Цели экономической оценки земли

      некоторые объекты, подвергшиеся воздействию  загрязнения окружающей среды, и  др.

      Кроме рыночной стоимости в Постановлении  Правительства РФ "Об утверждении  стандартов оценки" предусмотрены  также следующие виды стоимости (базы оценки):

      а) стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке  невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;

      б) стоимость замещения объекта  оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта  оценки;

      в) стоимость воспроизводства объекта  оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного  объекту оценки, с применением  идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

      г) стоимость объекта оценки при  существующем использовании - стоимость  объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его  использования.

      В МСО стоимость в использовании  определяется как стоимость конкретного  имущества при конкретном использовании  для конкретного пользователя и  потому не связанная с рынком. Этот тип стоимости основывается на вкладе, вносимом данным имуществом в стоимость того предприятия, частью которого оно является, безотносительно к наиболее эффективному использованию этого имущества или к величине денежной суммы, которая могла бы быть получена от его продажи [23. С.105] ;

      д) инвестиционная стоимость - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.

      Она рассчитывается при обосновании  инвестиционных проектов. В отличие  от рыночной стоимости, которая является результатом сделки между продавцом  и покупателем, имеющими типичную мотивацию, инвестиционная стоимость зависит  от индивидуальных требований к инвестициям, предъявляемым конкретным инвестором.

      Выделяют, целый ряд существенных причин, вызывающих различия в величине рыночной и инвестиционной стоимостей одного и того же объекта  оценки, такие, как:

      различия  в оценках величины будущих потоков  доходов;

      различия  в определении уровня риска и  факторов риска, присущих объекту оценки, и требуемой ставки доходности;

      различия  в степени прогнозируемости и  уровне финансовых издержек и налоговом  статусе (налоговые льготы, ставки, база для налогообложения);

      синергический эффект от сочетания с другими осуществляемыми операциями, инвестициями или вложениями в акции других компаний.

      Основными целями расчета инвестиционной стоимости  при оценке недвижимости являются:

      инвестиционная  стоимость, играющая ключевую роль при  управлении недвижимостью. Эффективное  управление объектом недвижимости, принятие инвестиционных решений в отношении  привлечения заемного капитала и  других важнейших аспектов управления невозможны без оценки инвестиционной стоимости;

      оценка  эффективности альтернативных инвестиционных проектов. Одна из важнейших функций  инвестиционной стоимости - оценка инвестиционных проектов и выбор наиболее эффективных  направлений инвестиций. Эта функция  используется при анализе проектов застройки свободных земельных  участков. При этом с помощью оценки инвестиционной стоимости отбрасываются  неэффективные или менее эффективные  проекты;

      оценка  эффективности действующего объекта  недвижимости. Инвестиционная стоимость  играет важную роль в анализе состояния  действующего объекта. Выводы о бесперспективности дальнейшего расширения недвижимости, сделанные на основе анализа общедоступной  рыночной информации, могут быть существенным образом скорректированы в лучшую сторону, если оценка инвестиционной стоимости  показывает повышение отдачи от эксплуатации недвижимости в будущем.

      Для расчета инвестиционной стоимости  могут применяться традиционные методы, но они используют не рыночные данные. Например, инвестор может применять  ставку дохода, которая не является рыночной и специфична только для  этого инвестора. При использовании  метода дисконтированных денежных потоков  для определения стоимости оценщик  приходит к расчетной величине инвестиционной стоимости, а не рыночной стоимости.

      Таким образом, инвестиционная стоимость  может быть выше или ниже рыночной стоимости в зависимости от требований инвестора;

      е) стоимость объекта оценки для  целей налогообложения - стоимость  объекта оценки, определяемая для  исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями  нормативных правовых актов (в том  числе инвентаризационная стоимость).

      В МСО отмечается, что в некоторых  нормативных документах возможны ссылки на рыночную стоимость как базовую  для целей налогообложения, но при  этом нормативные методы, используемые для расчета налогооблагаемой стоимости, могут давать результаты, отличные от рыночной стоимости [23. С.106] ;

      ж) ликвидационная стоимость - стоимость  объекта оценки в слу- чае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обыч- ного срока экспозиции аналогичных объектов.

      Она рассчитывается при закрытии предприятия  и реализации его активов по отдельности. Это разность между выручкой от продажи  активов предприятия на рынке  и издержками на ликвидацию;

      з) утилизационная стоимость объекта оценки - стоимость объек- та оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

      В МСО утилизационная стоимость - стоимость  объекта имущества (за исключением  земельного участка), когда он рассматривается  как совокупность содержащихся в  нем материалов для продажи, а  не для продолжения его использования  без дополнительного ремонта  и усовершенствования [23]. Утилизационная стоимость может представлять собой  стоимость утиля или стоимость  сырья для переработки. К земельному участку данный вид стоимости применяться не может;

      и) специальная стоимость - стоимость, для определения которой в  договоре об оценке или нормативном  правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанные в настоящие стандартах оценки.

