К правам арендатора относится право  на возмещение убытков и (или) расторжение договора, вызванных задержкой предоставления земельного участка (ст. 611 ГК РФ). Арендодатель в таком случае несет гражданско-правовую ответственность за неисполнение договорных обязательств.

     Если  арендуемый участок находится в государственной или муниципальной собственности, то на срок более чем пять лет арендатор имеет право в пределах срока договора аренды участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в т.ч. права и обязанности, указанные в ст. 22 ЗК РФ, без согласия собственника участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных таким договором прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором участка.²²

     Согласно  ст. 612 ГК РФ Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

     При обнаружении таких недостатков  арендатор вправе по своему выбору:

• потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения этих недостатков (например, путем проведения рекультивации земель), либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
• удержать сумму понесенных им расходов, связанных с устранением данных недостатков, из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
• потребовать досрочного расторжения договора.

     Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора, может предоставить арендатору другой аналогичный земельный участок, без обнаруженных недостатков, или безвозмездно произвести улучшение участка. Если требования арендатора удовлетворяются не полностью или сумма удержанных им из арендной платы расходов не покрывает причиненных убытков, он вправе потребовать у арендодателя возмещения их непокрытой части (ст. 612 ГК РФ).

     ГК  РФ также предоставляет арендатору следующие права:

• арендатор земельного участка вправе передать арендованный участок в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. 
• передавать свои права и обязанности по аренде имущества другому лицу (перенаем);
• вносить арендные права в качестве взноса в уставный капитал или в качестве паевого взноса в имущество юридических лиц.²³

     Еще одно важное право, предоставленное  арендатору ГК РФ, сформулировано так: если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. 

     Обязанности арендатора можно разделить на обязанности по исполнению договора и обязанности по использованию земли. В сфере использования земли арендатор несет те же обязанности, что и собственник, владелец, пользователь. Единственное отличие от собственника - это то, что последний должен своевременно предоставлять в соответствующую администрацию установленные законодательством сведения (если администрация и арендодатель не одно и то же лицо), которые, в свою очередь, арендатор передает собственнику. В равной степени на арендатора распространяется и ответственность за нарушение земельного законодательства.

     Обязанности арендатора в части исполнения условий договора:

• своевременное внесение платы за пользование земельным участком (ст. 614 ГК РФ);
• использование земли в соответствии с договором (ст. 615 ГК РФ);
• поддержание земельного имущества в надлежащем состоянии, несение в связи с этим расходов, если иное не установлено законом или договором аренды (ст. 616 ГК РФ).

     Согласно ст. 620 ГК РФ, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2. переданное   арендатору   имущество  имеет   препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3. арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4. имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.²⁴

     Помимо  предусмотренных законом, в договор могут быть включены дополнительные гарантии его исполнения и ответственность за неисполнение как арендатором, так и арендодателем.

     5.4. Форма и государственная регистрация договора аренды земельных участков.

     Договор аренды земельного участка заключается  в письменной форме. Также он должен подвергнуться государственной  регистрации (ч. 2 ст. 609 ГК РФ). Постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г.²⁵ утверждена форма договора аренды земель сельскохозяйственного назначения. 20 мая 1992 г. Комитетом РФ по земельной реформе и земельным ресурсам был утвержден Порядок выдачи и регистрации договоров аренды сельскохозяйственного назначения, договоров временного пользования землей сельскохозяйственного назначения. Данные нормативные акты имели в виду предоставление в аренду земельных участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности. При аренде земель, находящихся в собственности граждан, эта форма договора может быть использована в качестве основы. После того как законодательством было предоставлено право сдавать в аренду земельной доли.

     Государственная регистрация договора аренды земельного участка производится на основании ст. 131 ГК РФ, а также ст. 164 ГК РФ. В соответствии со ст. 164 сделки с землей подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимость и сделок с ним.²⁶ Нужно обратить внимание на то, что при регулировании государственной регистрации аренды ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ст. 26 вступает в противоречие с положениями о государственной регистрации договора аренды по ГК РФ, так как ФЗ устанавливает необходимость регистрации права аренды, тогда как ГК РФ требует регистрации арендной сделки. В данном случае нормы ГК имеют высшую силу и подлежат применению.

