землю как объект рыночных отношений целесообразно использовать понятие "земельный участок", поскольку именно земельный участок и совокупность прав на него являются объектом товарного оборота, а не земля в целом.

К основным функциям рынка земли относятся: регулирование распределения земельных ресурсов между сферами деятельности; установление рыночной ценности земельных участков различного назначения.

Основными экономическими субъектами земельного рынка являются: землевладельцы (домашние хозяйства), которые выступают на рынке в качестве продавцов и формируют предложение услуг земли; и использующие землю фирмы (предприниматели, земледельцы) -- в качестве арендаторов или покупателей, предъявляющих спрос на землю.

Землевладельцами  являются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения. Ими могут быть физические, юридические лица или группы лиц, имеющие права собственности (владения, пользования, право на доход и т.д.) на определенный участок земли.

Пользование же землей осуществляется в установленном  законом порядке: землепользователи - на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования; арендаторы земельных участков - по договору аренды или субаренды; обладатели сервитута - на праве ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).

Если  землевладелец сам обрабатывает землю или арендатор становится собственником земли, то собственник и предприниматель является одним лицом.

Важной  особенностью земли как экономического ресурса является то, что она не создана трудом человека, и, следовательно, ее цена на рынке не имеет под  собой рациональной основы в виде стоимости, т.е. трудовых затрат на ее производство. Поэтому цена земли является величиной иррациональной и возникает она либо как результат конкретной заинтересованности сторон в купле - продаже участка, либо как результат оценки будущего или прошлого дохода с участка земли.

Цена  на землю устанавливается соотношением спроса и предложения на рынке  земли. Земля, являясь товаром, обладает полезностью и стоимостью. При определении цены спроса покупателем учитывается полезность. При определении цены предложения продавец учитывает стоимость товара.

Полезность  земли заключается в ее способности  удовлетворять самые разнообразные  потребности, в том числе и  получать ренту, которая является совокупным проявлением полезности земли, так  как ее размеры должны оправдать  расходы покупателя (арендатора) на приобретение земли. Поэтому цену имеет  даже невозделанная земля, не имеющая  стоимости, которая продается благодаря  её способности приносить ренту  своему владельцу.

Итак, полезность земли и соответствующая  цена спроса на нее определяется покупателем через величину приносимой ею ренты.

Определяя цену предложения продавец (собственник) учитывает затраты на улучшение продуктивности земли, издержки на реализацию услуг земли как фактора производства, а также ренту как часть стоимости продукции, производимой на земле, от которых он отказывается, продавая землю. Поэтому, для продавца, доход от получения ренты с продаваемой им земли (при известной процентной ставке) не должен превышать доход по банковскому вкладу вырученных от продажи земли средств. Противоречие между продавцами и покупателями в определении цены земли исчезнет, когда в условиях свободного, конкурентного рынка, при равенстве спроса и предложения, установится такая равновесная цена земли, которая удовлетворит и тех и других Определяющее значение при установлении равновесной цены имеет спрос, поскольку предложение в целом ограничено. Чем выше спрос на землю, тем выше равновесная цена (рентная ставка). Это означает, что совокупное предложение земли не может быть увеличено даже в условиях значительного роста цен на землю.

В рыночной экономике земля становится не только товаром, но и важнейшей материально-вещественной и стоимостной частью основного капитала любого предприятия не зависимо от вида собственности. Как и всякий другой капитал, земля подчиняется принципу наиболее выгодного использования, т. е. максимизации дохода. При этом она может приносить доход не только вследствие хозяйственного использования, но и как объект собственности. Поэтому почти во всех странах существует устойчивая тенденция к росту цен на землю. Данная тенденция обусловливает то, что повышение цен не ведет к сокращению спроса, так как вложенные в землю деньги приносят дополнительный доход не только в виде ренты, но и в виде разницы в цене на землю в момент ее покупки и на момент ее продажи. Земля, таким образом, становится не только средством сохранения стоимости, но и ее увеличения. Кроме того, низкая цена на земельные участки может не вести к росту спроса на них, если они неудобно расположены, требуют больших затрат для своего использования. Также и высокая цена на участки не обязательно предполагает увеличение их предложения, так как покупка земли для многих является средством сохранения стоимости.

Под термином "аренда земли" предстает  вид землепользования, основанный на передаче землевладельцем (собственником) земельного участка за плату на определенный срок тому, кто его использует в качестве фактора производства (арендатору). Предложение и спрос земли характеризуется, соответственно, количеством земли, которая продается (сдается в аренду) или покупается (арендуется) и ценой или рентной оценкой земли.

