Определение стоимости земельного участка в Промышленном районегорода Самары

    Для обоснования стоимости земельного участка в доходном подходе используют 2 метода: метод капитализации земельной  ренты и метод остатка.

• Метод капитализации  земельной ренты

    Для земельных участков застроенных  или предназначенных под застройку величина ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка.

    Величина  коэффициента капитализации определяется на основе анализа норм отдачи на капитал  аналогичных по уровню рисков инвестиций. Основными способами определения коэффициента капитализации являются:

• деление величины ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;
• увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риски, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

• Метод остатка

    Метод применяется для оценки застроенных  и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность  застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими  доход.

    В методе остатка используются помимо элементов затратного подхода элементы доходного. Поэтому в данном случае применение метода остатка в рамках доходного подхода нецелесообразно, поскольку оцениваемый земельный участок свободен от капитальных строений.

    Метод капитализации земельной ренты также не использовался при расчетах стоимости земельного участка в доходном подходе, поскольку оценщик не владеет точными данными об аналогичных свободных земельных участках, сдаваемых в аренду, что приведет к погрешности в расчетах.

    Затратный подход к оценке недвижимости определяет ее стоимость как сумму остаточной стоимости зданий (стоимости замещения, восстановительной стоимости) и земельного участка.

    Восстановительная стоимость– сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологии, с учетом износа объекта оценки.

    Стоимость замещения имущества – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах на дату оценки, с учетом износа объекта оценки.

    Затратный подход содержит элементы рыночной оценки, поскольку участники рынка соотносят  стоимость приобретаемого объекта  с потенциально необходимыми затратами  на строительство нового здания. При  оценке недвижимости затратным подходом оценщик учитывает влияние варианта оптимальной полезности объекта на итоговую стоимость.

    В процессе оценки определяются прямые и косвенные затраты, а также  предпринимательская прибыль, необходимые  для строительства существующего  здания и создания инфраструктуры участка, которые суммарно представляют стоимость нового здания на дату оценки. Затем рассчитывается общий накопленный износ, на величину которого уменьшается полная стоимость здания для получения остаточной стоимости. Сумма полученного значения стоимости и стоимости земельного участка представляет стоимость оцениваемой недвижимости.

    Этапы оценки недвижимости затратным подходом.

    После обследования района, участков и строений, а также сбора необходимой  информации выполнена следующая  процедура оценки стоимости затратным подходом:

5. Оценка стоимости земельного участка, как незастроенного, с учетом варианта его наиболее эффективного использования.
6. Расчет полной восстановительной стоимости объекта оценки как суммы прямых, косвенных затрат и предпринимательской прибыли.
7. Определение величины предпринимательской прибыли, соответствующей требованиям рынка.
8. Расчет общего накопленного износа объекта недвижимости, как суммы физического, функционального и внешнего старения.
9. Расчет остаточной стоимости объекта оценки, как разницы между полной восстановительной стоимостью и расчетной величиной общего накопленного износа.
10. Расчет стоимости объекта недвижимости, как суммы стоимости земельного участка и остаточной стоимости строений.

    Элементы  затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

    Метод выделения применяется для оценки застроенных земельных участков.

    Метод остатка применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

    Данный  подход не использовался в расчетах стоимости земельного участка, поскольку  оцениваемый земельный участок свободен от капитальных улучшений. 
3  Согласование результатов

3.1 Описание процедуры согласования

 

      Завершающим этапом оценки является согласование результатов, полученных различными методами в рамках использованных подходов. Цель такого согласования – получение окончательной итоговой величины стоимости. Итоговая стоимость представляет экспертное, беспристрастное и обоснованное суждение квалифицированного, профессионального специалиста – оценщика о денежном эквиваленте потенциальной сделки с объектом, зафиксированной в задании на оценку.

      Оценка  объекта недвижимости не ограничивается одним подходом, а различные подходы, как правило, дают величины стоимости, существенно различающиеся между  собой. Это расхождение в полученных результатах является следствием как объективных, так и субъективных причин.

