Цели экономической оценки земли

      уплата  соответствующих налогов в случае продажи имущества, оплата посреднических услуг, возможные судебные издержки.

      В статье 340 ГК РФ законодательно закреплена особая роль земли как объекта  залога. Земля является одним из самых надежных объектов залога в  странах с развитым земельным  рынком, поскольку со временем она  не изнашивается (в сельском и лесном хозяйстве при рациональном использовании), как другие виды недвижимости, более  того, стоимость ее постоянно возрастает.

      Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в редакции от 5 февраля 2004 г. определяет сферу  залоговых отношений. В статье 62 указываются земельные участки, которые могут быть предметом  ипотеки:

      по  договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку  соответствующие земли на основании  Федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

      Если  земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка  вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка  с согласия собственника земельного участка;

      при общей долевой или совместной собственности на земельные участки, указанные в п.1 настоящей статьи, ипотека может быть установлена  только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный  участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой  или совместной собственности.

      В статье 63 перечисляются земельные  участки, не подлежащие ипотеке:

      ипотека земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, в соответствии с настоящим Федеральным  законом не допускается;

      не  допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и  нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

      Наконец, в ст.67 раскрывается процедура оценки земельного участка при его ипотеке:

      оценка  земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации;

      залоговая стоимость земельного участка, передаваемого  в залог по договору об ипотеке, устанавливается  по соглашению залогодателя с залогодержателем;

      3) к договору об ипотеке земельного  участка должна быть приложена  в качестве обязательного приложения  копия плана (чертежа границ) этого  участка, выданная соответствующим  комитетом по земельным ресурсам  и землеустройству.

      Залоговая стоимость устанавливается на договорной основе и на практике в среднем  составляет около 60-75% от рыночной стоимости  земельного участка.

      В Германии и Бельгии закон об ипотеке  разрешает банкам разрабатывать  свои собственные инструкции для  оценки ипотечного залога, но стоимость  залога не должна превышать 60% от долгосрочной рыночной стоимости недвижимости. В  Германии федеральный закон об оценке от 1988 г. требует, чтобы все оценки проводились путем объединения  стоимости земли и зданий. Все  сделки регистрируются и публикуются  в форме объединенной стоимости, в результате чего ежегодно составляются карты стоимости земли. Органы оценщиков-экспертов  устанавливают цену за 1 кв. м незастроенной земли для городских районов, в которых продажа участков происходит редко, и эта цена устанавливается путем вычитания стоимости здания из цены, которую платят за единый объект недвижимости.

      Страховая стоимость - денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы имущества, рассчитанная в соответствии с методиками, используемыми в сфере государственного, и частного страхования.

      Страховая стоимость базируется на принципе замещения  или воспроизводства объектов недвижимости, подверженных риску уничтожения. В  Российской Федерации все виды страхования  объединяются в две группы: имущественное и личное страхование. Личное страхование охватывает риски причинения ущерба жизни и здоровью людей.

      Определение содержания имущественного страхования  дано в ст.929 ГК РФ: "По договору имущественного страхования одна сторона (страховщик) обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить другой стороне (страхователю) или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю), причиненные вследствие этого события убытки в застрахованном имуществе либо убытки в связи с иными имущественными интересами страхователя (выплатить страховое возмещение) в пределах определенной договором суммы (страховой суммы)".

      По  договору имущественного страхования  могут быть застрахованы следующие  имущественные интересы:

      риск  утраты (гибели), недостачи или повреждения  имущества: недвижимости, машин и  оборудования, товарно-материальных запасов  и др. (ст.930 ГК РФ);

      риск  ответственности по обязательствам, возникающим вследствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу  других лиц, а в случаях, предусмотренных законом, также ответственности по договорам - риск гражданской ответственности (ст.931-932);

      риск  убытков от предпринимательской  деятельности из-за нарушения своих  обязательств контрагентами предпринимателя  или изменения условий этой деятельности по не зависящим от предпринимателя  обстоятельствам, в том числе  риск неполучения ожидаемых доходов - предпринимательский риск (ст.933).

      Базовый принцип определения  страхового возмещения (выплаты) гласит: "Страховая выплата должна вернуть страхователя в то же финансовое состояние, в каком он находился на момент страхового случая". Однако на практике фактически всегда какую-то часть убытков страхователь все равно оплачивает из своего кармана. К примеру, восстановив за счет страховой выплаты уничтоженное огнем имущество, страхователь, тем не менее, несет убытки, связанные с простоем производства, потерей арендной платы и другие. Возможно дополнительное страхование этих рисков, но такой комплексный полис от всех возможных рисков дорогостоящий, и поэтому в большинстве своем российские предприятия ограничиваются лишь полисом от огня.

