Ограничения прав на земельные участки

Ограничения, связанные  с оборотом земли⁶

Земли, изъятые из оборота, не предоставляются в частную  собственность и не могут быть объектами сделок купли-продажи.

Если же они  являются ограниченными в обороте, то иногда, в исключительных случаях, они могут  перейти в  собственность.

Сервитут

Так называют право ограниченного  пользования чужой недвижимостью. Данное ограничение прав бывает в  публичном интересе и в интересе частных лиц. Публичные сервитуты  вводятся законом при необходимости  обеспечения интересов государства  или местного населения. Для ограничения  прав собственника-гражданина устанавливается  частный сервитут.

В следующем разделе я  хочу более подробно рассмотреть  такой вид ограничений как  сервитут.

 

 

2. Сервитут.

Слово «сервитут» (servitutus) привнесено из гражданского права Древнего Рима (servitutus – означало «рабство вещи», «служение её») т. е. такое отношение, при котором вещь, участок – praedium serviens – служил не только своему собственнику, но и использовался для экономических выгод соседнего господствующего участка – praedium dominans, следовательно, для выгод собственника последнего. Затем термин «servitus» был распространен на целый ряд сходных отношений.⁷ Сервитут, как одна из разновидностей вещных прав, был закреплен в Законах XII таблиц⁸, и определялся, по общему правилу через дозволенных действий, которые можно было совершить по отношению или в отношении имущества (имения) другого.⁹

Л.В. Щенникова предлагает дать следующее универсальное понятие сервитута вне зависимости от его вида: «сервитут — это такое обременение земельного участка или другой недвижимости, которое может заключаться как в ограниченных полномочиях по его использованию другим собственником (собственником соседнего земельного участка или другой недвижимости), так и в ограничении собственных полномочий».¹⁰ В работе Е.А. Суханова формулировка звучит так: «что под ограниченным вещным правом (в частности сервитутом) следует понимать зарегистрированное в установленном законом порядке абсолютное гражданское право, заключающееся в возможности в том или ином точно определенном законом ограниченном отношении использовать чужую недвижимость в своих интересах».¹¹ Сервитут относится к вещным правам и существует до тех пор, пока существует сама вещь. Если устанавливался сервитут, то земельный участок служил не только своему собственнику, но и использовался для выгод собственника соседнего участка. В Российской Федерации впервые о сервитутах было упомянуто в Указе Президента РФ от 22 июля 1994 г. № 1535 «Об основных положениях государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г.».¹² В 1995 году была принята часть первая Гражданского кодекса РФ, в которой институту сервитута посвящены ст. 274–277 ГК РФ. В 2001 году «право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)» появилось и в статье 23 Земельного кодекса РФ. Владелец сервитута называется управомоченным лицом, а тот, на чьём земельном участке установлен сервитут, - обязанной стороной. Управомоченная сторона имеет право лишь использовать вещь. Обязанная сторона - владелец вещи (земельного участка) обладает правом собственности. Сервитут — признанное законом право ограниченного пользования чужим имуществом (объектом).¹³ Сервитут может быть срочным и постоянным. Сервитут устанавливается по взаимному соглашению сторон, по решению суда или в соответствии с законом, и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.  Лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками - обладатели сервитута. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения, использования которого сервитут установлен.

Виды сервитута

Законодатель в Земельном кодексе предусматривает 2 вида сервитутов:

частные; публичные.

Согласно статьи 23 пункта 1 частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством и отсылает к ст. 274-277 ГК РФ устанавливают следующее:

Собственник недвижимого  имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования  соседним участком.

 

2.1  Частный сервитут

необходимо  устанавливать для:

*обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок;

*прокладки и эксплуатации линии электропередач, связи и трубопроводов;

*обеспечения водоснабжения и мелиорации;

*также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Соглашение между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка является основанием установления частного сервитута. В случае если соглашение об установлении или условиях частного сервитута не достигнуто спор разрешается судом по иску лица, требующего установления частного сервитута.

Частные лесные сервитуты  могут устанавливаться на основании  договора, актов государственных  органов и актов органов местного самоуправления, а также судебных решений.