      Таким образом, окончательная величина стоимости  представляет собой как математические расчеты, так и их обоснование.

      Расчету итоговой величины стоимости должен предшествовать всесторонний контроль процедуры оценки.

      Определение итоговой величины стоимости предполагает анализ и изучение результатов, полученных различными подходами и методами. Расхождение полученных результатов  более чем на 10% требует принятия взвешенного решения. Профессионализм, знания и суждения оценщика на этапе согласования полученных результатов оценки имеют решающее значение.

      Оценщик определяет относительную значимость, применимость и обоснованность каждого  показателя стоимости на основе таких  критериев, как адекватность, качество информации и количество доказательств.

      В данном случае используется метод распределения  весовых коэффициентов. 

    3.2 Обоснование выбора использованных весов, присваиваемых результатам, полученным при применении различных подходов к оценке

    Расчет  удельного веса полученных при оценке объекта результатов  в данном случае проводится на основании усреднения весомости критериев влияния по каждому методу. Обоснование удельного веса проводится по шести критериям:

1.Достоверность информации;

2.Полнота  информации;

3.Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца;

4.Способность  учитывать конъюнктуру рынка;

5. Способность  учитывать размер, местоположение, доходность объекта;

6. Допущения,  принятые в расчетах;

      Определяем  удельный вес метода по каждому из предложенных в методике критериев. Для этого общий удельный вес (100%) распределяется между методом балльных оценок, методом сравнения продаж в рамке рекомендуемых критериев. Таким образом, сумма весов по каждому критерию, т.е. по строке, всегда должна быть равна 100 %.

    Таблица 3.2.1Согласование результатов оценки

 

Далее рассчитываем удельный вес метода, представленного в отчете об оценке, как среднее арифметическое значение удельных весов, присвоенных по каждому критерию.

Весовые показатели достоверности метода рассчитаны следующим образом:

1) Метод сравнения продаж: (50+50+80+80+70+50)/6= 63, 33 %

2)Метод  балльных оценок: (50+50+20+20+30+50)/6= 36,67 %

Р_с=7 076 000 0, 6333+ 6 024 708 0,3667=6 690 491руб.

Обобщая результаты оценки, полученные различными методами, руководствуясь достоверностью технической, правовой и рыночной информацией, в результате чего были сделаны следующие выводы:

     Большая достоверность обусловлена проработкой  рынка аналогичных оцениваемому объектов, проведением соответствующих  корректировок.

     Разумного покупателя в первую очередь интересует минимальная цена, по которой он может приобрести аналогичный объект с теми же потребительскими качествами и те выгоды, которые он может получить от обладания данным объектом в будущем

      Итоговая  величина рыночной стоимости объекта оценки на дату оценкисоставляет 6  690 491  рублей, (Шесть миллионов шестьсот девяносто тысяч четыреста девяносто один рубль)

 

       Заключение 

       Земля представляет собой уникальный природный  ресурс. Она является единственным местом существования человечества, основным и единственным фактором организации его производительных сил, участвующим в создании всех других продуктов и благ. Ограниченность и невосполнимость этого ресурса вызывает объективную необходимость общественного регулирования правовых норм и условий землепользования.

       Вместе  с тем, в рыночной экономике земля  приобретает форму товара и может  служить объектом имущественных  сделок, результаты которых в той  или иной мере способны ущемить интересы других людей и общества в целом. Поэтому введение рыночных отношений предъявляет повышенные требования к системе государственного учета и регистрации земельных участков, контролю за их правовым статусом и действующими обременениями, оборотом земли и ее рациональным использованием.

       В настоящее время в Российской Федерации накоплен определенный положительный опыт организации оценки недвижимости. Определение стоимостного эквивалента земельных участков (в том числе, в составе городских территорий) представляет собой одну из наиболее сложных проблем оценочной деятельности.

       Оценка  стоимости земли требуется для  различных целей.

       - при  совершении сделок с  недвижимостью;