Особливості функціонування ринку землі в Україні

МІНІСТЕРСТВО  ОСВІТИ І НАУКИ, МОЛОДІ ТА СПОРТУ УКРАЇНИ

ОДЕСЬКИЙ НАЦІОНАЛЬНИЙ ЕКОНОМІЧНИЙ УНІВЕРСИТЕТ

СПЕЦІАЛЬНИЙ ФАКУЛЬТЕТ ПЕРЕПІДГОТОВКИ КАДРІВ

 

 

 

 

РЕФЕРАТ

з дисципліни:  «Основи ринкової економіки»

На тему:

« Особливості функціонування ринку землі в Україні»

 

     

 

 

Виконала:

Слухач групи №26 СФПК

Наумова О.В.

 

 

Перевірив:

Доц. Матвєєнко В.К.

 

 

 

 

Одеса 2012р.

 Кто  сказал, что земля умерла?

Нет, она  затаилась на время…

 

1. Вступление.
2. История рынка земли в Украине:  Как долго в нашей стране существует рынок земли?
3. Кто и как продаёт землю в Украине сегодня? Эксперты, Агентства, недвижимости , Банки.
4. Особенности свободного рынка земли и связанные с ним экономические категории:
1. Земля - как фактор производства.     
2. Особенности земли как товара.
3. Равновесие на рынке земли.
4. Рынок и Цена земли.
5. Предложение земли.
6. Спрос на землю. 
7. Рента: Земельная, Экономическая, Абсолютная, Дифференциальная Монопольная.
4. Современная ситуация с рынком земли в Украине.

Анализ развития земельных  отношений в разных странах с рыночной экономикой.

5. Риски отмены моратория для Украины.
6. Пресс- конференция по вопросу рынка земли в Украине.
7. Заключение.

  Вопрос о земле — один из наиболее дискуссионных и заполитизированных вопросов аграрной политики Украины, в плоскости которого ведутся споры на протяжении двух десятилетий. Единого мнения о том, каким должен быть этот рынок, нет до сих пор. Многих в Украине пугает вовлечение в оборот земель сельскохозяйственного назначения. Взгляды на решение обозначенной проблемы разные, вплоть до противоположных. Одни настаивают на необходимости формирования исключительно рынка аренды земли. Другие требуют снять любые ограничения на передачу в собственность/торговлю землями сельскохозяйственного назначения.

Начиная с 2013 года, в Украине хотят разрешить  торговлю сельскохозяйственной землей. К этому времени правительство  обязалось подготовить законодательную  базу и создать земельный банк. Уже этой осенью Верховная Рада начала свою работу с рассмотрения законопроекта «О рынке земель». Между тем, и документ, и сама идея свободной купли-продажи земли до сих пор остаются предметом напряженных дискуссий. 
Становление полноценного рынка земель сельскохозяйственного назначения (под которым мы будем подразумевать свободную куплю-продажу их) — одна из наиболее острых проблем земельной реформы в Украине, затрагивающей интересы всего общества и его будущего. Граждане Украины, согласно действующему законодательству, могут свободно покупать и продавать только приусадебные наделы для ведения садоводства, дачного и гаражного строительства (в соответствии с декретом Кабинета министров Украины «О приватизации земельных участков» от 26 декабря 1992 г.). На отчуждение других земель сельскохозяйственного назначения в нашем государстве, согласно Закону Украины «О внесении изменений в Земельный кодекс Украины» от 6 октября 2004 года, был наложен мораторий (запрет на отчуждение земельных участков сельскохозяйственного назначения путем их продажи) до первого января 2007 года. 19 декабря 2006 года был принят Закон Украины «О внесении изменений в Земельный кодекс Украины относительно запрета продажи земель сельскохозяйственного назначения до принятия соответствующих законодательных актов». Закон приняли как компромиссное решение, поскольку были сторонники и противники моратория. Приняв 28 декабря 2007 года Закон Украины «О государственном бюджете Украины на 2008 год и внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины», Верховная Рада Украины продлила запрет на куплю-продажу или осуществленное иным способом отчуждение земельных участков и изменение целевого назначения (использования) земельных участков, которые находятся в собственности граждан и юридических лиц, для ведения товарного сельскохозяйственного производства, земельных участков, выделенных в натуре (на местности) собственникам земельных паев для ведения личного крестьянского хозяйства. Время отмены «моратория» законодатель в этот раз решил не связывать с конкретными датами, а продлил его до наступления двух юридических фактов — вступления в силу законов Украины о государственном земельном кадастре и о рынке земель.