Частные водные сервитуты  могут устанавливаться в силу договора, а также и на основании  судебного решения.

Обременение земельного участка  сервитутом не лишает собственника участка  прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Собственник участка, обремененного  сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено  законом, требовать от лиц, в интересах  которых установлен сервитут, соразмерную  плату за пользование участком. «Обладатель сервитута обязан оплачивать пользование по требованию собственника участка, если иное не установлено федеральным законом. Права обладателей частного сервитута определяются договором (ст. 41 Земельного кодекса). На обладателя сервитута не распространяется ст. 40 Земельного кодекса.¹⁴

По требованию собственника земельного участка, обремененного  сервитутом, сервитут может быть прекращен  ввиду отпадения оснований, по которым  он был установлен.

Для стороны, которая ввела  сервитут, необходимо знать, что сервитут не может быть самостоятельным элементом  купли - продажи, залога или передаваться другим лицам. Собственник земельного участка (а также землепользователь, землевладелец) при проведении различных  операций со своим участком (например, при передаче его в аренду или  оформлении договора ссуды по земельному участку) должен ставить в известность  о наличии сервитута на его  участке. В противном случае договоры аренды или ссуды могут быть расторгнуты  с возмещением собственником  участка реального ущерба, понесённого  другой стороной. Регистрация частного сервитута обязательна в соответствии с федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Такая регистрация и наличие соглашения позволит собственнику земельного участка расторгнуть соглашение в случае необходимости.

Для собственника объекта  недвижимости, в отношении которого установлен сервитут, последний выступает  в качестве обременения.

      Как установлено  ст. 274 ГК, сервитут на земельный  участок может устанавливаться  для обеспечения прохода и  проезда через соседний земельный  участок, прокладки и эксплуатации  линий электропередачи, связи  и трубопроводов, обеспечения  водоснабжения и мелиорации. Сервитутом  могут быть обременены здания, сооружения и другое недвижимое  имущество (ст. 277 ГК). Правом требовать  установления сервитута обладает  собственник недвижимого имущества в отношении собственников соседних объектов недвижимости. Поэтому предусмотренный гражданским законодательством сервитут в отношении земельного участка в земельном законодательстве именуется частным (п. 1 ст. 23 ЗК). Сервитут также может быть установлен по требованию лиц, обладающих правом постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком.

      Частный  сервитут на земельный участок  устанавливается в соответствии  с п. 3 ст. 274 ГК по соглашению  сторон или по решению суда (в случае не достижения соглашения) и принадлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. Таким образом, частный сервитут имеет двойственную природу. Частный сервитут – это вещное право лица, в пользу которого он установлен, - обладателя сервитута, и одновременно – это ограничение (обременение) прав собственника земельного участка.

При государственной регистрации  данных правоотношений необходимо учитывать методические рекомендации Минюста по регистрации сервитутов. В силу двойственной природы частного сервитута, в случае обращения собственника земельного участка, обремененного сервитутом, с заявлением о регистрации сервитута, в ЕГРП вносится запись о сервитуте как ограничении (обременении) права. А в случае заявления лица, в пользу которого вносятся сервитут, одновременно вносится две записи – о вещном праве (в ЕГРП) и об ограничении (обременении) в ЕГРП.

Перечень документов необходимых  для регистрации частного сервитута  указаны в приложении № 1.

Из судебной практики мы видим, что установление частного сервитута  срочного или без определения  срока, не смотря на, то, что для собственника, в отношении которого заявлено ограничение, эта процедура несет компенсацию в виде платности за данные неудобства, не всегда возможно. Необходимость установления частного сервитута требует доказательственной базы, при рассмотрении которой суд может принять решение в пользу установления данного ограничения. Некоторые примеры из судебной практики в приложении № 2.

2.2 Публичный сервитут

Публичный сервитут устанавливается  законом или иным нормативным  правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления. Публичный сервитут устанавливается в публичных интересах, то есть если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления, местного населения.

