Особенности договора купли-продажи земельных участков

Недостатки имущества выражаются в несоответствии качества товара договорным условиям или в уменьшении пригодности  имущества для определенного  целевого использования, Недостатки являются существенными, если они неустранимы, не могут быть устранены без несоразмерных  расходов или затрат времени, или  выявляются неоднократно, либо проявляются  вновь после их устранения, и другие подобные недостатки (п.2 ст,475 ГК РФ). Остальные недостатки имеют несущественный характер.

 

 

 

                                             

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                       

 

 

 

 

 

 

 

 

                                       

                                               

                                               5. Заключение:

 

   В России, как и во всем мире, земли служат неизменным источником удовлетворения жизненно важных потребностей. В настоящее время возникает необходимость обеспечить такой порядок, при котором хозяйственное использование земель, удовлетворение иных общественных интересов (в частности, интересов собственности) не будут приводить к потере полезных свойств земель, их деградации, сокращению площадей и, как следствие, вызывать опасные социальные и экономические последствия и угрозу устойчивому развитию общества.

В решении такой задачи решающая роль и принадлежит праву как регулятору всех общественных отношений.

     Проведенный анализ гражданского и земельного законодательства позволил определить как общие, так и специальные свойства земельного участка в качестве объекта гражданских отношений и объекта купли-продажи, в частности. В работе я постаралась раскрыть особенности договора купли-продажи земельного участка, указать на существенные условия, проанализировать права и обязанности сторон по договору. Так же рассказать об ограничениях в обороте земли и сделать акцент на спорных вопросах, подкрепив их примерами из судебной практики.

  В результате были  сделаны следующие выводы:

     -предложено следующее определение земельного участка как объекта гражданских прав: «Земельный участок - это часть поверхности земли (включая почвенный слой и иные обособленные объекты недвижимого имущества, в том числе природные объекты, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами}, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом

-необходимо дополнить п. 3 ст. 37 ЗК РФ и изложить его в следующей редакции: «3. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; о существовании и природе спора по поводу отчуждаемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных убытков.

     -В ст.1. ФЗ «О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» закрепить понятия «ограничение» и «обременения», так как проведенный сравнительно-правовой анализ указанных понятий позволил выявить, что они не являются тождественными.

- установить правильное соотношение между нормами гражданского и земельного законодательства.

 

В заключении проведенной работы необходимо отметить, что нормативная база, регулирующая сейчас возникающие правоотношения по договору купле-продаже земли, обороту земельных участков, полномочия государственных органов, правомочия землевладельцев должны быть описаны более тщательно, детализированы и конкретизированы.

 

 

 

 

            Список использованных источников литературы:

 

Нормативные акты:

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ
3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ
4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001г. № 136-ФЗ
5. Федеральный закон Российской Федерации от 25.10.2001г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации
6. Федеральный закон Российской Федерации от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
7. Федеральный закон Российской Федерации от 02.01.2000г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»
8. Федеральный закон от 17 июля 2001 г. №101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю"
9. Федеральный закон Российской Федерации от 24.07.2002г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»
10. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
11. Постановление Правительства РФ 1997г. №13 «О порядке определения нормативной цены земли»
12. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа  от 13 февраля 2002г.
13. Постановление Федерального Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14 августа 2001г.

                                                              Литература:

 

1. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. М.Ю. Тихомирова, 2008.

 

2. Крассов, О.И. Право частной собственности на землю / О.И. Крассов. - М.: Юристъ, 2000. - 222 с.

 

3. Жернаков Д.В. Земельный участок как объект гражданского правоотношения. М: Юрист, 2008
4. Земельное право: Учебник/ Г.Е. Быстров, Р.К. Гусев, М. Проспект, 2010

 

                                                 Журнальные публикации:

5. Попов М. О купле-продаже земельных участков // Хозяйство и право. 1997
6. Эйриян Г. «Об общих требованиях» предъявляемых к сделкам с земельными участками» // Хозяйство и право- 2004
7. Брагинский М.И. О месте гражданского права в системе «право публичное - право частное» // Проблемы современного гражданского права: Сборник статей / М.И. Брагинский. М., 2000
8. Адиханов Ф.Х. Соотношение норм гражданского права и норы земельного права в 
   регулировании земельных отношений в условиях рынка земли // Государство и право, 2007. № 1- С, 34;
9. Витрянский В. В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе// Государство и право 2003 №6
10. Мясник НН. К понятию земельного участка // Государство и право. 2005. № 10. С. 63.
11. Сыродоев Н.А. Земля как объект гражданского оборота // Государство и право. 2007

 

 

 

Диссертации: 

 

1.Гореявчева Елена Александровна. Возмездное отчуждение земельных участков: гражданско-правовой аспект: диссертация кандидата юридических наук: 12.00.03. – Екатеринбург, 2007. – 165 с.