      Заказчиками оценки могут выступать как страховщики, так и страхователи. Страховщик может обратиться к оценщику на основании п.1 ст.945 ГК РФ: "При заключении договора страхования имущества страховщик вправе произвести осмотр страхуемого имущества, а при необходимости - назначить экспертизу в целях установления его действительной стоимости".

      Например, здание в хорошем состоянии может  иметь низкую балансовую стоимость. В данном случае ни страхователь, ни страховщик не заинтересованы брать  за основу балансовую стоимость, а оценивать  действительную стоимость своими силами - значит, принимать на себя риск ошибки.

      Отчет об оценке, выполненный лицензированным  оценщиком, является официальным документом, имеющим юридическую силу в разрешении споров как между сторонами договора страхования, так и в разбирательствах по претензиям со стороны государственных органов.

      Согласно  ст.947 ГК РФ страховая сумма может  быть установлена по согласованию страхователя и страховщика, но не может превышать  страховую стоимость.

      Пункт 2 ст.947 ГК РФ четко определяет страховую  стоимость как "действительную стоимость  имущества в месте его нахождения в день заключения договора страхования". Согласно ст.7 "Предположение об установлении рыночной стоимости объекта оценки" ФЗ "Об оценочной деятельности в  Российской Федерации", в случае если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного  проведения оценки какого-либо объекта, либо в договоре об оценке объекта  оценки не определен конкретный вид  стоимости объекта, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Указанное правило подлежит применению и в случае использования в  нормативном правовом акте не предусмотренных  настоящим Федеральным законом, или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта  оценки, в том числе терминов "действительная стоимость", "разумная стоимость", "эквивалентная стоимость", "реальная стоимость" и др.

      Таким образом, с позиций оценки страховой стоимостью при страховании имущества является его рыночная стоимость. При этом если предполагается реальное восстановление застрахованного имущества, то при расчете страховой стоимости предпочтение отдается затратному подходу (стоимости воспроизводства или замещения), а если предполагается приобретение подходящего объекта аналога, то страховая стоимость определяется методом сравнения продаж.

      Размер  страховой выплаты  при наступлении страхового случая зависит от страховой стоимости. Возможны два варианта:

      страховая сумма предполагается равной страховой  стоимости, что должно четко указываться  в условиях страхового договора. При  этом в соответствии с п.3 ст.944 ГК РФ при сообщении страхователем  заведомо ложной величины страховой  стоимости, например в заявлении  страхователя, страховщик может добиваться признания договора страхования  недействительным;

      страховая сумма меньше страховой стоимости, что однозначно указывается в  страховом договоре. В этом случае страховая выплата рассчитывается согласно ст.949 ГК РФ. "Если в договоре страхования имущества или предпринимательского риска страховая сумма установлена ниже страховой стоимости, страховщик при наступлении страхового случая обязан возместить страхователю (выгодоприобретателю) часть понесенных последним убытков пропорционально отношению страховой суммы к страховой стоимости".

      Размер  страховых выплат определяется в  соответствии с правилами страхования, лицензированными Министерством финансов Российской Федерации. В подавляющем  большинстве правил страховых компаний размер страхового возмещения по объектам недвижимости определяется следующим  образом:

      при полной гибели имущества - в размере  его действительной стоимости, за вычетом  стоимости имеющихся остатков, но не свыше страховой суммы;

      при частичном повреждении имущества - в размере восстановительных  расходов, в пределах страховой суммы. Из суммы восстановительных расходов производятся вычеты на износ заменяемых в процессе ремонта частей, узлов, агрегатов и деталей.

      Следует отметить, что в России сложилась  практика занижения страховой стоимости  при заключении договоров страхования  недвижимости.

      Вторая  цель оценки стоимости земельных  участков - создание базы для налогообложения.

      Основными источниками денежных поступлений  являются:

      налог на землю или недвижимость. В странах  с рыночной экономикой налог на недвижимость является одним из важнейших каналов  поступления денег в бюджет. Плата  за землю в таких странах как  США, Канада, Великобритания, ФРГ, Италия, Япония входит в единый налог на недвижимость или выступает самостоятельным  налогом в таких странах как  Франция, Дания, ЮАР, Аргентина, Тайвань. Как правило, налог на землю относится  к местным налогам. В США налог  на недвижимость составляет 1% от ее кадастровой  стоимости. В Дании, Австралии, Новой  Зеландии налог на землю выделен  отдельно и составляет 3% от кадастровой  стоимости земельного участка, а  налог на здания и сооружения - 1% от кадастровой стоимости. В результате стимулируются улучшения на земельном  участке и его интенсивное  использование;

      налог на доходы физических и юридических  лиц от сдачи в аренду недвижимости;

      регистрационные сборы за государственную регистрацию  прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

      плата за предоставление информации из единого  кадастра недвижимости или земельного кадастра.

      Статья 65 ЗК РФ предусматривает, что для  целей налогообложения и в  иных случаях устанавливается кадастровая  стоимость земельного участка.