Количество  земли определяет величину услуги земли. Услуга земли (полезность земли) - это ее способность удовлетворять спрос на товары и услуги, произведенные с использованием данного ресурса. Услуга земли имеет определенную цену. Если это цена спроса, то она составляет основу издержек производителя, если цена предложения - величину дохода потребителя. Главным регулятором любого рынка является соотношение спроса и предложения, определяющее, в конечном счете, равновесную цену товара.

4.5. Предложение земли.

Предложение земли - это количество земельных  участков, которые их собственники готовы продать (сдать в аренду) в  данный период времени при данных условиях. Особенность земли как ресурса в том, что количество земли вообще, и пригодной для использования земли, в частности, ограничено и она, в конечном счете, является невосполнимым ресурсом.

Конечно, количество находящейся в обороте  земли постоянно меняется. За счет дополнительных вложений труда и капитала, повышающих продуктивность земли, количество пригодных для использования участков земли увеличивается. Однако ухудшающаяся экология и истощение земель уменьшают их количество. Также, почти повсеместно наблюдается тенденция к сокращению сельскохозяйственных земель за счет вовлечения их в развитие городского хозяйства и инфраструктуры (строительство дорог, зданий, сооружений и т.п.). Поэтому, вполне можно принять количество предлагаемой земли неизменным. Таким образом, предложение земли в общественном масштабе является абсолютно неэластичным. В принципе, это значит, что любой собственник земли, заинтересованный в получении дохода, готов предоставить землю в пользование (продать, сдать в аренду) за любую плату, которая присваивается им в виде ренты или арендной платы.

Кроме того, неэластичность совокупного предложения  усугубляется влиянием на него прав собственности на земельные ресурсы. Вследствие ограниченности земли и ее незаменимости во всех сферах хозяйственной деятельности частная собственность на землю является самым выгодным видом собственности. Поэтому в условиях рынка собственники предпочитают продаже земли ее аренду как наиболее стабильный источник дохода. Это, а также ограничения со стороны государства на свободную продажу земель делают предложения еще более ограниченным.

Тем не менее, предложение конкретных участков земли может меняться в зависимости от действия следующих факторов.

1. Величины  рентного дохода, приносимого земельными  участками. Очевидно, что его снижение  при прочих неизменных условиях  способствует росту предложения  земли и наоборот.

2. Величины  банковского процента; увеличение, которого стимулирует собственников к росту предложения земли.

3. Затрат  землевладельцев на изменение  целевого назначения земельного  участка. Сельскохозяйственные угодья  достаточно легко предложить  под жилищное строительство. Однако приспособить уже застроенный участок под выращивание какой-нибудь культуры непросто.

Основными факторами, которые  влияют на предложение земли, являются плодородие и географическое положение земли. Ограниченность земли как раз и заключается в том, что имеется в виду земля определенного качества, расположенная в определенном месте. Безусловно, количество земельных участков хорошего качества с удобным местоположением, как правило, ограничено вполне определенным количеством площадей. Это количество может быть несколько увеличено в случае приложения труда и капитала.

4.6. Спрос на землю

Количество  земли, услугами которой хотят воспользоваться  предприниматели (арендаторы) при данном уровне цен определяет спрос на услуги земли (спрос на землю).

Особенность спроса на землю в том, что он является производным спросом, т.е. зависит от количества товара, на производство которого был затрачен данный ресурс и величины дохода, полученного от реализации этого товара.

При назначении цены спроса покупателем (арендатором) учитывается полезность каждого  конкретного участка земли. Количество же земли, которое может быть востребовано пользователями, определяется дополнительным доходом, полученным от каждой, вовлеченной в оборот, дополнительной единицей земли. Т.е. величиной предельной доходности земли.

Согласно  закону убывающей отдачи предельный продукт земли убывает с каждой, вовлеченной в оборот, дополнительной единицей земли. "Каждое приращение капитала и труда, вкладываемое в  обработку земли, порождает, в общем, пропорционально меньшее увеличение количества получаемого продукта, если только указанное приращение не совпало по времени с усовершенствованием агротехники". В конце концов, этот закон начинает действовать и для улучшаемых участков. Рано или поздно приходит время, когда дополнительная отдача, получаемая от дополнительного приложения труда и капитала к земле, сократится настолько, что перестанет вознаграждать пользователя за их приложение. Для получения максимальной прибыли от использования земли землепользователь должен стараться уравнять предельную доходность земли и предельные издержки на ее использование, которые в условиях совершенной конкуренции совпадают с рентной оценкой земли.