Сущность виды и задачи ипотечного кредитования; Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в РФ

       Количество  игроков на первичном рынке ипотечного кредитования резко сократилось: реально  выдают займы не более 80 участников рынка, из них банков - не более 40. Количество рефинансирующих организаций сократилось до одного участника - ОАО «АИЖК».

       В среднем по стране наблюдается тенденция  незначительного увеличения срока ипотечного кредитования. Если полгода назад этот срок (за редким исключением) не превышал отметки в 200 месяцев, поскольку заемщики предпочитали не связывать себя продолжительными долговыми обязательствами, да и банки не стремились рисковать, то с начала 2010 года в связи с общим улучшением экономической ситуации в стране люди почувствовали некую финансовую стабильность и стали брать кредиты на более продолжительный срок.

       Ситуацию  со сроком ипотечного кредита по регионам можно охарактеризовать как средне-стабильную: в I квартале текущего года продолжительность  срока по регионам колебалась в пределах 184-207 месяцев, исключение составляет Москва, где эток срок составляет 224 месяца, т.е. почти 19 лет.

       

       Рис.2 Средневзвешенный срок ипотечного кредита 

       В ближайшее время, в связи с  улучшением финансовой ситуации в России и стабилизацией доходов потенциальных  заемщиков, можно ожидать массового  появления ипотечные кредитов с  более продолжительными сроками  и эта услуга будет востребована заемщиками. Общий тон здесь определенно задает ВТБ24, предлагающий кредиты на срок до 50 лет.

       Мировой финансовый кризис отодвинул процесс  доступности ипотечного кредитования лет на 10. Такой вывод можно  сделать, если сопоставить данные, представленные Фондом «Институт экономики города» в мае 2008 года на Петербургском ипотечном форуме и на прошедшей неделе на всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России: перезагрузка рынка».

       Так, полтора года назад (когда только-только начали говорить о лопнувшем ипотечном пузыре в Америке) в докладе Надежды Косаревой, президента Фонда «Институт экономики города», отмечалось, что предположительная доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств, в 2006 году составила 19%, в 2007 - 17%. Согласно федеральной целевой программе «Жилище» в 2008 году этот показатель должен был вырасти до 21%, в 2009 - до 26%, в 2010-м - составить 30%.

       Согласно  прогнозу Фонда доля семей, которые могут себе позволить приобретение стандартного жилья (54 кв. м) с помощью ипотечного кредита или наем коммерческого жилья без поддержки государства, с 19% в 2006 году должна была увеличиться до 60% в 2020 году. Как видно из графика на с. 9, теперь рынок сможет достичь заявленных результатов лишь к 2030 году.

     Более пессимистичным (или, напротив, более  реальным) сегодня выглядит изменение  доли сделок с ипотекой на рынке  жилья. Так, в мае 2008 года предполагалось, что в этом году она составит 20,3% (по факту - 17%, на уровне 2007 г.), в 2010-м - 26,9, в 2020-м - 60%. Теперь же цифры несколько ниже - на рынке жилья будет проводиться 50% сделок с ипотекой к 2030-му году. На Рисунке 5 представлены доли регионов в объеме российского рынка ипотечного кредитования в 2009 году: 
 

     

     Рис. 5. Доли регионов в объеме российского рынка ипотечного кредитования в 2009 году 

       Предполагается, что в течение первого этапа  реализации стратегии развития ипотечного жилищного кредитования - в 2009-2011 годах - процентная ставка снизится до 13% (в мае 2008 года прогноз на 2010 г. - 9% годовых. К концу второго этапа - 2012-2020 гг. - средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам снизится до 6% годовых при условии, что уровень инфляции составит 4%.

       Как ни банально это звучит, подтвердится ли новый прогноз, покажет время.

       Исследование  экономических ожиданий населения  России и предпочтений потенциальных  ипотечных заемщиков проводилось  в два этапа.

       В ходе первого этапа было опрошено 2 211 человек от 16 лет и старше, в ходе второго - 1 653 потенциального клиента ипотеки в возрасте от 20 до 50 лет.

       Опрос показал, что если в феврале текущего года 40% потенциальных клиентов изменили планы по приобретению жилья («хотели  сделать это раньше, но пока отложили покупку»), то в октябре их доля выросла до 46%.

       Среди самых значимых причин, повлиявших на изменения планов, были названы  нестабильная экономическая ситуация в стране (54% в октябре против 30% в феврале) и ухудшение финансового  положения семьи (34% и 56% соответственно). 26% россиян (в феврале - 15%) назвали высокие процентные ставки по ипотечным кредитам.

       В то же время основными факторами, способными повлиять на заинтересованность потенциальных заемщиков в ипотечном  кредите, являются размер процентной ставки (88% опрошенных) и первоначального взноса (63%). Наиболее приемлемая ставка составляет 9,9%, первоначальный взнос - 14,5%. При этих условиях в ипотеку может быть вовлечено порядка 60% потенциальных ипотечных заемщиков.

       Сегодня развитие жилищной ипотеки в России сдерживается следующими основными факторами:

       1. Ограниченный платежеспособный  спрос населения.

       По  оценкам Минэкономразвития России даже при самых «либеральных», практически  несуществующих параметрах (ипотечный  кредит предоставляется на 15 лет  величиной 70% от стоимости жилья при цене одного квадратного метра 11200 р. с кредитной ставкой 10%), максимальная граница доступности для населения России составит не более 10%.

