Использование доходного подхода в процессе оценки недвижимости
Курсовая работа, 13 Февраля 2012, автор: пользователь скрыл имя
Описание работы
Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира.
Ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам или к недвижимости относят земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В т.ч. леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимым вещам относятся так же подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Содержание
Введение……………………………………………………………………………3
Глава 1. Доходный подход к оценке недвижимости …………………………4
1.1 Структура доходного подхода………………………………………………...4
1.2 Метод капитализации доходов………………………………………………..6
1.2.1 Метод прямой капитализации (метод прямого сопоставления)…………12
1.2.2 Метод связанных инвестиций: заемного и собственного капитала……..13
1.2.3 Метод связанных инвестиций: земля и здания……………………………16
1.2.4 Кумулятивный (суммарный) метод………………………………………..16
1.3 Метод дисконтированных денежных потоков………………………………19
Глава 2. Расчет стоимости коммерческой недвижимости доходным подходом на примере ОАО "Хладокомбинат"……………………………………………….23
2.1. Описание объекта оценки и сегмента рынка недвижимости……………...23
2.2. Обоснование выбора метода оценки и расчет денежных потоков………..26
2.3. Определение коэффициента капитализации………………………………..30
2.4. Расчет стоимости объекта недвижимости доходным подходом…………..32
Заключение………………………………………………………………………..34
Список использованной литературы…………………………………………..36
Работа содержит 1 файл
Использование доходного подхода в процессе оценки недвижимости.docx2.docx
— 118.51 Кб (Скачать) Не
имея точных данных по эксплуатации Объекта
оценки, Оценщики приняли эксплуатационные
(операционные) расходы на уровне среднерыночных
- 1350 руб. за 1 кв. м в год для
производственно-складских
Определение чистого операционного дохода
Чистый
операционный доход (остающийся после
вычета из действительного валового
дохода эксплуатационных расходов) составляет:
ЧОД = ДВД - ОР.
2.3.
Определение коэффициента
капитализации
Определение безрисковой ставки
В качестве безрисковой ставки в расчетах используется ставка доходности по облигациям Минфина № 46020 со сроком погашения 06.02.2036 г., составляющая 9,72 % на 25 октября 2011 г.
Определение премии за риск инвестирования в различные объекты недвижимости
Риски
вложения в объект недвижимости подразделяются
на два вида. К первому относятся
систематические и
Расчет
премии за риск для офисных и производственно-
| Вид и наименование риска | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
| Систематический риск | ||||||||||
| Ухудшение общей экономической ситуации | 1 | |||||||||
| Увеличение числа конкурирующих объектов | 1 | |||||||||
| Изменение федерального или местного законодательства | 1 | |||||||||
| Несистематический риск | ||||||||||
| Природные и чрезвычайные антропогенные ситуации | 1 | |||||||||
| Ускоренный износ здания | 1 | |||||||||
| Неполучение арендных платежей | 1 | |||||||||
| Неэффективный менеджмент | 1 | |||||||||
| Криминогенные факторы | 1 | |||||||||
| Финансовые проверки | 1 | |||||||||
| Неправильное оформление договоров аренды | 1 | |||||||||
| Количество наблюдений | 3 | 5 | 1 | 1 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Взвешенный итог | 3 | 10 | 3 | 4 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Сумма | 20 | |||||||||
| Количество факторов | 10 | |||||||||
| Средневзвешенное значение балла | 2,0 | |||||||||
| Величина корректировки за риск (1 балл = 1%) | 2,0% | |||||||||
Определение премии за низкую ликвидность
Премия за низкую ликвидность, есть корректировка на длительность экспозиции при продаже объектов недвижимости.
На дату проведения оценки корректировка на низкую ликвидность принимается равной 1,62%, что соответствует двум месяцам экспонирования объекта. Определение премии за риск инвестиционного менеджмента
Премию за инвестиционный менеджмент Оценщики определили на уровне 1 %.
Определение нормы возврата капитала
Объект недвижимости имеет конечный (ограниченный) срок экономической жизни (срок, в течение которого эксплуатация объекта является физически возможной и экономически выгодной). Доход, приносимый объектом недвижимости, должен возмещать потерю объектом своей стоимости к концу срока его экономической жизни. Количественно величина дохода, необходимого для такого возмещения, выражается через норму возврата капитала.
Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда): предполагает, что фонд возмещения формируется по ставке процента, равной норме дохода на инвестиции (ставке дисконтирования).
В данной оценке используется метод Хоскольда, который, предполагает, что фонд возмещения формируется по минимальной из возможных ставок - "безрисковой" ставке и, по мнению Оценщика, в наибольшей степени отвечает условиям инвестирования в России .
Расчёт ставки капитализации
| Показатель | Значение |
| Безрисковая ставка | 9,720% |
| Премия за риск | 2,000% |
| Премия за низкую ликвидность | 1,620% |
| Премия за инвестиционный менеджмент | 1,000% |
| Норма возврата | 0,006% |
| Коэффициент капитализации (R) | 14,346% |
2.4.Расчёт рыночной стоимости в рамках доходного подхода
Метод
капитализации доходов
Базовая
формула расчета имеет
Определение рыночной стоимости Объекта оценки при использовании доходного подхода представлено в ниже следующей таблице.
| Площадь Объекта оценки (S), кв.м. | 42 409,10 |
| Потенциальный валовой доход (ПВД), руб./год | 228 889 795,00 |
| Коэффициент загрузки помещений (Кз) | 0,917 |
| Коэффициент сбора платежей (Кс) | 1,00 |
| Действительный валовой доход (ДВД), руб./год | 209 891 942,02 |
| Операционные расходы по Объекту оценки (ОР), руб./год | 59 426 910,00 |
| Чистый операционный доход (ЧОДоб), руб./год | 150 465 032,02 |
| Коэффициент капитализации | 14,346% |
| Стоимость Комплекса по доходному подходу, С, руб. | 1 048 829 165 |
Рыночная
стоимость объекта недвижимости
1048829165
Заключение
В данной курсовой работе я попыталась раскрыть 1 метод доходный подход:
— метод прямой капитализации, основанный на приведении чистого дохода от инвестиций, полученного за один, как правило, первый после оценки, к текущей стоимости с помощью общего коэффициента капитализации.
Преимущества метода прямой капитализации: этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируется, с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как привило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого – предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.
Основные проблемы метода прямой капитализации:
- Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.
- В Российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, - «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится сложной задачей.
- Метод дисконтирования денежных потоков при оценке объектов недвижимости имеет преимущества перед методом прямой капитализации, поскольку позволяет учесть тенденции в развитии рынка недвижимости. Кроме того, представленная методология может быть использована при оценке стоимости незавершенного строительства, инвестиционных проектов и земельных участков.
Как отмечалось выше, если ставка капитализации превышает норму прибыли, т.е. стоимость объекта и/или доход уменьшаются за период владения, возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возврата основной суммы капитала. Существует 3 способа возмещения инвестированного капитала: метод Ринга, метод Инвуда, метод Хоскольда.
В
модели Ринга предполагается, что
поток доходов будет ежегодно
снижаться. Такое допущение в
условиях постоянно растущих арендных
ставок выглядит весьма сомнительным.
Поэтому такая модель практически
не применяется. Метод Хоскольда
также не нашел широкого применения
при оценке недвижимости, т. к. он относится
к ситуации, когда полученные от
аренды деньги на годы аккумулируются
на депозите или в других безрисковых
и соответственно мало доходных инструментах,
что не характерно для стратегии
эффективного собственника. Наибольшее
распространение получила модель Инвуда,
которая, по-видимому, в большей степени
отражает реалии современного рынка.
Список
использованной литературы
- Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой.- 2-е изд., перераб. И доп. – М.: Финансы и статистика, 2008.- 560 с.: ил.
- Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов/ Под ред. проф. В.А. Швандара. – М.: ЮНИТИ - ДАНА, 2005.- 303с.
- Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под общ. ред. П.Г. Грабового. Смоленск: Изд-во «Смолин Плюс», М.: Изд-во «АСВ», 1999.
- Экономические методы управления имущественным комплексом: Учеб.пособие / В.Я. Мищенко, Н.И. Трухина, О.К. Мещерякова; Воронеж. гос. арх.-строит. ун-т.- Воронеж, 2003. – 114 с.
- http://www.audit-it.ru/
articles/appraisal/a108/ 144908.html - www.5ballov.ru/referats/
preview/39023/4 Федотова В.А. Уткин С.Н . Оценка недвижимости – М «Тандем» 2000г. - http://market-pages.ru/
ocenkanedvij/14.html
8. www.rbc.ru