Особенности договора купли-продажи земельных участков

Как и всякий договор купли-продажи, является консенсуалъным, возмездным и взаимным.

К существенным условиям любого договора, направленного на возмездное отчуждение земельного участка, помимо предмета относится и цена последнего. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене земельного участка, договор о его продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, установленные п. 3 ст. 424 ГК РФ применению не подлежат, так как в отношении земельного участка вряд ли возможно определить цену, которая обычно взимается за аналогичные товары. На рынке земельных участков не     

бывает абсолютно однородных товаров, так как земельный участок  есть всегда индивидуально-определенная вещь. Поэтому и цены сделок с земельными участками, как объектами недвижимости, должны быть индивидуально-конкретны.

На цену земельных участков и  прав на них основное воздействие  оказываются индивидуальные характеристики: местоположение, целевое назначение, разрешенное использование, размер, состав почв, водный и тепловой режим, наличие посадок, посевов, хозяйственных  построек, наличие под участком полезных ископаемых и т.д. На цену влияет и внешняя среда ведения бизнеса и жизнедеятельности человека: климатические условия, экологическая обстановка, экономическая развитость территории, плотность населения, развитость инфраструктуры (подъездные пути, отдаленность и возможность подключения к тепловым сетям, к сетям водоснабжения), отдаленность от рынков сбыта продукции, производимой на участке, и т.д.

     Цена за земельный участок в договоре может быть определена в виде единой суммы за весь земельный участок, либо за единицу измерения (кв.м, гектар и т.д.).

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади  или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного  покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст, 555 ГК РФ),

При определении цены земельного участка  стороны должны ориентироваться  на его рыночную стоимость. Согласно п. 1 ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом «Об  оценочной деятельности». Рыночной стоимостью является наиболее вероятная  на дату оценки сумма, за которую возможно продать право собственности  на земельный участок собственнику зданий и сооружений, полученная расчетным  путем, согласно утвержденной методике.

В случае продажи земельных участков, принадлежащих публичным образованиям, либо в тех случаях, когда они  являются сособственниками, предварительная  оценка земельного участка специализированной организацией является обязательной (ст.8 указанного закона).

Цена может быть определена соглашением  сторон с учетом средней рыночной стоимости земли в соответствующей  местности, при этом в качестве ориентира  должна выступать кадастровая стоимость  земельного участка, а если кадастровая  дифференциация еще не была проведена, то нормативная цена земли.¹⁶

Порядок установления нормативной  цены земли определяется Постановлением Правительства РФ № 319, которым определено, что

нормативная цена земли применяется в случаях, предусмотренных законодательством  Российской Федерации, и ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов  РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам¹⁷.

Кроме того, при необходимости стороны  могут прибегнуть к помощи профессионального  оценщика (ст. 9 Федерального закона «Об  оценочной деятельности»). Цена земли  может устанавливаться специализированными  государственными органами, а также  может быть установлена по итогам торгов, производимых на конкурсе или  аукционе.

   Требование к форме договора сводится к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами.(ст. 550 ГК) . Действующий ГК РФ заменил необходимость нотариального удостоверения договоров по отчуждению недвижимости, установив требование об их обязательной государственной регистрации. И хотя некоторые ученые считают, что это нововведение упростило процедуру совершения сделок, предоставив участникам оборота большую свободу в выборе форм сделок, представляется, что нельзя однозначно утверждать, что упрощение процедуры заключения сделок с недвижимым имуществом устранило количество споров, возникающих в связи с заключением договоров, направленных на его отчуждение.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4.2 Права и обязанности сторон по договору

Исполнение договора купли-продажи  земельных участков отличается определенными  особенностями, требующими специального регулирования и четкой регламентации  прав и обязанностей сторон по данному  договору.

Земельное законодательство предусматривает  два основных способа купли-продажи  земельных участков: предоставление их из земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, на торгах (статьи 30, 38 ЗК РФ) и совершение сделок с земельными участками, находящимися в собственности граждан и  юридических лиц, в соответствии с гражданским законодательством.

На стороне продавца, правомочного отчуждать принадлежащий ему  земельный участок, не изъятый из оборота и не ограниченный в обороте, вправе быть любые субъекты гражданского и земельного права. При этом большое значение для действительности договора продажи земельного участка имеет «фигура» продавца.

Так, свободно распоряжаться оборотоспособными  земельными участками, если это не наносит  ущерб окружающей среде и не нарушает права и законные интересы других лиц, в том числе путем продажи  этих участков, вправе только их собственники (ст. 209, 260 ГК РФ, ст. 27, 43 ЗК РФ).

Таким образом, если по договору купли-продажи  какого-либо недвижимого имущества  продавцом может быть как собственник, так и обладатель иного вещного  права на это имущество (права  хозяйственного ведения или оперативного управления)¹⁸, то в отношении земельных участков продавцом не могут быть обладатели иных вещных прав на землю (землепользователи, землевладельцы, обладатели сервитутов).

Граждане, обладатели таких ограниченных вещных прав на земельные участки, как: право пожизненного наследуемого владения (ст. 21 ЗК РФ), право постоянного (бессрочного) пользования (ст. 20 ЗК РФ), право безвозмездного срочного пользования (24 ЗК РФ) не вправе распоряжаться этими земельными участками.

Что же касается граждан - обладателей  сервитутов (ст. 274 ГК РФ), то они вправе пользоваться чужим земельным участком строго в рамках установленного сервитута  и никаких прав по распоряжению обслуживающим  земельным участком не имеют.

