Договор аренды земельных участков

     Завершая  обзор правового регулирования  отношений по поводу земли, следует  отметить существенное значение судебной, судебно-арбитражной практики, ее обобщений, актов высших судебных органов для правильного рассмотрения дел. Применительно к рассматриваемой теме следует выделить, прежде всего:

• Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» от 11.01. 2002 г. №66;
• Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства»  от 27.02.2001 г. № 61;
• Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ « О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»  от 24.03.05 N 11.

       В заключении следует отметить, что на наш взгляд  давно  назрела потребность поставить  вопрос и о выделении в рамках  главы 34 ГК РФ отдельного параграфа,  посвященного аренде земельных участков. Надо заметить, что во многих странах гражданские кодексы (иные подобные акты) имеют соответствующие самостоятельные разделы.   
 
 
 
 

     4. Земельный участок как объект прав на землю. Субъекты прав на земельные участки.

     4.1. Земельный участок как объект прав на землю.

     Земля является пространственным базисом всех видов общественной деятельности, средством производства в ряде отраслей народного хозяйства, естественной кладовой минерально-сырьевых ресурсов, основой для производства сельскохозяйственной продукции, уникальным  реликтовым ландшафтом. Эта многофункциональность земли предопределяет ее как объект индивидуальных и ведомственных групповых интересов, которые не всегда и не во всем совпадают с интересами всего общества в целом, и, как следствие, - необходимость ее рационального использования, сохранения и защиты независимо от целевого назначения и форм собственности.¹²

       ГК РФ не дает определения  земли как объекта гражданских  правоотношений, в одном случае  земля просто отнесена к категории  «вещь» (это следует из ст. 128 ГК РФ), в других случаях говорится о «земле» (п. 1 ст. 130 ГК РФ) в значении, явно не связанном с оборотом, в иных применяется термин «земельный участок». 

       Земля становится объектом недвижимости лишь с определенного момента. Таким моментом является наделение земли правовым режимом земельного участка, которое в свою очередь  также  оказывается  юридически  значимым   понятием.   До   того момента, как земельный участок индивидуализирован путем его кадастровой оценки, установления местонахождения с целью вовлечения в гражданский оборот, этот земельный участок остается составной частью территории государства как публично-правового образования¹³.

     Согласно ст. 130 ГК РФ земельные участки относятся к недвижимым вещам, или, недвижимому имуществу, недвижимости. Этот влечет особый порядок регистрации прав на них (ст. 131 ГК РФ, ст.26 ЗК РФ), предусмотренный Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».¹⁴

     Земельный участок – это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны  и удостоверены в установленном порядке.¹⁵ Установление границ земельных участков на местности производится в процессе землеустройства, описание и индивидуализация земельных участков – в порядке ведения государственного земельного кадастра.

     Согласно  Инструкции, утвержденной Приказом Минприроды РФ от 25 мая 1994 г. №160 , земельный участок  представляет собой часть поверхности  земли, имеющую фиксированную границу, площадь, местоположение, определенное правовое положение, качественную оценку, стоимость, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

     Земельный участок может быть делимым и  неделимым. По гражданскому законодательству (ст. 133 ГК РФ) неделимой признается вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее целевого назначения. Земельный кодекс (абз. 2 п. 2 ст. 6) уточняет признаки делимости вещи по отношению к земельному участку: участок является делимым, если он может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории.

     Земельный участок обладает свойством оборотоспособности. То есть, объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.¹⁶

     4.2. Субъекты прав на земельные участки.

     Правами на земельные участки могут обладать граждане, юридические лица, а также Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования. Правовой статус указанных субъектов как обладателей гражданских прав и обязанностей установлен гражданским законодательством.

     Граждане обладают в равной мере гражданской правоспособностью с момента рождения, в частности они могут иметь имущество, включая земельные участки, на праве собственности, наследовать и завещать их. Способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская правоспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, т. е. по достижении восемнадцатилетнего возраста (ст. 21 ГК РФ). Права иностранных граждан и лиц без гражданства на приобретение в собственность земельных участков ограничены земельным законодательством.

     Граждане имеют право заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, в том числе таким предпринимателем признается глава крестьянского (фермерского) хозяйства с момента государственной регистрации этого хозяйства. Гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Взыскание может быть наложено и на принадлежащий гражданину земельный участок.

     Юридическим лицом по российскому законодательству признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде (ст.48 ГК РФ).

     Юридические лица делятся на коммерческие и некоммерческие организации в зависимости от того, является ли извлечение прибыли основной целью их деятельности и распределяется ли получаемая прибыль между участниками. В зависимости от того, какие права в отношении самого юридического лица и его имущества имеют его учредители (участники), юридические лица делятся на:

1. юридические лица, в отношении которых их участники имеют обязательственные права. Это хозяйственные товарищества, хозяйственные общества, производственные и потребительские кооперативы;
2. юридические лица, на имущество которых их учредители имеют право собственности или иное вещное право. Это государственные и муниципальные унитарные предприятия и финансируемые собственником учреждения;
3. юридические лица, в отношении которых их учредители не имеют имущественных прав. Это общественные и религиозные организации, благотворительные и иные фонды, объединения юридических лиц.