      В МСО под специальной стоимостью понимают элемент стоимости сверх  рыночной стоимости.

      Специальная стоимость может возникнуть, например, благодаря физической, функциональной или экономической связи объекта  имущества с некоторым другим объектом имущества, территориально примыкающим  к рассматриваемому объекту (соседний земельный - участок). Специальная стоимость  представляет собой дополнительную стоимость, которая может существовать скорее для определенного собственника или пользователя либо потенциального собственника или пользователя, чем  для рынка в целом, т.е. специальная  стоимость применима только к  покупателю, имеющему особый интерес. Стоимость при слиянии, т.е. приращение стоимости, возникающее в результате слияния двух или большего числа интересов в имуществе, представляет собой конкретный пример специальной стоимости [23. С.106-107].

      В российской оценочной практике примерами  специальной стоимости являются залоговая и страховая стоимость.

      Залоговая стоимость - стоимость имущества, обеспечивающего ипотечный кредит, величина которой гарантирует возмещение денежных средств кредитора за счет вынужденной продажи объекта залога в случае невыполнения заемщиком своих обязательств.

      Залоговая стоимость равна денежной сумме, которую, по мнению банка, можно выручить от вынужденной продажи объекта  залога при обращении на него взыскания  с учетом затрат и издержек, связанных  с обращением взыскания и реализацией  заложенного имущества.

      В МСО дается определение стоимости  ипотечного кредитования.

      Стоимость ипотечного кредитования - это стоимость имущества, определенная оценщиком, проводящим осмотрительную оценку будущей реализуемости имущества с учетом долговременных устойчивых аспектов имущества, нормальных и локальных условий рынка и текущего использования и подходящих альтернативных вариантов использования имущества. При проведении оценки стоимости ипотечного кредитования спекулятивные элементы во внимание, как правило, не принимаются. Стоимость ипотечного кредитования является одним из методов анализа рисков, который может быть использован при расчете весов риска, соответствующих объектам залога, удерживаемых банками.

      Залоговая стоимость позволяет оценить  соответствие реальной стоимости заложенного  имущества кредитным обязательствам как: в процессе предварительной  экспертизы залогового имущества, так  и при мониторинге залога.

      Смысл определения залоговой  стоимости: объем обязательств, исполнение которых полностью обеспечивается залогом имущества, не может превышать определенной банком залоговой стоимости данного имущества. Соответственно, кредит считается полностью обеспеченным данным залогом только в случае, если залоговая стоимость больше или равна сумме следующих трех величин:

      основная  сумма кредита;

      проценты, начисленные на момент обращения  взыскания на предмет залога;

      штрафы (неустойки), начисленные на момент обращения взыскания на предмет залога.

      Таким образом: 

      Ц-И = ЗС>К +% + Ш, где ЗС - залоговая стоимость имущества; 

      Ц - цена вынужденной продажи, т.е. денежная сумма, за которую можно реализовать объект залога при обращении на него взыскания;

      И - издержки при реализации объекта  залога; К - сумма кредита;

      % - проценты по кредиту, рассчитанные  на момент возможного обращения  взыскания на предмет залога; Ш - штрафы (неустойки), рассчитанные на момент возможного обращения взыскания на предмет залога, а именно не менее чем за 30 календарных дней, считая с даты окончания срока действия кредитного договора.

      Залоговая стоимость оцениваемого имущества определяется в три этапа.

      Этап 1. Оценка рыночной стоимости имущества. В МСО

      "отмечается, что при оценке имущества, результаты  которой будут использованы для  получения ссуд, закладных и долговых  обязательств, оценщик, как правило,  должен установить рыночную стоимость этого имущества [23. С.149].

      Этап  2. Корректировка значения рыночной стоимости объекта залога. Корректировка проводится на основании экспертной оценки прогнозной стоимости имущества на дату возможной вынужденной реализации имущества. Оценка прогнозной стоимости производится с учетом следующих параметров: очевидных тенденций изменения рыночной стоимости имущества, ликвидности имущества, колебаний рыночных цен, норм амортизации и т.п.

      Этап  3. Расчет рисковой составляющей. Залоговая стоимость меньше рыночной стоимости на величину рисковой составляющей, а также дохода кредитного учреждения от данной операции. Риски, обусловленные ипотекой, размер которых необходимо учесть при оценке предмета залога и определения величины кредита, разделяются на две части:

      риски, связанные с кредитной задолженностью, - сумма основного долга, проценты, штрафы, пени на момент удовлетворения требований кредитора, т.е. с учетом инфляционных процессов;

      риски, связанные с обращением взыскания  на предмет залога и его реализацией:

      скидка  на вынужденный характер продажи  заложенного имущества,

      расходы по реализации имущества (хранение, погрузочно-разгрузочные работы, транспортные расходы),