Использование доходного подхода в процессе оценки недвижимости

 2.1. Описание объекта  оценки и сегменты  рынка недвижимости 

 Здания  Хладокомбината расположены на 11 собственных  земельных участках общей площадью 5,9 га.

 Ниже, в таблице показана стоимостная  структура основных средств Общества на 01.07.2010.

 В следующей  таблице представлена информация о  структуре и динамике выручки  Предприятия:

     Предприятие входит в число крупнейших московских производителей мороженого (ежемесячный  объем производства - свыше 400 тонн). Производственные мощности рассчитаны на выпуск 7 200 тонн продукции в год (в среднем 600 тонн в месяц). Производство мороженого осуществляется на арендуемой фабрике мороженого. Оборудование для  производства мороженого принадлежит  ОАО "Хладокомбинат", частично арендуется.

     Информация  о выпуске продукции в натуральных  показателях приведена в следующей  таблице:

     Продажи мороженого ОАО "Хладокомбинат" сконцентрированы на следующих территориях: г. Москва и Московская обл., Владимирская, Ивановская и Нижегородская области.

     По  состоянию на 2011 год ассортиментная линейка Предприятия состоит из 86 видов мороженого под 15 зарегистрированными торговыми марками.

     Развитие  ассортиментного портфеля в 2009 году планируется в сторону быстрорастущих и наиболее доходных для компании сегментов: мороженое в полиэтиленовых пакетах, и запуск производства рожков, доступных практически для каждого  потребителя.

     Источники сырья для производства мороженого расположены на территории Московской области. Влияние на размер выручки  оказывают такие факторы как: рост цен на сырье, рост тарифов на электроэнергию и т. п., снижение платежеспособного  спроса.

     Наряду  с производством мороженого, ОАО "Хладокомбинат", является одним  из крупнейших в регионе специализированных предприятий, оказывающих услуги по хранению продовольственных товаров, требующих низкотемпературного  режима. Предприятие оказывает услуги, как по хранению товаров, так и  по предоставлению в аренду отдельных  холодильных камер. Общий объем  камер - 31 тыс. тонн, из них 25.5 тыс. тонн с температурным режимом -18° С и 5.5 тыс. тонн с режимом +2° С. Хладокомбинат имеет подъездные железнодорожные пути, автомобильную эстакаду и комплекс подъемно-транспортного оборудования. С марта 2008г. действует гибкая система скидок, оплата производится по фактическому наличию товаров.

     Конкретным  рынком, на котором Хладокомбинат  оказывает услуги по хранению, является г. Москва.

     Факторы конкурентоспособности предприятия: наличие квалифицированного персонала; высокое качество услуг по хранению; организационная структура управления.

     В последние годы наблюдается постоянный рост объёмов потребления замороженных продуктов и полуфабрикатов. Потому важную роль в деятельности предприятия  занимает оптовая торговля продовольственными товарами.

     Доля  импорта в поставках товарно-материальных ценностей отсутствует.

 Основные  проблемы предприятия (с учётом развития всей отрасли): высокая конкуренция, которая усиливается по мере консолидации отрасли; сбыт мороженого предопределяет развитие мощностей - без налаживания  сбыта мороженого не возможно дальнейшее наращивание объемов производства; низкая рентабельность мороженого; растущая необходимость брэндинга продукции  и проведения рекламных компаний, что требует значительных долгосрочных финансовых затрат; высокая стоимость  сложных технологических решений  для холодильных камер.

     Планы развития Предприятия: торговая деятельность: расширение ассортимента выпускаемой  продукции и увеличение объемов  продаж; услуги по аренде и хранению: привлечение новых клиентов, увеличение товарного остатка, повышение качества предоставляемых услуг, расширение перечня предоставляемых услуг; производство мороженого: разработка и внедрение новых видов мороженого, увеличение объёмов выпускаемой  продукции, модернизация оборудования.

2.2. Обоснование выбора  метода оценки  и расчет стоимости  объекта недвижимости 

     Принимая  во внимание существующие тенденции  на рынке коммерческой недвижимости Москвы, можно прогнозировать плавно изменяющиеся с незначительными темпами потоки дохода от сдачи в аренду объекта оценки, что позволяет применить для расчёта текущей стоимости метод капитализации по расчетным моделям (далее - метод капитализации дохода).Определение потенциального валового дохода

     Расчет  потенциального валового дохода осуществляется на основе анализа текущих ставок на рынке аренды для сравнимых  объектов (рыночных ставок арендной платы). Исследование арендных ставок помещений  проводилось по данным электронных  баз газеты "Из рук в руки", "Недвижимость и цены", интернет-сайтов агентств недвижимости и др. Все  предложения по арендной ставке включают в себя НДС и операционные расходы. В состав имущественного комплекса входят здания административного и производственно-складского назначения различной площади. Оценщик основывается на допущении, что у Собственника зданий нет необходимости сдавать в аренду здания целиком, а напротив, Собственник имеет возможность сдавать площади в аренду по частям, либо формировать блоки площадей. В этой связи корректировка на масштаб не водится. Поскольку все предложения об аренде размещены в декабре 2011 г., а датой оценки является 1 октября 2011 г., Оценщик применил корректировку на дату предложения. Встроенные помещения, входящие в состав производственного здания холодильника, имеют площади от 32 до 34 тыс. кв. м, что позволяет сравнивать их с отдельно стоящими зданиями аналогичного назначения. В этой связи поправка на тип здания не вводилась. В состав Комплекса входит здание столовой. Поскольку Комплекс находится на большой удаленности от метро, в промышленной зоне, использование подобного помещения в качестве торгового менее целесообразно, нежели использование его как офисного. Поскольку Оценщик не располагает данными о структуре площадей указанного здания, то расчеты опираются на предположение, что использование указанного здания в офисном сегменте не потребует дополнительных затрат на переоборудование. Капитальный гараж большой площади может быть использован в качестве склада либо производственного помещения и отнесен Оценщиком к производственно-складскому сегменту недвижимости. Также из дальнейших расчетов были исключены здания, составляющие инфраструктуру Комплекса: котельная, компрессорный цех, машинные отделения. Т.о. Оценщиком было выделено два типа зданий: производственно-складские и офисные. Величины рыночной арендной ставки и ПВД определялись для каждого из типов зданий. Расчет приведен в таблице ниже.

     Потенциальный валовой доход (ПВД) оцениваемого объекта  определялся как сумма ПВД  входящих в его состав зданий, полученной для каждого конкретного здания на его площадь. Следует еще раз  отметить, что в состав Комплекса  входят здания, не приносящие доход, а  создающие инфраструктуру. В этой связи расчет ПВД велся исключительно для доходно -генерирующих зданий, см. табл. ниже.

 Таким образом, ПВД оцениваемого комплекса  составляет 228 889 795 руб./ год. 

   Определение возможных потерь от простоя (недозагрузки) помещения и потерь от недобора арендной платы

 Для оцениваемой недвижимости коэффициент  недоиспользования составит 8,3) = 8,3% или в долях 0,083. Таким образом, коэффициент загрузки для помещений  составит (Кз) = 1 - 0,083 = 0,917. По сложившейся  практике, арендные платежи вносят заранее (авансовыми платежами), в связи с этим, коэффициент сбора платежей (Кс) принимаем равным 1,0.

   Определение величины операционных расходов