  Согласно ЗК РФ земельные участки могут предоставляться в постоянное пользование только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам государственной власти и органам местного самоуправления. В отношении иностранных юридических лиц установлены ограничения на приобретение ими земельных участков в собственность. Российская Федерация субъекты Российской Федерации: республики, края, области, города федерального значения, автономная область, автономные округа, а также городские, сельские поселения и другие в отношении прав на земельные участки выступают на равных началах с гражданами и юридическими лицами. По общим правилам гражданского законодательства (ст. 125 ГК РФ) от имени РФ и субъектов РФ могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. От имени муниципальных образований выступают органы местного самоуправления. В земельном кодексе используются следующие понятия по отношению к лицам, обладающим правами на земельные участки: собственники, землепользователи, землевладельцы, арендаторы и обладатели сервитута.

  Земельные участки, предоставленные в пользование, пожизненное наследуемое владение или аренду, находятся в чьей-либо собственности – государства или муниципального образования, юридического или физического лица. Вещные права лиц, не являющихся собственниками, защищаются от их нарушения любым лицом в порядке, предусмотренном ст. 305 ГК РФ, т. е. даже и в случае нарушения прав указанного лица собственником имущества. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     5. Элементы договора аренды земельных участков.

     5.1. Понятие аренды земельных участков. Предмет договора аренды земельных участков

     Земельные участки в соответствии со ст. 128 ГК РФ - имущество, которое является в гражданском обороте объектом права собственности и иных вещных прав. Федеральный закон "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" от 21 января 1996 г. закрепил в ст. 13, что нормы части второй Кодекса, касающиеся сделок с земельными участками, применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством. Таким образом, положения ГК РФ направлены на урегулирование общественных отношений, касающихся владения, пользования, распоряжения земельными участками, только вместе с соответствующими нормами Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ).

     В ГК нет специальных норм, регулирующих аренду земли, и к ней применяются общие правила Кодекса об аренде. Распространяемые на аренду земельных участков положения гражданского законодательства содержат в п. 2 ст. 607 оговорку, согласно которой законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков. Они вызывают ряд вопросов и не могут остаться без внимания.

     Договор аренды земельных участков - консенсуальный, возмездный, двусторонне обязывающий. Его стороны – арендодатель и арендатор (наниматель), которыми могут быть физические и юридические лица, в том числе иностранные и лица без гражданства, а также государственные органы Российской Федерации и ее субъектов, муниципальные образования.

     Предмет договора аренды - имущество, подлежащее передаче нанимателю в качестве объекта  аренды. Действующее законодательство (п. 3 ст. 607 ГК) требует четкого определения  предмета в договоре аренды, поэтому договор аренды, предметом которого является земля, должен содержать полный набор данных, позволяющих однозначно идентифицировать земельный участок. Предметом договора аренды может быть земельный участок, который индивидуализирован, т.е. определен на местности. В качестве предмета договора аренды нельзя рассматривать земельную долю, находящуюся в общей долевой собственности, поскольку данный земельный участок не обладает признаками, установленными в законодательстве.

     Обращая внимание на особенности заключения данного договора, необходимо отметить, что на практике многие земельные участки не выделены из общей площади земель сельскохозяйственного назначения и не имеют индивидуализирующих признаков. Так, органами местного самоуправления в нарушение действующего законодательства предоставляются в аренду земельные участки, расположение которых надлежащим образом не определено на местности.

       Учитывая изложенное, понятие аренды  земельного участка можно сформулировать  так: предоставление арендодателем вынесенной на местности в обозначенных размерах и границах территории определенной категории земель, имеющей кадастровый номер и адресные ориентиры, на основании надлежаще оформленного волеизъявления собственника или лица, его представляющего, для возмездного и срочного владения и/или пользования в соответствии с целевым назначением, градостроительной, санитарной, экологической и иной документацией.

     Арендный  договор - основной документ, определяющий отношения арендодателя с арендатором. Он заключается на началах добровольности и полного равноправия сторон, подробно фиксирует их права и обязанности.  

     Тесная  взаимосвязь сложилась между  договором аренды земли и строительного  подряда. Это объясняется тем, что  для строительства любого объекта в первую очередь необходимо отыскать подходящий для этой цели земельный участок, что, учитывая ограниченность городской территории, пригодной для застройки, очень сложно.

     Земля, являясь природным ресурсом, не может  быть бесхозной по определению, т.к. на нее распространяется презумпция государственной собственности, закрепленная в п. 2 ст. 214 ГК РФ: природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, являются государственной собственностью.

     Так, получить участок под застройку из земель, принадлежащих государству или органам местного самоуправления, можно несколькими способами. В ст. 30 ЗК РФ прямо указано, что предоставление земельных участков для строительства, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется двумя путями: с предварительным согласованием мест размещения объектов - в аренду и без предварительного согласования - на торгах.

     На  практике более распространено предоставление земельных участков для строительства  с предварительным согласованием, т.е. в аренду. Так, в Москве, согласно данным Москомзема, арендными отношениями охвачено 32% территории города.