Договор аренды земельных участков

СОДЕРЖАНИЕ

1. Введение…………………………………………………………………3
2. История земельных участков…………………………………………
3. Источники правового регулирования аренды земельных участков…..

     4. Земельный участок как объект прав на землю. Субъекты прав на земельные участки…………………………………………………………..

       4.1. Земельный участок как объект прав на землю………………………

     4.2. Субъекты прав на земельные  участки…………………………………

      5. Элементы договора аренды земельных участков…………………………

       5.1. Понятие аренды земельных участков. Предмет договора аренды земельных участков ……………………………………………………….

        5.2.Стороны, срок и цена договора аренды земельных участков……….

        5.3. Права, обязанности и ответственность сторон по договору аренды земельных участков………….

        5.4. Форма и государственная регистрация договора аренды земельных участков……………………………………………………………….

    6. Заключение……………………………………………………….

    7. Список использованной литературы……………………………………….. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Введение 

     Данная  тема выбрана не случайно, так как  она актуальна в данное время это определяется недостатками нормативной правовой базы сделок с недвижимостью, а также имеющейся потребностью в теоретическом осмыслении отдельных вопросов гражданских правоотношений в отношении земли.

     Одной из острых проблем экономической  и предпринимательской деятельности стало законодательное регулирование земельных правоотношений. Способствовало этому такие обстоятельства как: во-первых, конституционное признание частной собственности на землю; во-вторых, объективно изменившееся соотношение земельного и гражданского права в регулировании землепользования.

     Аренда  земли – это правовой институт, который получил широкое распространение в гражданском обороте многих стран с рыночной системой экономики. В России до принятия современного гражданского законодательства на протяжении долгого времени арендные земельные правоотношения находились под юридическим и фактическим запретом; недостаточность нормативно-правовой базы регулирования аренды земли не была восполнена в полной мере нормами ГК об аренде недвижимости. Введение в действие нового Земельного кодекса РФ 2001 года было призвано существенно изменить ситуацию.

     Аренда  имущества - категория гражданского права, в то время как аренда земельных участков регулируется также и специальными нормами земельного права. Так как земельно-правовой институт является относительно новым и в нем существуют неопределенности, это вызывает в правоприменительной деятельности и при рассмотрении судами возникающих споров немало сложных проблем. В большинстве ситуаций их разрешение зависит от понимания определяющего подчинения норм земельного права положениям гражданского законодательства.

     Данная  курсовая работа посвящена сложнейшему институту права - праву аренды земельных участков. Применение норм об аренде земельных участков характеризуется противоречивостью. Это обусловлено тем, что договор аренды земельных участков применяется очень часто как в предпринимательской деятельности, так и в повседневных отношениях. Что приводит к многочисленным спорным ситуациям, которые в силу отсутствия достаточной нормативной правовой базы и единообразной практики применения противоречиво разрешаются судами различных инстанций.

     Целью работы является рассмотрение проблем, которые связаны с применением договора аренды земельных участков.

     Объектом работы являются земельные арендные отношения и их правовое обеспечение в структуре земельного права, а предметом является договор аренды земельных участков. В рамках данной работы я попробую ответить на следующие вопросы:

• каков анализ современного состояния правового регулирования аренды земельных участков;
• какова   характеристика   земельного   участка   как   объекта гражданских отношений, а также в чем заключается предмет аренды;
• в чем заключаются особенности субъектного состава договора аренды земельных участков, и каковы его существенные условия;
• есть ли специфика в заключение договора аренды земельных участков, его расторжение;
• как  соотносятся   гражданское  и  земельное   законодательство   при регулировании арендных отношений, в какой степени, применительно к аренде, можно говорить о приоритете норм одной отрасли над нормами другой и другие определенные поставленной целью курсовой работы.

     2. История аренды земельных участков.

     Впервые аренда земли был известна примерно четыре тысячелетия (Законы Билаламы - XX в. до н.э.). Первые вещественные свидетельства о заключенных сделках аренды земли относятся приблизительно к 2000 г. до н.э. Ученые обнаружили глиняные таблички, на которых стороны договора фиксировали свои обязательства по передаче на определенный срок в пользование и владение за определенную плату сельскохозяйственный инвентарь, право пользоваться водоемами и т.д. Законы Хаммурапи содержат различные отношения при найме земли: «Если получит арендную плату за свое поле, а потом Адат затопит поле или наводнение унесет жатву, то убыток падает только на земледельца»¹.

     Полное  право собственности на землю  издревле являлось редкостью. Даже в тех случаях, когда в литературе указывается, что некое лицо в древний период развития цивилизации обладало землей на праве собственности, следует усомниться в истинности и точности такого высказывания.² 

     В дореволюционный период в России не было определенной слаженной системы  аренды земли. До XIII в. земли закрепляли земли за соответствующими князьями, исходя из так называемой лествичной системы наследования, прочие лица обладали землями исключительно в силу служения князю либо иной административной зависимости (система «кормления»). Некоторые участки земель сдавались во временное пользование (с натуральной системой оплаты долей урожая — «исполу» и пр.), но это были не частые случаи, ограниченные административным характером предшествующего землепользования.