Напомним, 22 декабря 2009 года Верховная Рада приняла закон о продлении до 1 января 2012 года моратория на куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения и 19 января преодолела вето президента на этот закон.

По мнению отдельных исследователей, частная собственность на землю стимулирует эффективное ее использование, а также экономический рост страны. Когда действует рынок земель, преимущества частной собственности более очевидны: это стабильность прав собственности, возможность передачи их от одного лица к другому, соответствие цен реальной стоимости земли и т.д.

Запрет  купли-продажи земель сельскохозяйственного  назначения деформирует природу частной собственности на землю: юридически она вроде бы и существует, но экономически — не работает. Собственник не может использовать землю как инструмент привлечения кредитов и инвестиций, поскольку есть мораторий, ее нельзя предложить в залог, а право на аренду земли отдать в залог трудно.

Именно  рынок земель должен окончательно сформировать систему аграрных отношений. Конечно, речь идет об очень длительном процессе. Наиболее умеренные политики понимают, что для становления реального собственника земли, эффективного фермера понадобятся два-три поколения. Это очень сложный и далеко не во всех аспектах популярный политический путь. Говорить о реальном, а главное — эффективном рынке земли в условиях снижения рентабельности сельского хозяйства в ситуации, когда в отдельных регионах значительные площади земельных угодий вообще не используются, довольно рискованно. Также очень сложно преодолеть мировоззренческие барьеры, изменить менталитет.

2. История рынка земли в Украине. Как долго в нашей стране существует рынок земли?

Перенесемся во времена СССР. В  то время, когда в подавляющем  большинстве развитых Западных стран земля являлась товаром, стоимость которого складывалась на протяжении десятков лет, если не сказать — веков, на территории СССР это  «народная» собственность, все права на которую были у государства. Практиковалось, правда, выделение участков под частную застройку. Возможным было даже приобретения частного дома за деньги. Происходило это достаточно редко, так как существовало неоднозначное,  даже негативное отношение советского человека к частной собственности, а соответственно и к частному дому. С другой стороны, люди дальновидные предпочитали потратить два - три года на строительство, чем двадцать лет простоять в очереди на квартиру, живя впятером - всемером в одной комнате.

Да, готовая квартира со всеми удобствами, полученная от государства, была предметом вожделения. Добытую в результате тягот и лишений квартиру считали своей собственной. Правда, «собственность» эта была довольно зыбкой. Приоритетными были не вопросы регулирования отношений собственности, а вопросы соответствия правоотношений идеологической доктрине. Даже те немногие практичные граждане, которые строили свои дома,  за всю свою жизнь ни разу не применили к собственному участку понятия стоимости, измеримой в денежных единицах. Господствовала идея о бесценности земли родной, которой мы «вершка не отдадим». Земля, как принадлежащая народу не стоит «ничего», и на нее распространяется полнейший государственный произвол со всеми вытекающими из этого для советского человека последствиями. Наглядными примерами могут быть угроза сноса, при принятии решения о строительстве народнохозяйственных объектов. Стоит ли считаться с интересами частного застройщика? Такой вопрос в те времена ни у кого не возникал. И погружались на дно водохранилищ деревеньки, поселки, села. Программой минимум могло стать пристальное внимание уполномоченных органов на предмет получения гражданином «нетрудовых» доходов от «спекуляций» овощами и фруктами, выращенными на собственном участке. Совершенно ясно, что квартира в городе, в те времена, выглядела куда как привлекательнее и безопасней. Исключением был дачный участок.

