Использование доходного подхода в процессе оценки недвижимости

     Для 2 случая (если прогнозируется изменение в стоимости актива) возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возврата основной суммы капитала. Существует 3 способа возмещения инвестированного капитала:

1. Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга)
2. Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;
3. Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

     Метод Ринга. Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%- ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата – это ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения: 

      , где

      - ставка доходности инвестиций;

     N – оставшийся срок экономической жизни.

     Пример 1: Условия инвестирования: срок – 5 лет; - ставка доходности инвестиций 12 %; сумма вложений капитала в недвижимость 10 000 у.е.

     Решение: Ежегодная прямолинейная норма  возврата капитала составит 20%, так  как за 5 лет будет списано 100% актива (100:5=20) . В этом случае коэффициент  капитализации составит 32 % (12%+ 20%=32%).

     Возмещение  основной суммы капитала с учетом требуемой ставки доходности инвестиций отражено в табл. 1. 

     Таблица 1

     Возмещение  инвестируемого капитала по методу Ринга, у.е.

 

     Возврат капитала происходит равными частями в течение всего срока службы объекта недвижимости.

     Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям: 

      (4), где

- фактор фонда возмещения;

     Y=R (ставка доходности на инвестиции).

     Пример 2: Условия инвестирования: срок – 5 лет; - ставка доходности инвестиций 12%; сумма вложений капитала в недвижимость 10000 у.е.

     Решение: Коэффициент капитализации рассчитывается как сумма ставки доходности инвестиции 0,12 и фактора фонда возмещения (3-я функция сложного процента) для 12%, 5 лет = 0,1574097. Коэффициент капитализации равен 0,2774097. 

     Таблица 2

     Возмещение  инвестированного капитала по методу Инвуда, у.е.

 

     Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций настолько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке: 

      , где 

     Y_б – безрисковая ставка процента. 

     Пример 3. Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12%-ный доход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возврата инвестиций могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%.

     Решение. Если норма возврата капитала равна 0,1773964, что представляет собой фактор возмещения для 6% за 5 лет, то коэффициент  капитализации равен 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).

     Существует  несколько методов расчета коэффициента капитализации:

1. метод прямой капитализации (метод прямого сопоставления);
2. метод связанных инвестиций: заемного и собственного капитала;
3. метод связанных инвестиций: земли и здания;
4. кумулятивный метод (метод суммирования);

 

     1.2.1 Метод прямой капитализации  (метод прямого  сопоставления)

     Определение коэффициента капитализации с использованием метода прямой капитализации основывается на анализе рыночных данных о стоимости  объекта недвижимости и чистых доходах, полученных от его эксплуатации. По этому методу коэффициент капитализации (норма капитализации) определяется следующим образом: 

       

     Норма капитализации, определенная по этой формуле, называется общей ставкой капитализации.

     Метод заключается в сравнении оцениваемого объекта с объектом-аналогом. Основанием при этом является утверждение, что  у схожих объектов одинаковые ставки капитализации.

     Главная задача эксперта-оценщика при реализации данного метода — подобрать подходящий объект-аналог. Причем лучше рассматривать те объекты, у которых дата оценки и дата продажи близки, так как в этом случае нет необходимости в существенной корректировке данных отчетов. Чем качественнее оцениваемый объект, тем ниже ставка капитализации.

     Сравнимые объекты должны совпадать с оцениваемым  по своему функциональному назначению и уровню риска недополучения  дохода в предполагаемом объеме и  потери средств и соответствовать  по:

     • размеру дохода;

     • соотношению между валовым доходом  и эксплуатационными расходами;

     • физическому сходству;

     • месторасположению;

     • ожидаемым изменениям стоимости.

     Прямая  капитализация может также использоваться для оценки имущественных прав, а  также стоимости отдельных физических компонентов недвижимого имущества (земли и улучшений).

     В каждом из этих случаев применяется  соответствующий показатель дохода, в зависимости от которого меняется название ставки капитализации, рассчитанной на его основе табл. 3 

     Таблица 3

     Название  ставки капитализации в зависимости  от используемого показателя дохода

 

     Метод прямой капитализации — наиболее простой способ расчета ставки капитализации, и, если имеется соответствующая  достоверная рыночная информация, его  всегда целесообразно применять. 

1.2.2. Метод связанных  инвестиций: заемного  и собственного  капитала

     Этот  метод применяется, когда для  покупки объекта использовался  заемный и собственный капитал  в известной пропорции.

     Ставка  капитализации заемных средств  называется ипотечной постоянной и  определяется отношением ежегодных  выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита. Если кредит выплачивается чаще, чем один раз  в год (ежеквартально или ежемесячно), то ипотечная постоянная рассчитывается путем умножения платежей на их частоту  и результат делится на размер ссуды.

     Ипотечная составляющая состоит из:

• ставки процента по кредиту
• коэффициента фонда погашения.

     Разработаны специальные таблицы (месячные, квартальные  и годовые), по которым, зная условия  кредитования, можно определить ипотечную постоянную.

     Ставка  капитализации собственного капитала определяется отношением части чистой прибыли от эксплуатации объекта, приходящейся на собственный капитал, к величине собственного капитала.

     Ставка  капитализации собственного капитала состоит также из двух частей:

• нормы прибыли
• нормы возврата собственного капитала.

     Таким образом, ставка капитализации собственного капитала отражает ожидаемую инвестором в первый год прибыль на вложенный собственный капитал.

     Метод связанных инвестиций — заемного и собственного капитала заключается  в определении общей ставки капитализации  путем взвешивания ее составных  частей пропорционально размерам заемного и собственного капитала в составе инвестиций.

     Общая ставка капитализации – это средневзвешенная величина в соответствие с соотношением собственного и заемного капиталов  в общем объеме инвестиций: 

      , где 

     M – доля заемных средств в структуре капитала - отношение величины заемного капитала к стоимости фонда инвестиций;

      - ставка капитализации на заемные средства или ипотечная постоянная;

      - ставка капитализации на собственный капитал.

     Данный  метод определения общей ставки капитализации применим в основном в случаях, когда имеется достаточное  число рыночных данных о ставках  капитализации для собственного капитала, т. е. когда имеется достаточное  число сделок по объектам, аналогичным оцениваемому.