Использование доходного подхода в процессе оценки недвижимости

 Не  имея точных данных по эксплуатации Объекта  оценки, Оценщики приняли эксплуатационные (операционные) расходы на уровне среднерыночных - 1350 руб. за 1 кв. м в год для  производственно-складских помещений  и 1650 руб./год - для офисных на основании  консультаций с риэлторами.

   Определение чистого операционного  дохода

 Чистый  операционный доход (остающийся после  вычета из действительного валового дохода эксплуатационных расходов) составляет: ЧОД = ДВД - ОР. 

  2.3. Определение коэффициента  капитализации 

 Определение безрисковой ставки

     В качестве безрисковой ставки в расчетах используется ставка доходности по облигациям Минфина № 46020 со сроком погашения 06.02.2036 г., составляющая 9,72 % на 25 октября 2011 г.

 Определение премии за риск инвестирования в различные объекты  недвижимости

 Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся  систематические и несистематические  риски, ко второму - статичные и динамичные.

 Расчет  премии за риск для офисных и производственно-складских  помещений представлен в нижеследующих  таблицах.

 

 Определение премии за низкую ликвидность

 Премия  за низкую ликвидность, есть корректировка  на длительность экспозиции при продаже  объектов недвижимости.

 На дату проведения оценки корректировка на низкую ликвидность принимается равной 1,62%, что соответствует двум месяцам экспонирования объекта. Определение премии за риск инвестиционного менеджмента

 Премию  за инвестиционный менеджмент Оценщики определили на уровне 1 %.

 Определение нормы возврата капитала

 Объект  недвижимости имеет конечный (ограниченный) срок экономической жизни (срок, в  течение которого эксплуатация объекта  является физически возможной и  экономически выгодной). Доход, приносимый объектом недвижимости, должен возмещать  потерю объектом своей стоимости  к концу срока его экономической жизни. Количественно величина дохода, необходимого для такого возмещения, выражается через норму возврата капитала.

 Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда): предполагает, что фонд возмещения формируется по ставке процента, равной норме дохода на инвестиции (ставке дисконтирования).

 В данной оценке используется метод Хоскольда, который, предполагает, что фонд возмещения формируется по минимальной из возможных  ставок - "безрисковой" ставке и, по мнению Оценщика, в наибольшей степени  отвечает условиям инвестирования в  России .

 Расчёт  ставки капитализации

 
 

  2.4.Расчёт  рыночной стоимости  в рамках доходного  подхода

    Метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости  недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного  дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

     Базовая формула расчета имеет следующий  вид: С = ЧОД / R.

 Определение рыночной стоимости Объекта оценки при использовании доходного подхода представлено в ниже следующей таблице.

 

Рыночная  стоимость объекта недвижимости 1048829165 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Заключение

     В данной курсовой работе я попыталась раскрыть 1 метод доходный подход:

     — метод прямой капитализации, основанный на приведении чистого дохода от инвестиций, полученного за один, как правило, первый после оценки, к текущей  стоимости с помощью общего коэффициента капитализации.

     Преимущества  метода прямой капитализации: этот метод  непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его  применении анализируется, с точки  зрения соотношения дохода и стоимости, как привило, большое количество сделок с недвижимостью, а также  при расчете капитализируемого  дохода составляется гипотетический отчет  о доходах, основной принцип построения которого – предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

     Основные  проблемы метода прямой капитализации:

1. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.
2. В Российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, - «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится сложной задачей.
3. Метод дисконтирования денежных потоков при оценке объектов недвижимости имеет преимущества перед методом прямой капитализации, поскольку позволяет учесть тенденции в развитии рынка недвижимости. Кроме того, представленная методология может быть использована при оценке стоимости незавершенного строительства, инвестиционных проектов и земельных участков.

     Как отмечалось выше, если ставка капитализации  превышает норму прибыли, т.е. стоимость  объекта и/или доход уменьшаются за период владения, возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возврата основной суммы капитала. Существует 3 способа возмещения инвестированного капитала: метод Ринга, метод Инвуда, метод Хоскольда.

     В модели Ринга предполагается, что  поток доходов будет ежегодно снижаться. Такое допущение в  условиях постоянно растущих арендных ставок выглядит весьма сомнительным. Поэтому такая модель практически  не применяется. Метод Хоскольда  также не нашел широкого применения при оценке недвижимости, т. к. он относится  к ситуации, когда полученные от аренды деньги на годы аккумулируются на депозите или в других безрисковых  и соответственно мало доходных инструментах, что не характерно для стратегии  эффективного собственника. Наибольшее распространение получила модель Инвуда, которая, по-видимому, в большей степени  отражает реалии современного рынка. 

 

     Список  использованной литературы 

1. Оценка  недвижимости: Учебное пособие для  вузов / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой.- 2-е изд., перераб. И доп. – М.: Финансы и статистика, 2008.- 560 с.: ил.
2. Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов/ Под ред. проф. В.А. Швандара. – М.: ЮНИТИ - ДАНА, 2005.- 303с.
3. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под общ. ред. П.Г. Грабового. Смоленск: Изд-во «Смолин Плюс», М.: Изд-во «АСВ», 1999.
4. Экономические методы управления имущественным комплексом: Учеб.пособие / В.Я. Мищенко, Н.И. Трухина, О.К. Мещерякова; Воронеж. гос. арх.-строит. ун-т.- Воронеж, 2003. – 114 с.
5. http://www.audit-it.ru/articles/appraisal/a108/144908.html
6. www.5ballov.ru/referats/preview/39023/4 Федотова В.А. Уткин С.Н. Оценка недвижимости – М «Тандем» 2000г.
7. http://market-pages.ru/ocenkanedvij/14.html

8. www.rbc.ru