       2. Низкие объемы и невысокое  качество нового жилого строительства  в субъектах Российской Федерации  обуславливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья.

       3. Низкие темпы разработки и  совершенствования законодательства  о недвижимости.

       4. Неразвитость инфраструктуры рынка  жилья и жилищного строительства.

       Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлтерские и оценочные агентства. При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.

       5. Психологические факторы, главным  из которых является национальная  особенность большинства нашего  населения — нежелания жить в долг. 

       2.3. Перспективы ипотеки в 2010- 2011 году 

       В 2010 году в России будет выдано ипотечных  кредитов на сумму 340 миллиардов рублей, что в 2,2 раза превышает показатель 2009 года (152,5 миллиарда рублей). об этом заявил гендиректор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка.

       По  его словам, за девять месяцев этого  года в стране выдано 234,2 миллиарда  рублей ипотечных кредитов. Это в 2,55 раза превышает аналогичный показатель прошлого года (91,7 миллиарда рублей). Количество выданных за январь-сентябрь кредитов по сравнению с 2009 годом увеличилось в 2,4 раза до 187,3 тысячи.

       АИЖК  уже в третий раз меняет прогноз  относительно объемов рынка ипотеки  в 2010 году. Изначально этот показатель оценивался экспертами агентства в 280-320 миллиардов рублей, а затем в 320-360 миллиардов рублей.

       Падение российского рынка ипотеки началось одновременно с финансовым кризисом. Большинство частных банков свернули кредитные программы или резко  повысили ставки. Фактически на рынке  осталось несколько крупных игроков, в том числе Сбербанк и ВТБ 24. Летом 2009 года правительство заявило о планах по поддержке рынка, после чего банки начали снижать ставки. В октябре-ноябре 2010 года на рынке вновь было отмечено оживление: сразу 12 банков улучшили условия кредитования.

         «Стратегия развития» ориентируется на следующие результаты: восстановление доверия граждан и кредитных организаций к ипотеке и, как следствие – увеличение спроса; снижение процентных ставок; появление большого количества разнообразных кредитных предложений и общее развитие жилищного строительства.

       Спрос на ипотеку если и вырастет, то незначительно. По мнению аналитиков, должно пройти 1-1,5 года с момента восстановления приемлемого  уровня доходов человека до возникновения  желания получить ипотечный кредит. Это логично, поскольку финансовый кризис наглядно показал большинству россиян, что стабильность сегодня еще не означает стабильности завтра.

       Касательно  снижения ставок эксперты сходятся во мнении, что цифра в 13% на конец  года выглядит абсолютно реальной. При этом по ряду льготных программ вполне возможно достичь и «путинских» 10-11%.

       Тенденция к увеличению количества и разнообразия кредитных предложений от банков очевидна уже сейчас и будет планомерно развиваться вместе с самой отраслью.

       Ожидается и «прибавка» в жилищном строительстве. Уже к концу 2009 года Россия вышла на уровень ~60 млн. квадратных метров жилья в год, а к концу 2010-го этот показатель с большой вероятностью повысится еще на 1-2%.

       В целом же развитие ипотеки будет  тесно связано с общим ростом российской экономики. Таким образом, «двигателем прогресса» в 2010 году однозначно станет деятельность государства. Большинство антикризисных инструментов и мер по стимулированию кредитования используются в нашей стране впервые, поэтому результат во многом будет зависеть от того, насколько ответственно подойдут власти к их работе и усовершенствованию.

       Ипотека в России проходит период восстановления, по окончании которого (2011-2012 гг.) нам  обещан «бурный рост». Удастся ли стране достигнуть этой цели – станет ясно в самое ближайшее время. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

       ЗАКЛЮЧЕНИЕ 

       В качестве заключения, хотелось бы отметить, что развитие ипотеки тесно связано с общим ростом российской экономики.   В ближайшее время, в связи с улучшением финансовой ситуации в России и стабилизацией доходов потенциальных заемщиков, можно ожидать массового появления ипотечные кредитов с более продолжительными сроками и эта услуга будет востребована заемщиками.

       Согласно  прогнозу доля семей, которые могут  себе позволить приобретение стандартного жилья (54 кв. м) с помощью ипотечного кредита или наем коммерческого жилья без поддержки государства, с 26% в 2009 году должна была увеличиться до 60% в 2020 году.

       В конце 2009 – начале 2010 года ситуация на ипотечном рынке в России заметно  оживилась. Снизились цены на жилье, а значительная часть россиян в той или иной мере оправилась от последствий финансового кризиса и обзавелась стабильными источниками доходов. На рисунке, представленном ниже,  можно ознакомиться с долями банков на ипотечном рынке России на конец 2009 года.

       Ипотека в России проходит период восстановления, по окончании которого (2011-2012 гг.) нам  обещан «бурный рост». Удастся ли стране достигнуть этой цели – станет ясно в самое ближайшее время.

       На  сегодняшний день существует ряд  проблем:

       1. Ограниченный платежеспособный спрос населения.

       2. Низкие объемы и невысокое  качество нового жилого строительства  в субъектах Российской Федерации  обуславливают недостаточность  предложений и высокую стоимость  квартир на рынке жилья.

       3. Низкие темпы разработки и  совершенствования законодательства о недвижимости.

       4. Неразвитость инфраструктуры рынка  жилья и жилищного строительства.

       5. Психологические факторы, главным  из которых является национальная  особенность большинства нашего  населения — нежелания жить в долг.

       Частичное преодоление этих проблем позволит рынку ипотечного кредитования развиваться в большем объеме