Особенности договора купли-продажи земельных участков

 

Содержание:

 

1.Введение………………………………………………………………………..3

2. Понятие земельного участка…………………………………………………..5

3.Специфика гражданско-правового регулирования земельных участков..  8

4. Особенности договора  купли-продажи земельных участков

4.1 понятие и существенные  условия договора………………………………..12

4.2 права и обязанности  сторон по договору………………………..................16

4.3 исполнения договора………………………………………………………...28

5.Заключение……………………………………………………………………..30

6.Литература……………………………………………………………………..32

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                      1.Введение.

 

    Одним из основных  источников процветания любого государства является принадлежащие ему земельные ресурсы. От того, в чьих руках находится земля, для чего и как она используется, в конечном счете, зависит благополучие каждого члена общества, социальный прогресс, развитие экономики и экологическое равновесие.

Земельные правоотношения являются сложными и многогранными по своей  правовой природе, каждая отдельная  грань регулируется различными правовыми  нормами, а именно: конституционно-правовыми, гражданско-правовыми, семейно-правовыми, земельно-правовыми, эколого-правовыми  и другими нормами права.

Совершение сделок с  земельными участками является одним  из наиболее динамично развивающихся институтов  земельного права, а стало быть вполне актуальным и спорным вопросом современного права. В особенности, на фоне повсеместно возникающих сложностей при заключении и оформлении гражданско-правовых сделок с недвижимостью, в общем, и с землей, в частности.

Государственной Думой Российской Федерации 25 октября 2001 года был принят Земельный кодекс Российской Федерации,  призванный урегулировать земельные отношения. 

Согласно российскому  земельному законодательству земельный  участок можно продать, подарить, отдать в залог, сдать в аренду и распоряжаться им иным образом, если соответствующие земли на основании  закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте¹.

 Но, как известно,  именно  продажа земель составляет значительную часть поступлений в бюджеты всех уровней. С каждым днем все большее количество земельных участков вовлекаются в экономический оборот. Между тем, продажа земельных участков сопровождается на практике существенными нарушениям действующего законодательства.

      В своей  работе я хочу акцентировать внимание на особенностях договора купли - продажи земельного участка.

 В связи с чем,  ставлю перед собой следующую  цель:  раскрыть особенности применения  правового института купли-продажи  в отношении земельных участков  и  охарактеризовать его специфику  на базе современного законодательства  с учетом земельного и гражданского  права.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                

 

 

 

 

 

                               

 

 

                              2. Понятие земельного участка.

 

     Исследование темы было бы верно начать с изучения вопроса о самом земельном участке.

 Действующее законодательство, к сожалению, не содержит определения земельного участка как объекта гражданских прав. Попытки обозначения признаков земельного участка встречаются в актах гражданского и земельного законодательства, т.е. отраслей, содержащих нормы, специально посвященные правовому режиму земельных участков,

Понятие земельного участка, во-первых, дано в ст. 6 ЗК РФ, согласно которой земельный участок есть часть поверхности земли (включая  и почвенный слой), границы которой  описаны и удостоверены в установленном  порядке.

 Более корректное определение земельного участка как объекта государственного учета и регистрации, по мнению многих авторов,² содержится в ст. 1 ФЗ «О Государственном Земельном  Кадастре». Земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный срой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все то, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.

   В Инструкции по организации и осуществлению государственного контроля за использованием и охраной земель органами Минприроды России, утвержденной Приказом Минприроды России от 25 мая 1994 г, № 160³, дано более развернутое определение. Земельный участок - это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, определенное правовое положение, качественную оценку, стоимость, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Указанные легальные определения  земельного участка, по мнению большинства  исследователей, требует уточнения  и дополнения, при этом предлагаются достаточно оригинальные дефиниции.

Так, Н.Н. Мисник предлагает следующее определение земельного участка: «земельный участок — это поверхность земли, имеющая территориально-плоскостные границы, описанные и удостоверенные в порядке землеустройства, расположенная в границах соответствующей категории земель и территориальной зоны, и характеризующаяся определенным земельным законодательством целевым назначением и разрешенным использованием»⁴.

Ф.Х. Адиханов определяет земельный участок как «часть поверхности земли, имеющую фиксированные границы, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отраженные в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю».⁵

Исходя из анализа рассмотренных  мнений исследователей,  можно выделить следующие признаки земельного участка, которые необходимо включить в его законодательное определение.

Это, во-первых, пространственная сфера земельного участка

как объекта гражданских прав. Ее определяют границы и местоположение.

Во-вторых, все авторы признают необходимость  законодательного закрепления описания и удостоверения границ специально уполномоченными органами.

В-третьих, необходимо включение в  понятие земельного участка указания его целевого назначения и разрешенного использования,

В-четвертых, представляется абсолютно обоснованным включение в понятие земельного участка и иных его принадлежностей, влияющих на его разрешенное использование, кадастровую стоимость (помимо почвенного слоя также древесно-кустарниковой и лесной растительности, градостроительных объектов).

Исходя из анализа законодательного и доктринального определения земельного участка можно предложить следующее определение земельного участка как объекта гражданских прав: «Земельный участок - это часть поверхности земли (включая почвенный слой и иные обособленные объекты недвижимого имущества, в том числе природные объекты, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами}, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом».⁶

 

 

 

              

 

 

 

 

 

3.Специфика гражданско-правового регулирования оборота                  земельных участков.