     Вплоть  до революции 1917 года отсутствовал ясный  перечень прав на землю; одновременно с обычной собственностью существовали и другие вещные права: различного рода сервитуты, право пожизненного владения с совершенно различными по природе основаниями (в силу выслуги, потомственное и пр.) и др. При этом продолжали применяться и правила, характерные только для определенных регионов либо для определенных сословий, национальностей, местные обычаи, которые не совпадали с общими установками.³

     В России после 1917 года ситуация резко изменилась – права на землю приобрели совершенно иное содержание. Крестьянский наказ в рамках Декрета «О земле» от 26 октября 1917 года объявил всю землю народным достоянием, отменил частную собственность на землю, запретил сдавать ее в аренду и залог.⁴ Земля передавалась  в распоряжение земельных комитетов⁵, которые являлись полномочными органами государственной власти на местах.⁶

     В советский период одной из особенностей правового регулирования аренды стало сравнительное обилие норм имущественного найма, предусмотренных не только нормами гражданского кодекса, но и различными положениями, правилами и типовыми договорами. Однако в отношении земли единого типового договора разработано не было.

     Первый  советский Земельный кодекс вводит существенные ограничения для аренды земли; допускалась только «трудовая аренда», сдача земли в наем производилась после регистрации в волостном или местном сельском Совете и лишь при наличии исключительных условий, обработка земли осуществлялась только лично, сдача в наем запрещалась, если арендодатель прекращал ведение собственного хозяйства, были введены существенные ограничения по срокам аренды и т.д.⁷

     Более того, если в ГК РСФСР 1922 г.⁸ земельные участки упоминались в числе возможных объектов аренды, то в ГК РСФСР 1964 г.⁹ указание на них отсутствовало. Договоры аренды земельных участков были ограничены изначально рядом актов, а постановлением ЦИК и СНК СССР от 04 июля 1937 г. были и вовсе запрещены. Дело в том, что земля просто была изъята из оборота.¹⁰

     Со  временем ограниченная возможность временного пользования землей была предусмотрена, но не в результате соглашения сторон, а административного распорядительного акта. Имущество, передаваемое в наем обременяется правом нанимателя, которое приобретает значение права следования. Действует правило, согласно которому при переходе права собственности на имущество от наймодателя к другому лицу, договор сохраняет силу для нового собственника»¹¹.

     Принципиальное  значение для утверждения прав на землю связано с принятием  нового Гражданского кодекса РФ. Введение этим документом основных понятий и  категорий устранили много пробелов, но в то же время обострили другую проблему, связанную с соотношением земельного и гражданского права.

3. Источники правового регулирования аренды земельных участков.

     Наиболее  характерным для России способом правового регулирования всегда являлся нормативный акт, что обуславливалось масштабами, централизацией и многонациональностью государства, желанием обеспечить единообразие правоприменения. Нормативный акт содержит норму права и отличается от индивидуального акта, направленного на решение конкретного, индивидуального случая. Нормативный акт имеет преимущества перед остальными источниками права: он является письменным, публикуемым источником права, широко тиражируемым, доведенным до сведения исполнителей, призванным отображать общий интерес, общую волю, готовящимся тщательно, длительное время и с помощью квалифицированных юристов.

     Среди различных видов нормативных  правовых актов закон в России стоит на первом месте и занимает особое положение, обладая высшей силой. Закон всегда нормативен, принимается в особом порядке и направлен на регулирование общественных отношений. Среди всех законов есть основной Конституция РФ. Конституционные положения являются отправными для всех отраслей права. При этом «земельные» нормы Конституции можно условно разделить на две большие группы: первая – непосредственно посвященные земельным отношениям и вторая – опосредованно участвующая в регулировании земельных отношений. Среди относящихся к земельному праву законов России можно отметить такие, как

• Земельный кодекс РФ;
• Гражданский кодекс РФ, части первая, вторая и третья;
• Лесной кодекс РФ;
• Градостроительный кодекс РФ;
• Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ;
• Федеральный закон «О разграничении государственной собственности на землю»  от 17.07.2001 г. № 101-ФЗ и другие.

   В условиях России основным источником являются подзаконные нормативные акты. К ним прежде всего относятся Указы Президента РФ, а также постановления Правительства РФ:

• Указ Президента РФ «О налогообложении продажи земельных участков и других операций с землей от 7 декабря 1993 г. № 2118»
• Постановление Правительства РФ «О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю» от 7.08.02 № 576;
• Постановление Правительства РФ «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков»  от 11.11.2002 г. № 808 и т д.

   К подзаконным актам относятся  приказы, инструкции, правила, наставления, принимаемые центральными органами исполнительной власти, к которым  согласно Закону РФ о Правительстве  РФ относятся министерства, государственные комитеты и ведомства. Их акты регулируют отношения внутри системы своего ведомства, однако почти каждое из них обладает некими надведомственными функциями, которые и обуславливают значение ведомственных актов как источников права не только для его сотрудников, но и для остальных граждан. Примерами нормативных ведомственных актов, затрагивающих земельные отношения, могут служить:

• Приказ Министерства путей сообщения РФ от 15 мая 1999 г. «Об утверждении Положения о порядке использования земель федерального железнодорожного транспорта в пределах полосы отвода железных дорог»;
• Инструкция Министерства РФ по налогам и сборам от 21 февраля 2000 г. № 56 по применению Закона РФ «О плате за землю» и другие.

  Нормативные акты, т.е. акты, устанавливающие для  неперсонифицированных  граждан обязанности или предоставляющие им права, принимаются в организациях и на предприятиях. Они называются локальными и могут быть двоякого вида: 1) рассчитанные на работающих на данном предприятии, т.е. обращенные внутрь предприятия, либо 2) направленные вовне предприятия. Примером первого можно считать план внутреннего землеустройства, утвержденный полномочным органом сельскохозяйственной организации. Ко второму виду можно отнести правила и порядок землеустроительных работ, утвержденной хозрасчетной организацией. Нормативные акты, хотя и находятся в иерархии нормативных актов на самой низшей ступени, тем не менее являются самыми массовыми, регулирующими наибольшее число прав граждан и конкретных земельных отношений, приносящими наибольшее количество нарушений законности и посягательств на права граждан.