Дача была предметом гордости для  одних и зависти для других горожан. Эти чувства были порождением  распределительной системы, обслуживающей  интересы партийной номенклатуры  и немногочисленных «ловкачей», умеющих «достать» себе блага. В середине 80-х годов прошлого века выделение участков в садоводческих кооперативах стало доступно и обычным трудящимся, которые бодро увлеклись освоением своих «фазенд». Дело освоения участков оказалось суетным и затратным, и постепенно, с общим развалом экономики, процесс заглох. Лучшее тому доказательство — масса по сей день не освоенных садовых участков в местах наиболее удаленных от городской суеты, а также благ рекреации или просто цивилизации.

«Шальные 90-е» как-то тоже не расположили к дачному строительству, хотя, пожить с огородов пришлось многим! Как же вел себя в те годы рынок земли? Никак он себя не мог вести! Не было его, рынка, тогда! Только идея оценки земли из «бесценной» до полностью «обесцененной» эволюционировала. Формулировалась она так: земля никому не нужна и ничего не стоит! Вот такая метаморфоза первая! Кстати, в те времена так же «ничего» не стоил и приватизационный сертификат, в народе именуемый «ваучером». Например, на право собственности частички заводов-газет-пароходов, ныне скупленных олигархами. Скуплены предприятия  за «бесценок», за ваучеры, купленные у «обманутых» горе - акционеров. Простых рабочих, которые в силу своей неинформированности и бедности не могли и представить себе реальную стоимость находящейся в их руках собственности.

Идея, что земля, как территориальный  базис, то есть место для размещения объектов, имеет стоимость, и немалую, родилась у постсоветских чиновников. Они быстро внушили ее строителям. Это стало возможно измерять деньгами, и рынок зародился!

Фиксацию самого момента зарождения рынка оставим в сфере интересов  компетентных органов. Нас же интересует не факт, а явление, которое позволило сформировать стоимость пользования и распоряжения участком земной поверхности! Именно этот момент, а не начало процессов приватизации участков гражданами, мы предлагаем считать стартом рынка земли в нашей стране. И было это в конце века минувшего, начале века нынешнего. Так что рынок наш сравнительно молод, и находится, по меркам человеческим, в состоянии беззаботного детства, а по сравнению с развитыми рынками — в глубоком грудном младенчестве. Так каким он станет, когда вырастет, и как себя будет вести?

Был период, когда всем показалось, что рынок стал взрослым и даже возмужал. Научился делать серьезные деньги, ворочать миллиардами долларов, привлекать к себе внимание солидных бизнесменов, и даже почти иметь успех у дам. Но все получилось, как первая велосипедная прогулка, полная захватывающих впечатлений и новизны. Короткая поездка на заранее неизвестное расстояние, неизбежно закончившаяся падением. За этот минутный период образовалось огромное количество экспертов земельного рынка. Они пишут статьи. Выстраивают логические цепочки. Убедительно утверждают. Банкиры бодро кредитуют строительную отрасль и потребителя. Бушуют волны ипотечных благ. На горизонте — безоблачное будущее…

 И вдруг, неожиданно для  всех, особенно для «экспертов  земельного рынка» наша идея, что «землю больше не производят»,  налетает на полном ходу на  вынырнувшую из бывших финансовых  потоков идею, твердую и опасную,  как скала в бурном море, идею  «МИРОВОГО ФИНАНСОВОГО КРИЗИСА»…

Кто и как продаёт землю в Украине сегодня?

Эксперты

Эксперты рынка продолжают писать статьи, но уже совсем с другими  интонациями.  Излагают, как это было глупо: покупать землю, сделки с которой, в период роста, приносили доходы в разы, а то и на порядки опережавшие ставки ссудного процента. А особенно глупо было, это делать в кредит.