 

Публичный сервитут может  устанавливаться для:

*прохода или проезда через земельный участок;

*использования земельного участка;

*проведения дренажных работ на земельном участке;

*прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;

*выпаса сельскохозяйственных животных;

*сенокошения;

*использования земельного участка в целях охоты и рыболовства;

*временного пользования земельным участком в целях проведения исследовательских работ;

*свободного доступа к прибрежной полосе.

По правилам публичного лесного  сервитута граждане имеют право  свободно пребывать в лесном фонде.

По правилам публичного водного  сервитута каждый может пользоваться водными объектами общего пользования  и иными водными объектами, если иное не предусмотрено законодательством  РФ.

Земельные участки собственников  при установлении публичного сервитута  не изымаются. Установление публичного сервитута, по земельному законодательству, должно быть наименее обременительным  для земельного участка, где он вводится. Если введение публичного сервитута вызывает существенные затруднения в использовании этого участка, то по требованию собственника обеспечивается соответствующая выплата за причинённые неудобства.

Если же публичный сервитут приводит к невозможности использования  земельного участка, то его собственник  может потребовать изъятия участка, например, путём выкупа тем органом, который ввёл сервитут, или путём  возмещения убытков. Публичный сервитут подлежит государственной регистрации  в соответствии с Федеральным  законом «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Публичный сервитут прекращается путём принятия акта об отмене сервитута. Например, отпали причины и общественные нужды, из-за которых он устанавливался.

Публичный сервитут не является вещным правом, поскольку не имеет  правообладателя – сервитуария. Публичный сервитут – это только ограничение (обременение) прав собственника недвижимости, подлежащее в этом качестве государственной регистрации наряду с прочими ограничениями прав на землю.

Действующее законодательство определяет земельный сервитут как  право ограниченного пользования  чужим земельным участком (ст. 23 Земельного кодекса РФ, ст. 274 Гражданского кодекса  РФ).

Публичный сервитут имеет ряд характерных признаков таких как:

* устанавливается для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, т.е. по сути, для обеспечения некоего публичного интереса;

* устанавливается нормативно правовым актом;

* устанавливается с учетом результатов общественных слушаний.

Установление публичного сервитута обладает некоторыми особенностями:

Публичный сервитут устанавливается:

1. одновременно с принятием решения о предоставлении земельного участка в собственность (постоянное бессрочное пользование, аренду);

2. после момента предоставления участка в собственность

Для установления публичного сервитута необходимо пройти несколько  этапов. Среди этапов установления публичного сервитута в юридической  литературе различают:

1. Подача заявления об установлении публичного земельного сервитута;

2. Рассмотрение заявления органом государственной власти (местного самоуправления) и назначение общественных слушаний;

3. Организация и проведение общественных слушаний, принятие решения по итогам общественного слушания;

4. Решение органа государственной власти (местного самоуправления) об установлении публичного сервитута;

5. Государственная регистрация публичного сервитута.

Рассмотрю последовательность действий и особенности каждого этапа установления публичного сервитута:

1. Подача заявления об установлении публичного земельного сервитута.

Среди лиц, имеющих право  на подачу заявления об установлении публичного сервитута, выделяют граждан, юридические лица, государственные  органы и органы местного самоуправления.

Каждый из перечисленных  субъектов имеет возможность  обратиться с заявлением об установлении публичного сервитута.

Например, интересы членов садоводческих  товариществ можно приравнять к  интересам местного населения. Конституционный  Суд РФ признал не соответствующим  Конституции нормы Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", которые запрещали регистрацию  граждан в жилом строении, возведенном  на земельном участке, предоставленном  для ведения садоводства. В его  Постановлении от 14 апреля 2008 г. этот запрет признан неконституционным "в той части, в какой ею ограничивается право граждан на регистрацию  по месту жительства в пригодном  для постоянного проживания жилом  строении, расположенном на садовом  земельном участке, который относится  к землям населенных пунктов".¹⁵ Принимая во внимание, Постановление Конституционного суда РФ и учитывая возможность регистрации членов СНТ в садоводческом товариществе, можно утверждать, что члены СНТ приравнены к местному населению.