В отношении  юридических лиц возможны следующие ситуации. Если юридические лица по своей организационно-правовой форме не являются государственным или муниципальным учреждением, казенным предприятием, органом государственной власти или местного самоуправления, то они в отношении земельных участков, находящихся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе осуществлять правомочие распоряжения, и более того, в соответствие со ст. 2 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», обязаны переоформить указанное право на право аренды земельного участка или приобрести земельный участок в собственность. То есть в данном случае они вообще выступают не в роли продавца, а в роли покупателя.

Правомочием распоряжения в отношении  земельного участка не обладают юридические  лица, если он передан им в безвозмездное  срочное пользование другим юридическим  лицом или гражданином на основании  договора (п. 2 ч. 1 ст. 24 ЗК РФ).

Органы государственной власти или местного самоуправления, осуществляя  правомочия собственника в отношении  принадлежащих им земельных участков, вправе не только предоставлять их другим субъектам гражданского и  земельного оборота, но и отчуждать  их на торгах.

  Таким образом, продавцом земельного участка может быть как частноправовой субъект, так и публично-правовой, но при этом обязательно

 имеющий право собственности на отчуждаемый земельный участок.

В отношении  покупателей земельных участков Земельный кодекс РФ устанавливает  ограничения. Так, покупателями могут  быть граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные  образования, что же касается иностранных  граждан и иностранных юридических  лиц, а также лиц без гражданства, то их возможность приобретения и  владения земельными участками определенным образом ограничена.

Во-первых, право на земельный участок  указанным категориям субъектов  гражданского и земельного права  не может передаваться безвозмездно (п. 5 ст. 28 ЗК РФ). Во-вторых, указанные субъекты не могут приобретать в собственность земли в приграничных районах (перечень которых определяется Президентом РФ), а также в пределах иных особых территорий, устанавливаемых федеральным законом (п. 3 ст. 15 ЗК РФ).

В-третьих, земли сельскохозяйственного  назначения указанные субъекты могут  приобретать только на условиях аренды.¹⁹

Кроме того, те же субъекты, а также  юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля таких субъектов (иностранных граждан, иностранных  юридических лиц, лиц без гражданства) составляет более 50%, могут обладать земельными участками или долями в праве общей собственности  на земельных участки из земель сельскохозяйственного  назначения только на праве аренды, но не собственности (ст. 3 ФЗ «Об обороте  земель сельскохозяйственного назначения»).

Что касается обязанностей продавца по договору купли-продажи земельного участка, то среди них можно выделить следующие:

1. предоставление   информации   об   обременениях   земельного 
   участка и ограничениях его использования (ч. 1 ст. 37 ЗК РФ);

2. передача земельного участка надлежащего качества.

Следует уточнить, что обременения земельного участка могут устанавливаться как на основании заключенного договора, так и на основании судебного решения, а ограничения использования земельного участка устанавливаются нормами земельного законодательства.

При этом выделяется два вида ограничений земельного участка:

1)     ограничение  оборотоспособности   земельных   участков,  что сводится  к невозможности их свободного  перехода от одного лица к  другому (п. 2 ст. 27 ЗК РФ);

2)    публично-правовые   ограничения   использования   земельного участка, установленные ч. 2 ст. 56 ЗК РФ

Продавец обязан предоставить покупателю информацию обо всех установленных  ограничениях и обременениях земельного участка, такая информация должна найти  отражение в рамках договора. Границы  земель, право пользования которыми ограничено правами других лиц, условия  их содержания должны быть обозначены на прилагаемом к договору плане (чертеже) земельного участка. Также  в договоре необходимо указание площади  ограничения, обременения, и срока, в течение которого они действуют.

Решением  Первомайского суда г. Омска от 06.09.02 г. были признаны недействительными торги по продаже лыжно-лодочной станции от 26.02.02 г., а также подписанный по итогам торгов договор купли-продажи лыжно-лодочной станции от 26.02.02 г,, заключенный между ООО Компания «Диарм» и В.И.  Давыденко.²⁰ При проведении торгов ни в протоколе торгов, ни в договоре купли-продажи, заключенном на основании торгов, не было информации об указании размера земельного участка, отведенного под реализуемую станцию, состоящую из комплекса строений, а также отсутствовали сведения о назначении данного земельного участка и его правовом положении. Однако, как выяснилось после проведения торгов, земельный участок относится к территории водоохранной зоны (прибрежной защитной полосы), где индивидуальное строительство запрещено, хозяйственная деятельность имеет ограничения (ст. 97 Земельного кодекса РФ). Из предоставленных материалов же следует, что покупатель, приобретая обозначенное имущество, имел намерения реконструировать строение в жилое помещение, и если бы обстоятельства, касающиеся ограничений, были ему известны до проведения торгов, то он бы не стал в них участвовать. Таким образом, покупатель во время проведения торгов находился под влиянием заблуждения относительно качеств предмета сделки, которые значительно снижают возможности его использования по назначению; непредставление информации покупателю относительно разрешенного использования земельного участка повлекло признание заключенного договора недействительным.

В настоящее время нормы земельного и гражданского законодательства находятся  в противоречии относительно определения  понятий «ограничение» и «обременения»  земельного участка.

Из статьи 37 ЗК РФ следует, что эти  понятия не тождественны, так как  п. 3 указанной статьи закреплено, что  покупатель в случае предоставления

ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.