Определение стоимости земельного участка в Промышленном районегорода Самары

     Достоинство метода -  простота использования. Недостаток – не всегда имеются сравнительные данные по аналогичным земельным участкам.

      Перечень  выбранных аналогичных земельных  участков, выставленных на продажу, представлен в таблице 2.3.1

  Использовались  данные газеты «Зеленная площадь» №43(410) от 28 ноября 2011г. Приложение «Новости рынка недвижимости». 
 
 

Таблица 2.3.1Перечень аналогичных земельных  участков

 

     Единицей сравнения объекта оценки с выбранными аналогами является цена одной сотки  площади земельного участка. Приведение ценообразующих характеристик объектов-аналогов к характеристикам оцениваемого объекта осуществлено посредством внесения поправок. Ввиду отсутствия парных продаж, величины поправок определены экспертным методом на основе сопоставления параметров объекта оценки и объектов-аналогов. Результаты корректировок представлены в таблице 2.3.2. 
 
 

Таблица 2.3.2. Таблица корректировок

     Вывод: стоимость оцениваемого земельного участка по сравнительному подходу  равна 7 077 (семь миллионов семьдесят семь) тысяч рублей.

    Поправки вносятся последовательно: сначала цена аналога корректируется по определяющему фактору, затем в скорректированную по определяющему фактору цену аналога вносится корректировка по зависимому фактору.

По 1-4 элементам  сравнения поправки не вносились, поскольку  объекты-аналоги  имеют аналогичные  характеристики.

    Корректировка на наличие коммуникаций. Аналоги 1,2 и 5 имеют коммуникации рядом с участком, а аналоги 3 и 4, так же как и объект оценки имеют коммуникации непосредственно на участке.

    Ранжирование скорректированных цен 1 сотки произведено по количеству поправок, внесенных в цену объектов-аналогов, т.е. наивысший ранг имеют те аналоги, в цену которых вносились наименьшее количество корректировок.

2.4.Оценка стоимости земельного участка сравнительным подходом методом балльных оценок

     В методе балльных оценок при формировании балльных оценок критериев (показателей) эксперты сравнивают между собой значимость критериев, входящих в показатель комплексной оценки, используя процедуры ранжирования оцениваемого парного сравнения и последовательного сравнения. Ранжирование заключается в упорядочении оцениваемых критериев в порядке уменьшения их значимости. Оценивание заключается в назначении оценок критериев в соответствии с их значимостью. Описание объектов- аналогов приведено в таблице 2.4.1. 

      Таблица 2.4.1. Описание объектов аналогов 

 
 

Таблица 2.4.2 – Веса критериев

      

      Таблица 2.4.4 Расчет суммарных оценок

 
 

      Таблица 2.4.5 Расчет стоимости объекта оценки  

      Стоимость по методу бальных оценок составила  6 024 708 (Шесть миллионов двадцать четыре тысячи семьсот восемь рублей) 

 

     2.5 Оценка стоимости земельного участка доходным и затратным подходами 

    Подход  с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость  недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

    Основные  этапы процедуры оценки при данном методе:

1. Оценка  потенциального валового дохода для  первого года, начиная с даты оценки, на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для  сравнимых объектов.
2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовый доход.
3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по её содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода.
4. Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта.

    В доходном подходе существует два  метода расчета: метод прямой капитализации  и метод дисконтирования денежных потоков (ДДП). Применение метода ДДП  наиболее обосновано для оценки объектов, приносящих денежные доходы неравномерные по годам, т. е. к объектам, находящимся в стадии строительства, реконструкции, заполнения арендаторами и т. д. Метод прямой капитализации  - для объектов, приносящих равномерные и равновеликие доходы. В основном метод прямой капитализации применяется для оценки объектов, работающих в стабильных условиях. В Самаре коэффициент капитализации практически не изменяется на протяжении последних трех лет, т. е. достаточно точно описывает соотношение между доходом, приносимым объектом и рыночной стоимостью этого объекта.