Особенности договора купли-продажи земельных участков

В ФЗ «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в ст. 1 в отношении регистрации  ограничений (обременении), указанные  понятия рассматриваются как  равнозначные. Так, под ограничением (обременением) понимается наличие  установленных законом или уполномоченными  органами в предусмотренном законом  порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества и др.).

На необходимость более четкого разделения понятий «ограничения» и «обременения» неоднократно указывали и ученые-юристы.

 При заключении договора купли-продажи земельных участков на стороны возлагается обязанность проинформировать друг друга о наличии и существе имеющихся земельных споров по поводу участков.

Так, по мнению некоторых ученых, предметом  сделок не могут быть земельные участки, по которым существуют те или иные споры (например, споры о границах земельного участка, о принадлежности тому или иному лицу, и т.д.)²¹. Противоположной точки зрения придерживается, в частности, Г. Ойриян, доказывая, что ни ГК РФ, ни ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не рассматривают наличие спора по земельному участку в качестве основания, препятствующего заключению сделки.²² При этом автор приводит следующие доводы. Во-первых, в соответствии с п. 2 ст. 20 ФЗ РФ

«О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним», наличие судебного  спора о границах земельного участка  не является основанием для отказа в регистрации и выдачи свидетельства  о праве собственности на земельный участок. Кроме того, в п. 2 ст. 28 указанного Закона установлено, что при отсутствии причин, препятствующих государственной регистрации перехода права и (или) сделки с объектом недвижимого имущества, наличие судебного спора о зарегистрированном праве не является основанием для отказа в государственной регистрации перехода данного права и (или) сделки с объектом недвижимого имущества. Во-вторых, согласно положениям Гражданского кодекса РФ, наличие спора на имущество не служит основанием, препятствующим заключению сделки. Согласно ст. 460 ГК РФ, в случае передачи продавцом товара, не свободного от прав третьих лиц, покупатель вправе либо требовать уменьшения покупной цены товара, либо расторжения договора купли-продажи в одностороннем порядке.

Анализ требований, установленных  пунктом 3 ст. 37 ЗК РФ (о предоставлении продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка  и ограничениях его использования; о разрешении на застройку данного  земельного участка и т.д.), позволяет  сделать вывод о том, что непредоставление покупателю информации о существовании  спора по поводу отчуждаемого земельного участка, также относится к информации, которая может оказать влияние  на решение покупателя о покупке  данного земельного участка. Тем  более что и последствия, указанные  в п. 3 ст. 37 ЗК РФ, и последствия, установленные  ст. 460 ГК РФ, одинаковы.

В этом вопросе  я согласна с Гореявчевой Е,А.,²³ которая считает необходимым дополнить п. 3 ст. 37 ЗК РФ и изложить его в следующей редакции: «3. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; о существовании и природе спора по поводу отчуждаемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных убытков.

Продавец обязан передать земельный  участок покупателю в срок, установленный  договором, а если такой срок не установлен, то в соответствии с правилами  ст. 314 ГК РФ. При этом продавец вправе исполнить договор, т.е. передать земельный  участок, до наступления указанного срока или после его истечения, только с согласия покупателя. В  любом случае, право собственности  на земельный участок сохраняется  за продавцом до момента регистрации  перехода права собственности на покупателя,

Ответственность продавца за уклонение  или неисполнение своих обязательств по передаче покупателю проданного земельного участка Земельным кодексом не устанавливается, а регулируется нормами гражданского законодательства. В частности, в подобных случаях возможно применение ст. 398 ГК РФ, согласно которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуальную вещь кредитору, последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

При передаче земельного участка, качественные характеристики которого не соответствуют условиям договора или целям его использования,

применяется специальное правило  применительно к договору продажи  недвижимости, установленное ГК РФ. В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о  ее качестве, покупатель наделяется всеми  правомочиями покупателя, получившего (по договору купли-продажи) товар с  недостатками (ст. 475 ГК), за исключением права потребовать от продавца замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Основное право продавца заключается в возможности требовать  от

покупателя оплаты по договору купли-продажи земельного участка. Если

продавцом выступает полномочный  орган исполнительной власти, он вправе:

- осуществлять  государственный контроль за  охраной и использованием земель;

- требовать соблюдения покупателем цели использования земельного 
участка,  а также выполнения  покупателем  иных условий  владения, 
пользования и распоряжения земельным участком.

Ч. 2 ст. 37 ЗК РФ устанавливает  ряд условий, включения которых  в договор купли-продажи земельного участка продавец не вправе требовать. К ним, в частности, относятся следующие условия:

-устанавливающие право  продавца выкупить земельный  участок 
обратно по собственному желанию;

-ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в 
том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, 
совершение иных сделок с землей;

-ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления 
прав на земельные участки третьими лицами.