          Особенности оборота земельных участков обусловлены спецификой земли как природного объекта и публичным характером регулирования земельных отношений, что отражено в ст. 9 Конституции РФ: «Земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории». Пределы осуществления собственником земельного участка своих правомочий установлены в п. 2 ст. 36 Конституции РФ и п. 3 ст. 209 ГК РФ: владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется собственником свободно в той мере, в какой их оборот допускается законом, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. В то же время Н.А. Сыродоев отмечает, что, несмотря на необходимость специфического подхода в регулировании земельных отношений, включающего публично-правовые элементы, введение необоснованных ограничений на участие земли в гражданском обороте недопустимо.⁷

С вопросом оборотоспособности земельных  участков самым тесным образом связана  одна из актуальных проблем на протяжении последнего десятилетия - нормами какой  отрасли права - гражданского или  земельного должны регулироваться сделки с земельными участками.

Несмотря на то, что данный вопрос, казалось бы, вполне однозначно урегулирован законодательными нормами - ч. 3 ст. 129 ГК РФ и п. 3 ст. 3 ЗК РФ, где прямо закреплено, что имущественные отношения по владению,

пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с  ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным, законодательством  о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами, тем не менее, проблема разграничения гражданско-правовых и земельных отношений остается актуальной и по сей день, что подтверждается неуменьшающимся количеством научных исследований.

При этом современными авторами высказываются как явно полярные точки зрения, так и компромиссный  подход в вопросе о возможности  соотнесения частной и публичной  отраслей права.⁸ Так, В.В. Петров, Н.Н, Осокин, Г.В, Чубуков и ряд других ученых считают, что все отношения, связанные с землей, должны регулироваться исключительно нормами земельного права . По мнению В,В. Чубукова, «в отношениях, связанных с землей, должен превалировать публичный интерес над частным, И именно земельное законодательство должно определять пределы включения земли в сферу гражданского оборота».⁹

А. Боголюбов полагает, что  поскольку федеральные законы имеют  одинаковую силу, то Земельный кодекс РФ и Гражданский кодекс РФ равнозначны, однако в регулировании земельных  отношений приоритетным является ЗК РФ, согласно п. 1 ст. 2 данного закона. Поэтому, «для судов общей юрисдикции и арбитражных судов, для профессиональных юристов вопрос (о приоритете норм ) не должен выглядеть спорным».

Абсолютно противоположной  точки зрения придерживаются, в частности, М.И. Брагинский и В.А. Дозорцев, утверждая, что земельное право как самостоятельная  отрасль утратила свое значение и  наличествует тенденция слияния  земельного права с правом гражданским  и воссоздания единого частного гражданского права.¹⁰

       Относительно предмета договора купли-продажи также существует несколько точек зрения.

 

Согласно одной из них, предмет  договора купли-продажи сводится к  товару (его наименованию и количеству), подлежащему передаче покупателю.¹¹ Что, по мнению В.В. Витрянского, противоречит учению о

предмете договора (обязательства).

 О.С. Иоффе указывал, что предмет купли-продажи «неизбежно должен воплощаться не в одном, а в двух материальных, юридических и волевых объектах».¹² При этом под материальными объектами договора купли-продажи Иоффе понимал продаваемое имущество и уплачиваемую за него денежную сумму, а под юридическими объектами - действия сторон по передаче имущества и уплате денег; под волевыми объектами - индивидуальную волю продавца и покупателя в пределах, в каких она подчинена регулирующему их отношения законодательству.

По мнению М.И. Брагинского, у правоотношений, вытекающих из договора купли-продажи, имеется два рода объектов: объектом первого рода служат действия обязанного лица, а роль объекта второго рода играет вещь, которая в результате такого действия должна быть передана¹³.

В.В. Витрянский считает, что помимо товара (его наименования и количества) предмет договора купли-продажи  охватывает и действия продавца по передаче товара, а также действия покупателя по его принятию и оплате.¹⁴

Объектом купли-продажи земельных  участков, в соответствии со ст. 37 ЗК РФ, могут быть только земельные  участки, прошедшие государственный  кадастровый учет. Кадастровый учет земельного участка является обязательным для его оборота. Отмечено, что земельный участок как недвижимость, объект гражданских прав таков, каким он описан и учтен в Государственном земельном кадастре.

Границы земельного участка не только позволяют однозначно идентифицировать его в качестве предмета имущественных отношений, но и

определяют пространство, на которое  распространяются правомочия титульного владельца.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. Особенности договора купли-продажи земельных участков.

             4.1 Понятие и существенные условия договора.

 

     Особенности купли - продажи земельных участков регулируются 
правилами, установленными ст. 37 ЗК РФ, а также соответствующими 
нормами ГК РФ, посвященными купле-продаже недвижимости.

Куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения регламентирует 
Федеральный закон Российской Федерации «Об обороте земель 
сельскохозяйственного назначения»,¹⁵ цель которого  избежать

нежелательного раздробления собственности и обеспечить использование  этих земель в сельскохозяйственных целях.

Статья 37 ЗК РФ, посвященная особенностям купли-продажи  земельным участкам, не дает определения  указанного договора. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 454 и ст. 549 ГК РФ договор купли-продажи земельного участка можно определить как договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель обязуется принять и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).