Договор аренды земельных участков

     5.2.Стороны, срок и цена договора аренды земельных участков.

     Сторонами по договору аренды земельных участков являются арендодатель и арендатор. Правом сдачи земельного участка в аренду обладает прежде всего его собственник. Не исключена возможность сдачи в аренду земельных участков и для комиссионера (ст. 990 ГК), агента (ст. 1005), доверительного управляющего (ст. 1012 ГК). При определенных обстоятельствах в качестве арендодателя может выступать и несобственник земельного участка. Таким правом распоряжения земельным участком могут обладать родители несовершеннолетних, не достигших 14 лет, по правилам ст. 28 ГК; опекуны и попечители в силу ст. ст. 32, 33 ГК; владелец земельного участка, находящегося в пожизненном наследуемом владении в силу ст. 267 ГК; лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование в силу ст. 270 ГК.

     Существенные отличия содержатся в положениях ГК РФ и ЗК РФ, касающихся прав арендатора на сдачу арендованного имущества в субаренду либо иного перехода прав и обязанностей арендатора к другим лицам. По ГК арендатор только с согласия арендодателя вправе сдавать земельные участки в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. В этих случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Согласно ЗК РФ (п. п. 5, 6 ст. 22) арендатор вправе осуществлять указанные выше права без согласия собственника земельного участка, а лишь при условии его уведомления. При этом в соответствии с п. 5 ст. 22 ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор, за исключением передачи арендных прав в залог.

     От  имени юридического лица в отношения по поводу аренды вступает его орган управления, управомоченный принимать решения по поводу распоряжения землей. Вполне возможен и даже целесообразен такой вариант, когда решение о сдаче в аренду земли принимает общее собрание участников (или их представителей), а в качестве стороны в договоре аренды от имени юридического лица и по решению общего собрания выступает доверенное лицо – председатель или иной руководитель исполнительного органа юридического лица. Поскольку земля может находиться в государственной или муниципальной собственности, то в качестве арендодателя нередко выступают государственные и муниципальные органы. Эти органы не входят в разряд собственников земли, а управомочены законом сдавать в аренду земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

     Арендатор – это лицо, заинтересованное в  получении имущества в пользование. Круг арендаторов земельных участков законодательством практически не ограничен. Арендатором, как и арендодателем, может быть любое юридическое (в том числе иностранное или с иностранным участием) или физическое лицо (в том числе иностранцы и лица без гражданства), обладающие правособственностью. Земельное и гражданское законодательство предоставляет право сдачи имущества в аренду российским иностранным физическим и юридическим лицам.  

     Недостаточно  нормативной базы по вопросы договора аренды с множественностью лиц на стороне арендодателей или арендаторов. Роскомземом 16 мая 1996 г. был утвержден Примерный договор аренды земельной доли с множественностью лиц на стороне арендодателей, который носит рекомендательный характер; неотъемлемой частью такого договора является список арендодателей; конкретные формы выплаты арендной платы определяются дополнительным соглашением, заключаемым между каждым арендодателем и арендатором. Но  сама по себе земельная доля (как объект правоотношений) представляет лишь обязательственное право и поэтому такого рода соглашения договором аренды в действительности не являются.

     Практические проблемы возникают при передаче части земельного участка в субаренду одному лицу несколькими соарендаторами, передачи земельного участка в общую субаренду нескольким субъектам одним арендатором, а также при переходе права аренды от одного арендатора к нескольким соарендатором по наследству и т.д.

     В связи с изложенным, представляется актуальной разработка общих принципов определения порядка пользования земельными участками, находящимися на праве общей аренды, общего постоянного пользования, общего пожизненного наследуемого владения с учетом пространственных особенностей объектов недвижимости (в том числе указанных выше «вертикальных и горизонтальных особенностей»). В данном случае, по-видимому, более применимо регулирование посредством диспозитивных норм, оставляющих определенную самостоятельность сторонам договора о порядке пользования общим земельным участком¹⁷.

     Далее рассмотрим условия договора аренды земельных участков.

     Сроки в договоре аренды земельного участка существенными условиями договора не являются. Договор аренды может быть заключен на определенный срок или без указания такового, т.е. на неопределенный срок (бессрочно). В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца, но для такого предупреждения законом или договором может быть установлен и иной срок. В соответствии со ст. 610 ГК РФ законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Так, согласно п. 7 ст. 22 земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательных работ на срок не более чем один год.

     В тех случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий предельный, считается заключенным на срок, равный предельному.