В случае же включения указанных  условий в договор купли-продажи  земельного участка, они будут недействительными, никаких правовых последствий они не повлекут.

      Земельные участки согласно ст. 7 ЗК РФ должны использоваться в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования. При продаже земельного участка стороны договора не вправе по своему усмотрению изменить этот правовой режим. Для продажи земельного участка с измененным целевым назначением необходимо решение соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления о переводе его из одной категории в другую (ст. 8 ЗК РФ).

Так, Федеральный арбитражный суд  Московского округа, признал недействительным договор купли-продажи земельного участка, предоставленного для организации  крестьянского (фермерского) хозяйства  ассоциации «Народное землепользование», которая разделила купленный  участок и предоставила его гражданам  для индивидуальной дачной застройки.²⁴ При этом покупатель настаивал, что неуказание в договоре купли-продажи  изменения целевого назначения земельного участка означает, что изменение его целевого назначения не произошло. Между тем материалами дела подтвержден факт раздела и использования земельного участка, выделенного для осуществления крестьянского (фермерского) хозяйства, отдельными гражданами в личных целях, что и является изменением его целевого назначения, недопустимого, как установлено действующим законодательством, без разрешения органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Основная обязанность покупателя это полная оплата стоимости земельного участка в установленный срок.

Принятие земельного участка по передаточному акту или иному документу на условиях и в сроки, установленные договором, также являются обязанностью покупателя, При этом, как уже было указано, если передаваемый земельный участок не соответствует по качеству условиям договора или его целевому назначению, покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы за земельный участок, однако не вправе требовать замены такого земельного участка другим земельным участком.

Несмотря на то, что уплата земельного налога является обязанностью собственника земельного участка, а в случае его  продажи - продавца, эта обязанность  может быть по договору возложена  на покупателя с момента фактической  передачи земельного участка по регистрации  права собственности за покупателем. О рациональности включения такого условия в договор купли-продажи земельного участка свидетельствует Постановление федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14 августа 2001 г. № А82-49/01-А/7²⁵. В этом постановлении суд указывает, что, несмотря на то, что права покупателей недвижимости на земельные участки не были незамедлительно зарегистрированы, они выступали фактическими пользователями земельных участков с момента регистрации договоров купли-продажи недвижимости и они же должны нести обязанность по уплате земельного налога.

Обычно обязанность совершения процедуры государственной регистрации  перехода прав на земельный участок  и уплата соответствующих расходов возлагается на покупателя, как на заинтересованную сторону.

Если продавцом земельного участка  выступает исполнительный орган  государственной власти, на покупателя могут быть возложены по договору следующие обязанности:

обеспечение   содержания   и    благоустройства   прилегающих  территорий;

- использование земельного участка в соответствии с целевым 
назначением, принадлежностью к той или иной категории земель и 
разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред 
окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

- приступить   к   использованию    земельного    участка    после государственной регистрации права собственности;

- обеспечить  продавцу  и   органам   государственного  контроля 
свободный доступ на земельный участок для проверки соблюдения 
договорных    условий,    а   также    норм    действующего    земельного 
законодательства;

- сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, 
установленные на земельном участке в соответствии с законодательством;

- осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок 
пользования лесами, водными и другими природными объектами;

- своевременно приступить к использованию земельного участка в 
случае, если сроки освоения земельного участка предусмотрены договором и др.

Так же можно отметить, что в соответствии с п. 8 ст. 28 ФЗ от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» не подлежат отчуждению следующие участки: а) из земель сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фонда, особо охраняемых природных территорий и объектов, б) зараженные опасными веществами и подвергшиеся биогенному заражению, в) водоохранного и санитарно-защитного назначения, г) общего пользования (улицы, проезды, набережные и т.п.), относящиеся к землям транспорта и обеспечения его инфраструктуры, д) предусмотренные генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных целях, в том числе земель общего пользования.

                                     4.3.  Исполнение договора

          Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 556 ГК РФ). В юридической литературе было высказано мнение, что подписание передаточного акта следует считать не обязанностью, а правом сторон.²⁶

Это мнение представляется ошибочным, так как сам законодатель в указанной статье предусматривает, что уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи земельного участка. Поэтому, подписание документа о передаче является обязанностью сторон, если иной порядок передачи не предусмотрен законом или соглашением сторон.

Последствия неисполнения или ненадлежащего  исполнения договора купли-продажи  земельных участков, как недвижимого  имущества, отличаются от последствий  нарушения договоров купли-продажи  иных объектов только при передаче недвижимого имущества ненадлежащего  качества. Особенность выражается в лишении покупателя недвижимости права требования замены имущества, что объясняется спецификой недвижимого имущества - это всегда индивидуально-определенная вещь, — и покупатель уже осуществил право выбора предмета договора при его заключении.