Эксперты снова всё ЗНАЮТ  о рынке земли, причем снова лучше  всех! Основной набор тезисов — «ганьба» спекулянтам, так им и надо, сами виноваты, как же вы смели так рисковать! Выхода у Вас никакого, покупать это никто не будет, так как ни у кого нет денег, а еще земля «никому не нужна» и «ничего не стоит». Все это придает бодрости и вселяет уверенность в счастливых обладателей инвестиционных земельных участков. Кстати, как ни странно, акции упомянутых выше заводов-газет-пароходов, в период кризиса, также далеко не выросли в цене…

Агентства недвижимости

Не найдя истины у экспертов, отправляемся в риэлтерские компании. Сначала как продавцы. Встречают, кто бодрым энтузиазмом, (мол, продадим, конечно, гонорар только агентству, заплатите Вы; а как же — кризис, покупателей мало, да и цена завышена, но мы, мол, профессионалы), кто — с ленивым холодком, как бы уже делая одолжение, заполняют какие-то бланки. Вносят участок в базу. Все уверяют, что именно их агентство — самое профессиональное, что, мол, только они даже имеют сайт в Интернете и умеют так подавать объявления в газету «Авизо», как никто другой. Дальше начинается самое интересное: эксперимент! Отлавливаем объявления, по всем признакам на наши участки и звоним в агентство. Зачастую, поднявший трубку специалист на другом конце провода вообще не владеет информацией, что именно рекламируется их агентством. Нужно отдать должное, бывает, что знают, о чем идет речь. Даже пытаются рассказать о том, чего никогда не видели. С показами цирк был даже в период бума. Времени тратить на поездки по пригородам никто не желает. Приходим к выводу, что ориентироваться на риэлтерские компании, как на специалистов по сделкам на земельном рынке нецелесообразно. Ничего удивительного здесь нет. Когда спрос на недвижимость возник благодаря СОБСТВЕННИКАМ, от риэлторов особо не требовалось ни творчества, ни навыков продаж. Теперь же, когда, как и в любом другом бизнесе, клиентов нужно искать, заинтересовывать, завоевывать… Как удастся наемному риэлтору достучаться до собственника, который имеет возможность купить солидный объект?

Банки

Интересуемся у банкиров, что  же происходит с залоговыми участками, по которым не гасят кредиты. Узнаем, что не происходит пока ничего, так  как  оценивались в разы выше нынешней рыночной цены (которую невозможно установить) и изымать их с целью дальнейшей реализации нецелесообразно. Есть еще механизм аукционов, но он не работает, так как не отлажен.

Возможно, существуют какие-то исключения из упомянутых выше ситуаций, но нам  удалось понять, что варианты как продажи, так и приобретения участка отнюдь не блещут прозрачностью и доступностью, не только с точки зрения определения стоимости, но и с точки зрения возможности получения достоверной информации как таковой. При этом в СМИ регулярно печатаются статьи, приводятся цифры, основанные на «реальных сделках», но покрывается завесой тайны источник данных. Сам собой назревает вопрос о достоверности этих данных.

Взглянем на сегодняшнюю ситуацию с информацией о рынке земли. Существует ли в стране хотя бы один централизованный банк информации о  ценах сделках или хотя бы о  реально назначенных ценах на земельные участки? Такой источник отсутствует даже на уровне одной  Киевской области! Почему так происходит? Наша версия, что одной из причин может быть то, что на сокрытии реальной информации организуется чей-то успешный бизнес. Риэлторы никому не откроют тайн своей базы данных! Газеты пестрят объявлениями о продаже участков, поступившими от агентств недвижимости и порой совершенно не ясно, это так много предложений или же это один и тот же участок выставлен на продажу целым рядом агентств. Аналитики готовы продать маркетинговые исследования, результаты которых невозможно оценить по причине отсутствия все той же отправной точки – достоверной информации. С трудностями информированности сталкиваются постоянно, как продавцы, так и  покупатели на рынке, где невозможно обезопаситься от недостоверности или целенаправленного циничного обмана при принятии решений о заключении сделки.

Именно поэтому мы призываем взять дело… нет, не «спасения утопающих», 
а Дело Успешных Хозяев земли в свои руки!

4. Особенности свободного рынка земли и связанные с ним экономические категории

4.1. Земля - как фактор производства

В процессе воспроизводства экономических  благ затрачиваются определенные ресурсы - факторы производства. Одним из основных видов факторов производства являются природные ресурсы, к которым относятся земельные, лесные, минеральные, топливно-энергетические, рыбные, рекреационные и другие ресурсы. Этот вид фактора производства часто обозначают термином "земля",  в понятие которого включают также и природную среду, являющуюся свободным благом.