     Регистрация договора, согласно правилам ведения единого государственного реестра, состоит во внесении соответствующей надписи в реестр и проставлении штампа соответствующей формы на документе, выражающем содержание сделки, которым и является договор аренды. Исключение составляет договор аренды земельного участка, заключенный после вступления в силу ЗК РФ, между физическими лицами на срок менее одного года. Данный договор может быть заключен в устной форме, поскольку согласно п. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

     Нормы, предусматривающей общий, единый порядок предоставления земельного участка, нет; в одних случаях, когда речь идет о строительстве, следует применять процедуры, предусмотренные ст. 31-32 ЗК РФ.  Если же имеется в виду предоставление земельного участка гражданам для целей, не связанных со строительством, то применяются правила ст. 34 ЗК РФ. В частности, для обеспечения публичности и справедливости принимаемых решений, органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны принять специальный акт, который бы устанавливал процедуры и критерии предоставления земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Заинтересованные граждане подают заявление в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления (п. 2 ст. 34 ЗК РФ),     содержащее     цель     использования     земельного     участка,     его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю (п. 3 ст. 34 ЗК РФ). В течение месячного срока орган местного самоуправления или по его поручению соответствующая землеустроительная организация обеспечивает изготовление проекта границ земельного участка и утверждает его (п. 4 ст. 34 ЗК РФ). Решение о предоставлении участка принимается в двухнедельный срок (п. 5 ст. 34 ЗК РФ), а договор аренды заключается в двухнедельный срок после представления заявителем кадастровой карты (плана) земельного участка (п. 6 ст. 34 ЗК РФ). 

     К числу особенностей заключения договора аренды земельных участков следует  отнести то, что этот договор в  определенных случаях может быть заключен по результатам конкурса или аукциона.  В настоящее время действуют Правила организации и проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких участков, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 г. № 808²⁷. Результаты торгов оформляются протоколом (п.25), который и является основанием для заключения с победителем торгов договора купли-продажи или аренды земельного участка. 
 

     6. Заключение

     Подводя итоги настоящего исследования, можно  констатировать, что аренда (как  способ организации экономической  деятельности) сопровождает хозяйственную и социальную жизнь человека и является не вторичной и не второстепенной формой по отношению к ведению хозяйственной деятельности на основе собственности, а равноценной и естественно дополняющей.

     Земельные арендные отношения – это урегулированные в основном земельным законодательством общественные отношения по поводу права владения, использования и охраны земель на срочной и возмездной основе. Собственники земель, передавая части своих земель или земельные участки, получают беззатратные доходы в виде установленной арендной платы, а арендаторы, внося свои средства и силы самостоятельно владеют и используют землю для получения собственных доходов в течение сроков, согласованного арендодателем.

     Проведенный в работе историко-правовой анализ позволяет утверждать, что аренда и близкие ей вещные права исходно представляют собою одно и то же хозяйственно-экономическое и правовое явление. Это обстоятельство объясняет и отсутствие сегодня принципиальных отличий аренды и постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного (наследуемого) владения земельными участками.

     Анализируя  соотношение права аренды земельного участка и вещных прав, сделан вывод, что первое не противостоит вторым, так как требуется различать ситуацию в момент заключения договора, когда возникают исключительно обязательственные права, и ситуацию после предоставления земельного участка, когда у арендатора возникают и вещные права (ср. п. 1 ст. 41 ЗК РФ). В названных ситуациях возникают разные правоотношения и разные права.

       Для правильного применения норм  земельного и гражданского права   к    отношениям,    возникающим    по    поводу   земли,    следует изначально дифференцировать сами фактические отношения: те из них, которые складываются по поводу планирования, организации земельных ресурсов, контроля за ними и т.п. — это сфера действия норм земельного права. Отношения же имущественные, эквивалентно возмездные, в том числе   возникающие   при   обороте   земельных   участков,   являются гражданско-правовыми. Если в первом случае нормы Гражданского кодекса Российской   Федерации     применению   не подлежат, то во втором случае они применяются субсидиарно. Однако в силу того, что ряд норм, регулирующих имущественные отношения по поводу земли, размещен в Земельном кодексе Российской Федерации, эти правила не становятся нормами земельного права   и должны быть логически инкорпорированы в гражданское право.

       Земельное законодательство фактически  допускает, что ряд вопросов, связанных  с оборотом земельных участков, регулируется нормами законодательства субъектов РФ. В этой связи предлагается либо  допустить  такое   регулирование   и   соответствующим   образом изменить п. 1 ст. 3 ГК РФ, либо исключить такие нормы из ЗК РФ. В    целях    обеспечения   логики    правового    регулирования отношений   с  помощью   норм  различных   институтов,   в данной дипломной работе предлагается выделить в рамках главы 34 ГК РФ параграф, посвященный аренде земельных участков.