 

2. Ельцова Ирина Юрьевна.  Гражданско- правовое регулирование  сделок с землей: диссертация  кандидата юридических наук:12.00.03. – Саратов,2001. – 201с.

 

3. Матвеев Д.В. Договор  купли-продажи земельных участков: диссертация кандидата юридических  наук: 12.00.03. – Самара 2005.  – 195с.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

¹ Так, например, ограничения оборотоспособности земельных участков установлены в ст.27 ЗК РФ.

²  - См, напр: Ерш А. Земельный участок капе объект гражданских прав // Хозяйство и право, 2006, № 4, С. 41; Жернаков Д.В. Земельный участок как объект гражданского правоотношения. С, 381; Краесов О.И. Юридическое понятие «земельный участок» // Экологическое право» 2004. № 2. С. 12*17; Колов АЛО, Вещные права на земельный участок в России / А.КХ Колов, Томск, 2004* С, 85; Мисннк Н.Н. К понятию земельного участка // Государство и право. 2005. №10. С. 63; и др,

³ См,: Инструкция по организации и осуществлению государственного контроля за использованием и 
охраной земель органами Минприроды России (утв. приказом Минприроды от 25 мая 1994 г. № 160) // 

⁴ Мясник НН. К понятию земельного участка // Государство и право. 2005. № 10. С. 63.

⁵ Адиханов Ф.Х* Земельное право России: Курс лекций / Ф,Х. Адиханов. Барнаул, 1999* С. 6,

⁶ Гореявчева Елена Александровна. Возмездное отчуждение земельных участков: гражданско-правовой аспект: диссертация кандидата юридических наук: 12.00.03. – Екатеринбург, 2007. – 72с.

 

 

⁷ См.: Сыродоев Н.А. Земля как объект гражданского оборота // Государство и право. 2003. К« 8. С. 27.

⁸ См» напр.: Адиханов Ф.Х. Соотношение норм гражданского права и норы земельного права в 
регулировании земельных ошошений в условиях рынка земли // Государство и право, 2001. № 1- С, 34; 
Витрянскяй В, В, Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе 2003. № 6. С. 3-19

⁹ Круглый стол; «Пути развития земельного законодательства РФ» // Государство и право. 1999. № 1, С. 52.

¹⁰ См.: Брагинский М.И. О месте гражданского права в системе «право публичное - право частное» // 
Проблемы современного гражданского права: Сборник статей / М.И. Брагинский. М., 2000. С. 75

¹¹ См,: Гражданское право: Учебник / под ред, А,П. Сергеева, ЮХ Толстого. Ч 2, М, 1997 г

¹² Иоффе О,С Обязательственное право. С, 211

¹³ Брагинский М.И„ Витрянский В,В, Договорное право. Книга первая: Общие положения, С. 224,

¹⁴ Брагинский М,И, Витрянский В.В, Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества

 С. 22

¹⁵ См*: Федеральный закон Российской Федерации от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

¹⁶ См,; ет« 13 ФЗ РФ от 25 октября 2001 г, № 137-ФЗ «О введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации»

¹⁷ См,: Постановление Правительства РФ от 15 марта 1997 г. «О порядке определения нормативной цены земли»

¹⁸ См,: Брагинский МИ., Витрянскнй В,В. Договорное право* Книга вторая: Договоры о передаче имущества, С. 206-207,

¹⁹ См,: ст. 8 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ»

²⁰ Решение Первомайского суда г, Омска от 06,09.2002 г

 

²¹ См. напр: Земельное право: Учебник / Жариков К.Г., Улюкаев В,Х. Чуркин В.Э. М, 2003. С, 97; 
Оглоблина О.М. Сделки с землей в Российской Федерации Учебно-практическое пособие* М., 1999. С. 10,

²² См.: Эйриян Г. «Об общих требованиях» предъявляемых к сделкам с земельными участками» // Хозяйство 
и право- 2004, № 9, С. 73.

²³  Гореявчева Елена Александровна. Возмездное отчуждение земельных участков: гражданско-правовой аспект: диссертация кандидата юридических наук: 12.00.03. – Екатеринбург, 2007. – 165 с.

 

 

²⁴ См.: Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 13 февраля 2002 г. ) // Судебная практика по земельным спорам

²⁵ См,: Постановление федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14 августа 2001 г. № А82-49/01-А/7

²⁶ См.: Попов М- О купле-продаже земельных участков // Хозяйство и право. 1997, № 12. С. 38