     Достаточно  острой проблемой является определение срока аренды земельных участков, когда действие договора ограничено «началом рекультивации» либо «моментом освоения в целях посевных работ» либо иным аналогичным образом, имея в виду, что со временем участок будет востребован арендодателем по определенному назначению. Представляется, что в таких случаях следует считать договор заключенным на «неопределенный срок» по аналогии со складывающейся судебно-арбитражной практикой в отношении аренды зданий и сооружений¹⁸. В действительности стороны срок установили, но момент (точная дата) его наступления не определена, т.е. срок все-таки есть. Возможно, подобные случаи можно квалифицировать и как сделку с отлагательным условием (п. 2 ст. 157 ГК РФ).

     Решение этой проблемы представляется следующим образом: установление предельных сроков аренды в зависимости от категории земель, а также минимальных сроков для использования государственных земель.¹⁹ Следует разделить этот подход, поскольку различные виды земель фактически имеют различный правовой режим, что не может не сказываться на отношении к сроку их использования.

     Рассматривая  особенности указанного вида аренды, необходимо отметить, что арендная плата относится к числу существенных условий договора аренды земельного участка (п. 3 ст. 65 ЗК РФ). В случае если между сторонами договора аренды не будет достигнуто соглашения о размере арендной платы, договор аренды земельного участка будет считаться незаключенным (ст. 432 ГК).

     По  общему правилу размер, условия и  сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются договором, и согласно п. 1 ст. 450 ГК изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено этим Кодексом, другими федеральными законами или договором. Необходимо обратить внимание, что как раз иное предусмотрено п. 3 ст. 65 ЗК РФ и ст. 21 Закона РФ "О плате за землю" от 11 октября 1991 г. и касается земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

     В соответствии с указанными нормами  при аренде земель, находящихся в  собственности Российской Федерации  или ее субъектов, муниципальной собственности, соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов Федерации, органами местного самоуправления устанавливаются базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов.

     5.3. Права, обязанности и ответственность сторон по договору аренды земельных участков.

     Арендодателю принадлежит право земельный участок продать, обменять, подарить, заложить и т.п., это право принадлежит ему как собственнику имущества, и с передачей земли в аренду не прекращается. Ст. 617 ГК РФ гарантирует, что права арендатора при переходе права собственности к другому лицу остаются неизменными.

     На  основании ГК РФ арендодатель обязан:

    – передать арендатору земельный участок  в сроки и в состоянии, соответствующие условиям договора и назначению участка. Земельный участок передается вместе со всеми принадлежностями, необходимыми для его использования и необходимыми документами;

    – предупредить арендатора о правах третьих  лиц на участок.

    Если  арендодатель - государственные или муниципальные органы, то он обязан:

    – передать арендатору землю в состоянии, соответствующем условиям договора по площади угодий и качеству, указанным в приложении к договору;

    – содействовать по заявкам арендатора выполнению необходимых работ по землеустройству;

    – в случае смерти арендатора до истечения  срока аренды перезаключить договор  аренды с одним из его наследников  при его согласии стать арендатором;

    – возмещать по истечении, срока аренды полностью или частично расходы по освоению земель и улучшению качества сельскохозяйственных угодий, понесенные арендатором.

       Арендодатель, на основании ст. 619 ГК РФ вправе расторгнуть договор  досрочно, если арендатор:

1. пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора или назначения участка либо с неоднократными нарушениями;
2. существенно ухудшает качество земель;
3. более двух раз подряд по истечении установленного срока не вносит арендную плату;
4. не производит капитального ремонта имущества в установленном договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

     Арендодатель  вправе потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в случае существенного нарушения последним сроков внесения, если иное не предусмотрено договором аренды. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (ст. 614 ГК РФ).

     Договором аренды могут быть установлены также  условия расторжения договора по инициативе арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК, т.е. при существенном нарушении договора другой стороной.

     Арендодатель  вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.²⁰                   

     Согласно ст. 22 ЗК РФ, арендатор земельного участка, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в т.ч. отдать арендные права в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды участка без согласия собственника этого участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. Но при этом необходимо учитывать требования, установленные пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона  "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которому передача арендных прав на земельный участок в залог в пределах срока договора аренды земельного участка осуществляется только с согласия собственника земельного участка²¹.

     Сложными  являются ситуации, когда у землепользователя нет определенных прав на землю. Уполномоченные органы государственной власти и органы местного самоуправления вправе принимать решения об изъятии земельных участков из землепользования отдельных лиц и предоставлять их в аренду другим лицам только в случае, если  у фактического   землепользователя   отсутствуют   предусмотренные законом права на землю. Но другой стороны, значительное количество землевладельцев надлежащим образом не оформили свои права на землю, в том числе из-за нестабильности законодательства, долгой процедуры оформления прав и т.д. Не исключено также, что если сегодня у того или иного владельца земельного участка нет соответствующего документа, то завтра он будет им получен. Такие договоры аренды, если землевладельцы добросовестно владеют земельным участком, нельзя признавать недействительными только потому, что нет соответствующих документов.